Cara ADUC
Spese sgombero cantine condominiali: chi paga senza chiave o proprietà
Domanda
28 settembre 2026
Buonasera, mi chiedo se ai sensi del codice civile, il condòmino proprietario che NON ha accesso al locale cantine in quanto sprovvisto di chiave della porta di accesso e NON possiede alcuna cantina deve o meno partecipare alle spese di sgombero o disinfestazione o spurgo effettuate in tali locali.
Francesca, dalla provincia di TR
Francesca, dalla provincia di TR
Risposta ADUC
Gentile Francesca,
La regola generale in materia condominiale collega l'obbligo di partecipazione alla spesa alla titolarità del bene o al diritto d'uso su di esso, non al fatto di possederne materialmente le chiavi o di accedervi in concreto. Il criterio decisivo è quindi se il locale cantine sia un bene comune a tutti i condomini (per destinazione o per previsione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali) oppure se sia un bene di proprietà esclusiva di alcuni condomini soltanto, con relativa tabella millesimale separata.
Se le cantine risultano tabellarmente di proprietà o uso esclusivo di alcuni condomini, chi non ne possiede una e non ne ha alcun diritto d'uso non dovrebbe essere tenuto a contribuire alle spese di sgombero, disinfestazione o spurgo relative a quei locali: si tratta infatti di spese che riguardano beni non comuni a tutti. In questo caso occorre verificare cosa dicono l'atto di acquisto, il regolamento condominiale e soprattutto le tabelle millesimali, che di norma indicano se esiste una tabella specifica per le cantine.
Se invece il locale cantine è classificato come bene comune (ad esempio un vano cantina comune indiviso, o un ripostiglio a servizio generale dello stabile, anche se poi di fatto suddiviso in singoli box con serrature diverse), la spesa di manutenzione ordinaria del locale nel suo complesso, comprese le pulizie e la disinfestazione delle parti comuni di accesso, andrebbe suddivisa secondo i millesimi generali, indipendentemente dal possesso delle chiavi.
Il fatto di non avere le chiavi o di non avere mai avuto accesso non è di per sé decisivo: conta la titolarità giuridica del bene secondo i documenti condominiali. Le consigliamo di richiedere all'amministratore copia delle tabelle millesimali relative alle cantine e di verificare l'atto di acquisto dell'immobile per accertare se le sia stata assegnata una cantina o una quota di comproprietà su quei locali.
Se, verificati questi documenti, risulta che lei non ha alcun titolo su quei locali, può contestare per iscritto il riparto di spesa e, se l'assemblea non rettifica, impugnare la delibera davanti al giudice competente entro i termini di legge, per cui le suggeriamo di rivolgersi a un legale per la valutazione del caso specifico.
La regola generale in materia condominiale collega l'obbligo di partecipazione alla spesa alla titolarità del bene o al diritto d'uso su di esso, non al fatto di possederne materialmente le chiavi o di accedervi in concreto. Il criterio decisivo è quindi se il locale cantine sia un bene comune a tutti i condomini (per destinazione o per previsione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali) oppure se sia un bene di proprietà esclusiva di alcuni condomini soltanto, con relativa tabella millesimale separata.
Se le cantine risultano tabellarmente di proprietà o uso esclusivo di alcuni condomini, chi non ne possiede una e non ne ha alcun diritto d'uso non dovrebbe essere tenuto a contribuire alle spese di sgombero, disinfestazione o spurgo relative a quei locali: si tratta infatti di spese che riguardano beni non comuni a tutti. In questo caso occorre verificare cosa dicono l'atto di acquisto, il regolamento condominiale e soprattutto le tabelle millesimali, che di norma indicano se esiste una tabella specifica per le cantine.
Se invece il locale cantine è classificato come bene comune (ad esempio un vano cantina comune indiviso, o un ripostiglio a servizio generale dello stabile, anche se poi di fatto suddiviso in singoli box con serrature diverse), la spesa di manutenzione ordinaria del locale nel suo complesso, comprese le pulizie e la disinfestazione delle parti comuni di accesso, andrebbe suddivisa secondo i millesimi generali, indipendentemente dal possesso delle chiavi.
Il fatto di non avere le chiavi o di non avere mai avuto accesso non è di per sé decisivo: conta la titolarità giuridica del bene secondo i documenti condominiali. Le consigliamo di richiedere all'amministratore copia delle tabelle millesimali relative alle cantine e di verificare l'atto di acquisto dell'immobile per accertare se le sia stata assegnata una cantina o una quota di comproprietà su quei locali.
Se, verificati questi documenti, risulta che lei non ha alcun titolo su quei locali, può contestare per iscritto il riparto di spesa e, se l'assemblea non rettifica, impugnare la delibera davanti al giudice competente entro i termini di legge, per cui le suggeriamo di rivolgersi a un legale per la valutazione del caso specifico.
Francesca, dalla provincia di TR
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