Ipoteche esattoriali: la soglia dei 20.000 euro e come ottenere la cancellazione
L'Agenzia delle Entrate-Riscossione (la struttura che dal 2017 ha sostituito Equitalia) può iscrivere ipoteca sugli immobili del contribuente solo a determinate condizioni. La principale è la soglia di 20.000 euro: per debiti inferiori, l'ipoteca è illegittima e va cancellata. Anche un'ipoteca regolarmente iscritta diventa illegittima quando, per pagamenti, sgravi o annullamenti, il debito residuo scende sotto soglia. Questa scheda spiega quando l'ipoteca è iscrivibile, come contestarla e come ottenerne la cancellazione, con il fac-simile dell'istanza.
Indice:
QUANDO L'IPOTECA E' LEGITTIMA
QUANDO E' ILLEGITTIMA O VA CANCELLATA
COME RIDURRE IL DEBITO SOTTO SOGLIA
COME PRESENTARE L'ISTANZA DI CANCELLAZIONE
COSA FARE SE L'AGENZIA NON RISPONDE
RIFERIMENTI NORMATIVI E SCHEDE CORRELATE
QUANDO L'IPOTECA E' LEGITTIMA
L'ipoteca esattoriale è disciplinata dall'art. 77 del DPR 602/1973. Per essere legittimamente iscritta devono ricorrere insieme tutte queste condizioni:
- l'importo complessivo del credito per cui si procede deve essere non inferiore a 20.000 euro (limite vigente dal 2012, DL 16/2012 conv. L. 44/2012; in precedenza era 8.000 euro);
- devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale o dell'avviso di accertamento esecutivo senza che il contribuente abbia pagato, rateizzato, ottenuto sgravio o sospensione;
- l'Agenzia deve avere notificato un preavviso di iscrizione ipotecaria almeno 30 giorni prima dell'iscrizione, dando al debitore l'opportunità di mettersi in regola;
- l'ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio del credito complessivo (es. debito di 30.000 euro → ipoteca per 60.000 euro).
Importante: l'ipoteca non è un pignoramento. È una misura cautelare che vincola l'immobile (ne impedisce la libera vendita) ma non comporta la perdita della proprietà. Il pignoramento immobiliare richiede un debito superiore a 120.000 euro e non è mai ammesso sulla prima casa non di lusso di residenza del debitore.
QUANDO E' ILLEGITTIMA O VA CANCELLATA
L'ipoteca è illegittima (e quindi va cancellata) in tutti questi casi:
- Debito originario sotto soglia. Se al momento dell'iscrizione il debito complessivo era inferiore a 20.000 euro, l'iscrizione è illegittima dall'origine.
- Debito sceso sotto soglia dopo l'iscrizione. L'ipoteca diventa illegittima sopravvenuta se, per pagamento parziale, sgravio in autotutela, annullamento giudiziale di una o più cartelle, o adesione a definizione agevolata (rottamazione), il debito residuo scende sotto i 20.000 euro. Lo hanno affermato più volte le Commissioni Tributarie (oggi Corti di Giustizia Tributaria): CGT Lecce 401/2019, CGT Campobasso 204/2020, CTP Pisa 99/2020.
- Mancato preavviso. Se l'Agenzia ha iscritto l'ipoteca senza notificare prima il preavviso 30 giorni, l'iscrizione è viziata.
- Cartelle prescritte. Se le cartelle alla base dell'ipoteca sono prescritte (di norma 5 o 10 anni dalla notifica, a seconda del tributo), l'ipoteca è illegittima.
- Vizi formali. Errori nei dati, nella notifica o nell'identificazione del bene possono rendere l'iscrizione contestabile.
COME RIDURRE IL DEBITO SOTTO SOGLIA
Se il debito è sopra i 20.000 euro ma di poco, ridurlo sotto soglia è una strategia legittima per evitare l'ipoteca o ottenerne la cancellazione:
- Pagamento parziale di una o più cartelle. Conviene pagare integralmente le cartelle più piccole per far scendere il totale residuo.
- Rateizzazione ai sensi dell'art. 19 DPR 602/1973: dalla presentazione dell'istanza, finché si è in regola con i pagamenti, l'Agenzia non può iscrivere nuove ipoteche, e quelle esistenti possono essere ridotte in proporzione al debito residuo.
- Definizione agevolata ("rottamazione"): se il debito residuo dopo l'adesione scende sotto i 20.000 euro, l'ipoteca va cancellata.
- Sgravio in autotutela: se una cartella è errata o duplicata, è possibile chiedere all'ente impositore lo sgravio.
