Cara ADUC
Affitto per studenti con disservizi: riduzione canone e messa in mora
Domanda
6 settembre 2026
A novembre 2025 mia figlia ha affittato casa a Reggio Emilia per poter frequentare il conservatorio. La proprietaria le ha sempre reso la vita un po' difficile a causa dei suoi continui messaggi per una seconda inquilina che a lei non piaceva, poi quando quest'ultima è andata via perché l'appartamento non aveva i servizi per cui pagavano il fitto, la casa ha presentato problemi di muffe e umidità, la lavatrice rotta (poi sostituita con una nuova dopo insistenza) e in ultimo con tutto il caldo che ha fatto lo split dell'aria condizionata non sono mai riuscite a farlo funzionare. La tenda esterna per il balcone della camera da letto di mia figlia piena di liquami e sterco di piccioni non è mai stata utilizzabile. Mia figlia vincitrice di borsa di studio è stata costretta a mantenere la casa per 10 mesi per non rischiare di perdere la borsa di studio. A luglio è partita per Vienna e il periodo pre viaggio e post viaggio non ha potuto utilizzare la casa per effetto serra, ha pagato l'appartamento a vuoto. A giugno abbiamo inviato disdetta anticipata per lasciare l'appartamento a settembre dando 2 mesi e 18 gg di preavviso. La proprietaria non è soddisfatta, vuole il pagamento di tutto il mese di settembre anche da mia figlia. Io a sto punto voglio metterli in mora per chiedere i danni di quanto patito e chiedere la riduzione del fitto mensile per mancanza di servizi. Ci potete aiutare? Deve lasciare la casa il 10 settembre (come da preavviso). La proprietaria si è già rivolta ad un avvocato. A chi posso rivolgermi in Ancona?
Lucia, dalla provincia di AN
Lucia, dalla provincia di AN
Risposta ADUC
Gentile Lucia,
Capiamo la situazione, proviamo a mettere in ordine i diversi profili perché sono tra loro distinti e vanno gestiti separatamente.
Sul fronte dei disservizi (muffa e umidità, lavatrice rotta, condizionatore non funzionante, tenda esterna inutilizzabile per l'imbrattamento dei piccioni), se questi problemi hanno effettivamente compromesso l'abitabilità dell'immobile o l'uso pattuito, sua figlia ha diritto a una riduzione del canone proporzionale al mancato godimento, oltre all'eventuale risarcimento del danno se riesce a dimostrare la sussistenza dei problemi e il nesso con un comportamento negligente del locatore. È fondamentale però che questi disservizi siano documentati: foto datate, messaggi scambiati con la proprietaria in cui si segnalavano i guasti, eventuali interventi tecnici richiesti e non risolti, testimonianze. Senza prove concrete la richiesta di riduzione del canone o di danni rischia di restare una affermazione difficile da sostenere in sede giudiziale.
Sul fronte del preavviso e della richiesta della proprietaria di pagare anche settembre, la questione dipende dai termini di preavviso previsti nel contratto specifico (locazione per studenti, contratto transitorio o altra tipologia) e da quando è stata effettivamente ricevuta la disdetta. Se il contratto prevede un preavviso di 3 mesi e voi ne avete dato 2 mesi e 18 giorni, la differenza potrebbe legittimare la richiesta della proprietaria per il periodo residuo, salvo diverse pattuizioni. Le consigliamo di verificare con attenzione la clausola di disdetta nel contratto firmato.
Data la complessità della vicenda, la presenza di controparte già assistita da un avvocato, e la necessità di quantificare correttamente danni e riduzioni, le consigliamo di rivolgersi a un avvocato di fiducia ad Ancona esperto in locazioni, che potrà valutare gli atti e impostare correttamente sia la messa in mora sia l'eventuale strategia difensiva rispetto alla richiesta della proprietaria. Prima di procedere, può comunque utilizzare il nostro generatore di moduli per una lettera di messa in mora.
Per approfondire: la nostra guida sulla messa in mora e la nostra guida su come provare e quantificare il risarcimento del danno.
Capiamo la situazione, proviamo a mettere in ordine i diversi profili perché sono tra loro distinti e vanno gestiti separatamente.
Sul fronte dei disservizi (muffa e umidità, lavatrice rotta, condizionatore non funzionante, tenda esterna inutilizzabile per l'imbrattamento dei piccioni), se questi problemi hanno effettivamente compromesso l'abitabilità dell'immobile o l'uso pattuito, sua figlia ha diritto a una riduzione del canone proporzionale al mancato godimento, oltre all'eventuale risarcimento del danno se riesce a dimostrare la sussistenza dei problemi e il nesso con un comportamento negligente del locatore. È fondamentale però che questi disservizi siano documentati: foto datate, messaggi scambiati con la proprietaria in cui si segnalavano i guasti, eventuali interventi tecnici richiesti e non risolti, testimonianze. Senza prove concrete la richiesta di riduzione del canone o di danni rischia di restare una affermazione difficile da sostenere in sede giudiziale.
Sul fronte del preavviso e della richiesta della proprietaria di pagare anche settembre, la questione dipende dai termini di preavviso previsti nel contratto specifico (locazione per studenti, contratto transitorio o altra tipologia) e da quando è stata effettivamente ricevuta la disdetta. Se il contratto prevede un preavviso di 3 mesi e voi ne avete dato 2 mesi e 18 giorni, la differenza potrebbe legittimare la richiesta della proprietaria per il periodo residuo, salvo diverse pattuizioni. Le consigliamo di verificare con attenzione la clausola di disdetta nel contratto firmato.
Data la complessità della vicenda, la presenza di controparte già assistita da un avvocato, e la necessità di quantificare correttamente danni e riduzioni, le consigliamo di rivolgersi a un avvocato di fiducia ad Ancona esperto in locazioni, che potrà valutare gli atti e impostare correttamente sia la messa in mora sia l'eventuale strategia difensiva rispetto alla richiesta della proprietaria. Prima di procedere, può comunque utilizzare il nostro generatore di moduli per una lettera di messa in mora.
Per approfondire: la nostra guida sulla messa in mora e la nostra guida su come provare e quantificare il risarcimento del danno.
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