Cara ADUC
Abuso edilizio scoperto dopo acquisto casa: rivalsa sui venditori
Domanda
12 agosto 2026
Salve, in passato mi sono rivolto a voi più volte sempre con successo. Spero che anche questa volta possiate aiutarmi. Nel 2016 ho acquistato una casa con cortile in provincia di Oristano registrata al catasto e con l'abitabilità in regola e corrispondente alla struttura. Ora l'ho messa in vendita per 90.000 euro e gli acquirenti mi hanno fatto richiedere all'ufficio tecnico del comune l'accesso agli atti e un magazzino esterno è risultato abusivo. La spesa per regolarizzare la situazione tra il tecnico e l'abbattimento sarà di circa 10.000 euro. Posso rivalermi sui precedenti proprietari? Grazie per l'attenzione
Roberto, dalla provincia di OR
Roberto, dalla provincia di OR
Risposta ADUC
Gentile Roberto,
La situazione che descrive riguarda un possibile vizio o difformità urbanistica di un immobile acquistato, che ora emerge in fase di rivendita. Questo è un tema che tocca sia il diritto civile (responsabilità del venditore per vizi occulti) sia il diritto urbanistico-edilizio.
Sul piano civilistico, il Codice Civile prevede che il venditore risponda dei vizi occulti della cosa venduta, cioè di difetti non apparenti e non conoscibili dall'acquirente con ordinaria diligenza al momento dell'acquisto. Se il magazzino risultava abusivo già all'atto della compravendita del 2016 e questa circostanza non le fu comunicata né era rilevabile con un normale esame, lei potrebbe in linea di principio avere un'azione nei confronti dei precedenti proprietari per ottenere una riduzione del prezzo o il risarcimento del danno. Tuttavia, va tenuto presente che l'azione per i vizi occulti si prescrive in un anno dalla scoperta del vizio, con un termine massimo di decadenza di otto anni dalla consegna del bene. Poiché l'acquisto risale al 2016, è fondamentale che lei verifichi immediatamente se i termini siano ancora rispettati, perché i tempi sono stretti o potrebbero essere già decorsi.
Un altro profilo da valutare con un tecnico abilitato (geometra o architetto) è se al momento dell'acquisto la documentazione catastale e i titoli edilizi fossero stati presentati in modo corretto o se vi fosse una difformità già visibile o dichiarata negli atti notarili. In quel caso il quadro giuridico cambia ulteriormente.
Le consigliamo dunque di agire su due fronti in parallelo: valutare i termini dell'azione civile nei confronti dei precedenti proprietari, e rivolgersi a un tecnico abilitato per quantificare con precisione i costi di regolarizzazione o demolizione, che saranno la base del danno eventualmente rivendicabile.
Per approfondire: la nostra guida su compravendita di beni: diritti, doveri, vizi e garanzie
La situazione che descrive riguarda un possibile vizio o difformità urbanistica di un immobile acquistato, che ora emerge in fase di rivendita. Questo è un tema che tocca sia il diritto civile (responsabilità del venditore per vizi occulti) sia il diritto urbanistico-edilizio.
Sul piano civilistico, il Codice Civile prevede che il venditore risponda dei vizi occulti della cosa venduta, cioè di difetti non apparenti e non conoscibili dall'acquirente con ordinaria diligenza al momento dell'acquisto. Se il magazzino risultava abusivo già all'atto della compravendita del 2016 e questa circostanza non le fu comunicata né era rilevabile con un normale esame, lei potrebbe in linea di principio avere un'azione nei confronti dei precedenti proprietari per ottenere una riduzione del prezzo o il risarcimento del danno. Tuttavia, va tenuto presente che l'azione per i vizi occulti si prescrive in un anno dalla scoperta del vizio, con un termine massimo di decadenza di otto anni dalla consegna del bene. Poiché l'acquisto risale al 2016, è fondamentale che lei verifichi immediatamente se i termini siano ancora rispettati, perché i tempi sono stretti o potrebbero essere già decorsi.
Un altro profilo da valutare con un tecnico abilitato (geometra o architetto) è se al momento dell'acquisto la documentazione catastale e i titoli edilizi fossero stati presentati in modo corretto o se vi fosse una difformità già visibile o dichiarata negli atti notarili. In quel caso il quadro giuridico cambia ulteriormente.
Le consigliamo dunque di agire su due fronti in parallelo: valutare i termini dell'azione civile nei confronti dei precedenti proprietari, e rivolgersi a un tecnico abilitato per quantificare con precisione i costi di regolarizzazione o demolizione, che saranno la base del danno eventualmente rivendicabile.
Per approfondire: la nostra guida su compravendita di beni: diritti, doveri, vizi e garanzie
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