contratto di locazione e spese ordinarie a carico del locatario

Buongiorno,
sto per rifare un contratto di locazione 4+4 per un appartamento dove abito già e dove ho dato la disdetta per il fatto che cambiano gli intestatari. La casa è in cattive condizioni, impianti non a norma, muri macchiati da infiltrazioni dal tetto e dall'utilizzo precedente prima che io entrassi come inquilina, rubinetti che perdono acqua, infissi scassati, cassetta del wc pencolante ecc... quindi un po' tutto di prossima rottura definitiva e da cambiare... visto che molte di queste cose rientrano nelle spese ordinarie a carico del locatario e visto che la consegna dell'appartamento, sia al primo contratto, che al prossimo che stipulerò, è stata e sarà in tali condizioni senza interventi, vorrei tutelarmi nel prossimo contratto e non trovarmi a dover sostenere spese per usure non dipese da me... nè in futuro quando lascerò la casa mi vorrei ritrovare minimo a pitturarla tutta a mie spese quando a me è stata consegnata con le pareti macchiate (addirittura ho ridipinto camera mia a mie spese...). Ho chiesto al proprietario se potevo far riparare almeno i rubinetti e la cassetta del wc a sue spese e mi ha risposto che rientrano nelle spese ordinarie a carico del locatario... insomma oltre a pagare l'affitto gli dovrei anche fare le migliorie!!! Come posso tutelarmi al meglio se il proprietario non è disposto a consegnarmi l'appartamento con le dovute manutenzioni per far sì che sia correttamente applicata la clausola delle spese ordinarie a carico del locatario?
Grazie.
Lucia, da Siena