Cara ADUC
Rendiconto condominiale: entro 180 giorni va convocata l'assemblea
Domanda
21 agosto 2026
Buongiorno, in ambito condominiale so che l'amministratore ha l'obbligo di redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare l'assemblea condominiale per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (per me chiusosi il 31 dicembre), come stabilito dall'art. 1130 del Codice Civile.
Nel mio caso l'amministratore ha inviato il rendiconto 2025 a fine giugno, convocando l'assemblea per la sua approvazione in data 28 luglio. In data 20 luglio, pochi giorni prima della assemblea, l'amministratore inviava una comunicazione con la quale spostava la data dell'assemblea al 15 settembre... (motivazione: "fa troppo caldo").
Vorrei sapere se tale comportamento sia legittimo e, in particolare, come vadano conteggiati i 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. Ovvero se entro i 180 giorni si deve tenere l'assemblea per l'approvazione del rendiconto oppure se il limite deve essere inteso solo per l'invio del rendiconto ai condòmini.
Infine, colgo l'occasione per chiedere un parere circa l'obbligo per un amministratore di disporre di un indirizzo PEC: nel mio caso egli ha più volte dichiarato di non voler precisare quello del suo studio e di essere contrario all'attivazione di una casella PEC intestata al condominio in quanto gli porrebbe troppi problemi per l'invio di comunicazioni circolari che, a suo parere, sarebbe tenuto ad inviare singolarmente ad ogni condòmino per ragioni di privacy.
Grazie per il prezioso supporto, cordiali saluti.
Corrado, dalla provincia di CA
Nel mio caso l'amministratore ha inviato il rendiconto 2025 a fine giugno, convocando l'assemblea per la sua approvazione in data 28 luglio. In data 20 luglio, pochi giorni prima della assemblea, l'amministratore inviava una comunicazione con la quale spostava la data dell'assemblea al 15 settembre... (motivazione: "fa troppo caldo").
Vorrei sapere se tale comportamento sia legittimo e, in particolare, come vadano conteggiati i 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. Ovvero se entro i 180 giorni si deve tenere l'assemblea per l'approvazione del rendiconto oppure se il limite deve essere inteso solo per l'invio del rendiconto ai condòmini.
Infine, colgo l'occasione per chiedere un parere circa l'obbligo per un amministratore di disporre di un indirizzo PEC: nel mio caso egli ha più volte dichiarato di non voler precisare quello del suo studio e di essere contrario all'attivazione di una casella PEC intestata al condominio in quanto gli porrebbe troppi problemi per l'invio di comunicazioni circolari che, a suo parere, sarebbe tenuto ad inviare singolarmente ad ogni condòmino per ragioni di privacy.
Grazie per il prezioso supporto, cordiali saluti.
Corrado, dalla provincia di CA
Risposta ADUC
Gentile Corrado,
Sulla prima questione: il termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio si riferisce alla convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, non al solo invio del documento ai condomini. La norma richiede che l'amministratore, entro tale termine, convochi effettivamente l'assemblea avente all'ordine del giorno l'approvazione del rendiconto. Nel suo caso, se l'esercizio si è chiuso il 31 dicembre, il termine dei 180 giorni cadrebbe fine giugno: un'assemblea fissata per il 15 settembre risulterebbe quindi oltre la scadenza di legge.
Detto questo, va precisato che il mancato rispetto di questo termine da parte dell'amministratore non comporta automaticamente conseguenze drastiche come la decadenza dall'incarico: si tratta di un'irregolarità che può però essere fatta valere dai condomini, anche come motivo di revoca per grave irregolarità qualora si sommi ad altre inadempienze o si ripeta sistematicamente negli anni. Il rinvio con la motivazione che lei riporta appare comunque debole sul piano della diligenza richiesta a un amministratore, ma la valutazione definitiva sulla gravità spetterebbe eventualmente all'assemblea stessa o, in casi seri, al giudice in sede di revoca giudiziale.
Le consigliamo di segnalare per iscritto all'amministratore, con toni formali, che il termine di legge risulta superato, chiedendo di calendarizzare l'assemblea a stretto giro. Se la situazione si ripete o si accompagna ad altre criticità gestionali, può valutare, con altri condomini, la richiesta di revoca.
Sulla PEC: l'amministratore di condominio ha l'obbligo di comunicare ai condomini i propri recapiti, compreso un indirizzo di posta elettronica (anche PEC) per le comunicazioni urgenti, mentre l'apertura di una casella PEC intestata al condominio non è un obbligo generalizzato previsto in modo esplicito e uniforme. La giustificazione legata alla privacy per l'invio delle circolari è comunque pretestuosa: l'invio di comunicazioni condominiali ai condomini non pone problemi di privacy ostativi a un utilizzo ordinario della posta elettronica o PEC, trattandosi di dati già trattati dall'amministratore nell'esercizio del suo mandato.
Sulla prima questione: il termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio si riferisce alla convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, non al solo invio del documento ai condomini. La norma richiede che l'amministratore, entro tale termine, convochi effettivamente l'assemblea avente all'ordine del giorno l'approvazione del rendiconto. Nel suo caso, se l'esercizio si è chiuso il 31 dicembre, il termine dei 180 giorni cadrebbe fine giugno: un'assemblea fissata per il 15 settembre risulterebbe quindi oltre la scadenza di legge.
Detto questo, va precisato che il mancato rispetto di questo termine da parte dell'amministratore non comporta automaticamente conseguenze drastiche come la decadenza dall'incarico: si tratta di un'irregolarità che può però essere fatta valere dai condomini, anche come motivo di revoca per grave irregolarità qualora si sommi ad altre inadempienze o si ripeta sistematicamente negli anni. Il rinvio con la motivazione che lei riporta appare comunque debole sul piano della diligenza richiesta a un amministratore, ma la valutazione definitiva sulla gravità spetterebbe eventualmente all'assemblea stessa o, in casi seri, al giudice in sede di revoca giudiziale.
Le consigliamo di segnalare per iscritto all'amministratore, con toni formali, che il termine di legge risulta superato, chiedendo di calendarizzare l'assemblea a stretto giro. Se la situazione si ripete o si accompagna ad altre criticità gestionali, può valutare, con altri condomini, la richiesta di revoca.
Sulla PEC: l'amministratore di condominio ha l'obbligo di comunicare ai condomini i propri recapiti, compreso un indirizzo di posta elettronica (anche PEC) per le comunicazioni urgenti, mentre l'apertura di una casella PEC intestata al condominio non è un obbligo generalizzato previsto in modo esplicito e uniforme. La giustificazione legata alla privacy per l'invio delle circolari è comunque pretestuosa: l'invio di comunicazioni condominiali ai condomini non pone problemi di privacy ostativi a un utilizzo ordinario della posta elettronica o PEC, trattandosi di dati già trattati dall'amministratore nell'esercizio del suo mandato.
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