COME PRESENTARE L'ISTANZA DI CANCELLAZIONE
L'istanza va indirizzata all'Agenzia delle Entrate-Riscossione, allo sportello territorialmente competente (quello che ha curato l'iscrizione). I canali utilizzabili:
- raccomandata A/R all'indirizzo dello sportello locale (consultabile sul sito agenziaentrateriscossione.gov.it);
- PEC all'indirizzo PEC dello sportello competente;
- area riservata online di AER (con SPID/CIE/CNS);
- sportello fisico, su appuntamento.
Allegare sempre: copia del documento d'identità, copia dell'iscrizione ipotecaria contestata, copia delle cartelle di riferimento, copia delle eventuali ricevute di pagamento o atti di sgravio. L'istanza dovrebbe essere evasa entro 30 giorni; in caso di accoglimento, gli oneri di iscrizione e cancellazione sono a carico di AER.
COSA FARE SE L'AGENZIA NON RISPONDE
Se l'Agenzia non risponde nei termini o respinge l'istanza, il contribuente può:
- ricorrere alla Corte di Giustizia Tributaria (ex Commissione Tributaria Provinciale) entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento di iscrizione o dal diniego di cancellazione. La giurisprudenza ammette ormai il ricorso contro il diniego di autotutela quando l'illegittimità dell'iscrizione è oggettiva (es. debito sotto soglia);
- impugnare l'iscrizione entro 60 giorni dalla sua notifica per chiederne l'annullamento;
- chiedere la sospensione degli effetti dell'iscrizione in via cautelare se vi è urgenza (es. trattativa di vendita dell'immobile in corso).
È consigliabile rivolgersi a un tributarista o a un avvocato esperto in materia tributaria.
RIFERIMENTI NORMATIVI E SCHEDE CORRELATE
- Art. 77 DPR 602/1973 (riscossione coattiva, ipoteca esattoriale)
- Art. 19 DPR 602/1973 (rateizzazione)
- Art. 76 DPR 602/1973 (limiti al pignoramento immobiliare)
- DL 16/2012 conv. L. 44/2012 (innalzamento soglia da 8.000 a 20.000 euro)
- Cass. SU 4077/2010 (illegittimità ipoteche sotto soglia)
- CGT Lecce 401/2019, CGT Campobasso 204/2020, CTP Pisa 99/2020 (cancellazione obbligatoria se il debito scende sotto soglia)
Risorse correlate:
Fac-simile dell'istanza
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Spett.le Agenzia delle Entrate-Riscossione
Sportello di _______________________
_______________________ (indirizzo)
PEC: _______________________
e p.c. ADUC
Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori Aps
Via Masaccio 242, 50132 Firenze
Oggetto: istanza di cancellazione di iscrizione ipotecaria — art. 77 DPR 602/1973
Il/la sottoscritto/a _______________________ (nome e cognome), nato/a a _______________________ il _______________________, codice fiscale _______________________, residente in _______________________ (indirizzo completo),
(in caso di persona giuridica: nella sua qualità di legale rappresentante della società _______________________ con sede in _______________________ — partita IVA _______________________)
PREMESSO CHE
- in data _______________________ codesta Agenzia ha iscritto ipoteca sull'immobile/sugli immobili siti in _______________________ via _______________________ (rif. iscrizione n. _______________________ presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di _______________________);
- il debito complessivo per cui si è proceduto:
[ ] è di importo inferiore a 20.000 euro fin dall'origine (allegata documentazione);
[ ] è sceso sotto la soglia di 20.000 euro a seguito di _______________________ (pagamento parziale / sgravio in autotutela / annullamento giudiziale / definizione agevolata) come da documentazione allegata;
[ ] è interamente prescritto / annullato / sgravato come da documentazione allegata;
- l'art. 77 del DPR 602/1973 ammette l'iscrizione ipotecaria solo per crediti complessivi non inferiori a 20.000 euro; la giurisprudenza (Cass. SU 4077/2010 e successive Corti di Giustizia Tributaria) ha confermato l'illegittimità dell'ipoteca quando questo presupposto viene meno, anche successivamente all'iscrizione;
- pertanto i presupposti per il mantenimento della misura cautelare sono insussistenti.
CHIEDE
il riesame della propria posizione e la cancellazione d'ufficio dell'iscrizione ipotecaria sopra indicata, con oneri di iscrizione e di cancellazione a carico di codesta Agenzia, entro 30 giorni dal ricevimento della presente, nonché la comunicazione tempestiva dell'avvenuta cancellazione al seguente recapito: _______________________.
Si allega:
- copia del documento d'identità del dichiarante;
- copia dell'iscrizione ipotecaria;
- copia delle cartelle di riferimento;
- copia delle ricevute di pagamento / atti di sgravio / sentenze di annullamento (a seconda del caso).
In fede,
Luogo _______________________ Data _______________________
Firma _______________________________