Cara ADUC
Agenzia immobiliare: commissione al 14% imposta con modulo obbligatorio online
Domanda
6 settembre 2026
Un'agenzia immobiliare chiede 3000 euro più iva di commissione per un terreno a cui sono interessato che vale 25mila euro, cioè il 14%. Tra l'altro nemmeno mi portano a vederlo perché mi hanno fatto prendere appuntamento direttamente col proprietario, quindi non fanno neanche lo sforzo di venire a vedere il terreno con me. Solamente per una telefonata si prendono il 14%. Ma a parte questo il problema viene adesso: li ho chiamati e mi hanno detto che mi avrebbero mandato un modulo per richiedere l'appuntamento, mi è arrivato questo messaggio su WhatsApp in cui io dovevo mettere la data e l'ora che volevo e poi mi avrebbero confermato se il proprietario poteva quel giorno, ma in quel modulo ti fanno accettare obbligatoriamente i loro termini e condizioni, inclusa la commissione fissa di 3000 euro più iva, perché se no non puoi cliccare invio fino a che non hai spuntato quella casella, il tasto invio diventa cliccabile solo dopo aver accettato i termini e condizioni. Vorrei sapere se è corretto farti accettare obbligatoriamente la loro commissione anche solamente per permetterti di vedere il terreno. In più quando ti arriva la conferma che hai effettivamente mandato la prenotazione della visita c'è riportata anche quella casella termini e condizioni dove si vede che è stata spuntata ma a fianco c'è scritto "facoltativa", praticamente fanno vedere che accettare la casella termini condizioni non era obbligatorio ma in realtà non è così, anzi se non la spuntavi il sistema non ti permetteva proprio di andare avanti. Primo mi sembra che 3600 euro di commissione su un terreno da 25000 euro sia troppo, secondo mi sento raggirato quindi vorrei capire se questa modalità è legittima o meno. Grazie
Francesco, dalla provincia di GE
Francesco, dalla provincia di GE
Risposta ADUC
Gentile Francesco,
Rispondiamo ai due aspetti separatamente, perché seguono logiche diverse.
Sulla percentuale di provvigione: la legge non fissa un tetto alle commissioni di mediazione immobiliare, che sono liberamente contrattabili tra le parti. Le percentuali usuali di mercato per compravendite di terreni si aggirano solitamente tra il 3% e il 5%, quindi una richiesta del 14% appare oggettivamente fuori mercato, ma questo da solo non la rende automaticamente illegittima: se lei accetta quelle condizioni, il contratto è valido. La provvigione è dovuta solo se l'affare si conclude grazie all'attività dell'agenzia (che ha messo in relazione lei e il venditore), a prescindere da quanto "lavoro" concreto abbia svolto: la legge non richiede che l'agente le faccia da accompagnatore fisico sul terreno.
Sul modulo che obbliga a spuntare la casella termini e condizioni per procedere, qui il quadro cambia: se effettivamente il sistema non consentiva di inviare la richiesta senza accettare preventivamente e vincolativamente una commissione del 14%, solo per fissare un appuntamento di visita, questo può configurare una pratica commerciale scorretta, perché la casella dichiarata "facoltativa" nella conferma non corrispondeva a un'effettiva facoltà di scelta lasciata al consumatore. Inoltre l'accettazione di una provvigione così elevata, imposta come condizione bloccante ancora prima di vedere il terreno o di aver avuto qualunque trattativa, potrebbe essere contestata come clausola vessatoria se inserita in condizioni generali non negoziate individualmente.
Le consigliamo di conservare screenshot del modulo, del messaggio whatsapp e della conferma ricevuta, e di non considerarsi vincolato dall'accettazione se ritiene di aver subito una forzatura del genere: può inviare un reclamo scritto contestando sia la non genuinità del consenso sia la sproporzione della commissione, riservandosi di segnalare la pratica all'Antitrust (AGCM). Se l'agenzia insistesse per il pagamento, la valutazione finale sulla vincolatività della clausola spetterebbe comunque a un giudice.
Rispondiamo ai due aspetti separatamente, perché seguono logiche diverse.
Sulla percentuale di provvigione: la legge non fissa un tetto alle commissioni di mediazione immobiliare, che sono liberamente contrattabili tra le parti. Le percentuali usuali di mercato per compravendite di terreni si aggirano solitamente tra il 3% e il 5%, quindi una richiesta del 14% appare oggettivamente fuori mercato, ma questo da solo non la rende automaticamente illegittima: se lei accetta quelle condizioni, il contratto è valido. La provvigione è dovuta solo se l'affare si conclude grazie all'attività dell'agenzia (che ha messo in relazione lei e il venditore), a prescindere da quanto "lavoro" concreto abbia svolto: la legge non richiede che l'agente le faccia da accompagnatore fisico sul terreno.
Sul modulo che obbliga a spuntare la casella termini e condizioni per procedere, qui il quadro cambia: se effettivamente il sistema non consentiva di inviare la richiesta senza accettare preventivamente e vincolativamente una commissione del 14%, solo per fissare un appuntamento di visita, questo può configurare una pratica commerciale scorretta, perché la casella dichiarata "facoltativa" nella conferma non corrispondeva a un'effettiva facoltà di scelta lasciata al consumatore. Inoltre l'accettazione di una provvigione così elevata, imposta come condizione bloccante ancora prima di vedere il terreno o di aver avuto qualunque trattativa, potrebbe essere contestata come clausola vessatoria se inserita in condizioni generali non negoziate individualmente.
Le consigliamo di conservare screenshot del modulo, del messaggio whatsapp e della conferma ricevuta, e di non considerarsi vincolato dall'accettazione se ritiene di aver subito una forzatura del genere: può inviare un reclamo scritto contestando sia la non genuinità del consenso sia la sproporzione della commissione, riservandosi di segnalare la pratica all'Antitrust (AGCM). Se l'agenzia insistesse per il pagamento, la valutazione finale sulla vincolatività della clausola spetterebbe comunque a un giudice.
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