Cara ADUC
Probabile guasto parti comuni, senza amministratore
Domanda
20 novembre 2020
Buongiorno,
vorrei sottoporvi il seguente caso:
Condominio con 5 appartamenti (3 piano I e 2 piano II) senza amministratore e così suddiviso:
app. 1.1 - proprietario residente
app. 1.2 - proprietario non residente (di nostra proprietà)
app. 1.3 - proprietario residente (nessun impianto in comune con gli altri)
app. 2.1 - (sopra l'appartamento 1.1) proprietario residente
app. 2.2 - (sopra l'appartamento 1.2) in affitto e di proprietà del proprietario dell'app. 2.1
Nel nostro appartamento (1.2), al primo piano, si manifesta un problema di odori sgradevoli nelle vicinanze del bagno e che fa presupporre un danneggiamento della colonna di scarico (colonna in comune con l'appartamento 2.2).
Non essendoci amministratore e, purtroppo, non essendoci un'assicurazione condominiale (ogni condomine ha una propria assicurazione che copre danni verso terzi), gli altri proprietari fanno "orecchie da mercante" e ci dicono che dobbiamo arrangiarci, chiamare una ditta per fare l'indagine e, se dovesse essere un danno alla colonna di scarico in comune allora se ne parlerà. Non mi sembra però molto corretto.
Se ci fosse l'amministratore, probabilmente ci rivolgeremmo a lui (e probabilmente avremmo anche un'assicurazione condominiale) ma, ne caso di sua assenza, qual'è l'iter più corretto da seguire per l'indagine e l'eventuale riparazione del danno sull'impianto comune?
Come andrebbe ripartita poi la spesa? Tra tutti i condomini o solo tra gli appartamenti 1.2 e 2.2?
Inoltre, noi proprietari dell'appartamento 1.2, possiamo stipulare una polizza a copertura di danni su parti comuni dell'edificio anche senza gli altri condomini?
Allego uno schema con indicata, grossolanamente, la distribuzione degli appartamenti.
Ringrazio fin d'ora dell'attenzione e porgo Cordiali Saluti.
Andrea, dalla provincia di TS
vorrei sottoporvi il seguente caso:
Condominio con 5 appartamenti (3 piano I e 2 piano II) senza amministratore e così suddiviso:
app. 1.1 - proprietario residente
app. 1.2 - proprietario non residente (di nostra proprietà)
app. 1.3 - proprietario residente (nessun impianto in comune con gli altri)
app. 2.1 - (sopra l'appartamento 1.1) proprietario residente
app. 2.2 - (sopra l'appartamento 1.2) in affitto e di proprietà del proprietario dell'app. 2.1
Nel nostro appartamento (1.2), al primo piano, si manifesta un problema di odori sgradevoli nelle vicinanze del bagno e che fa presupporre un danneggiamento della colonna di scarico (colonna in comune con l'appartamento 2.2).
Non essendoci amministratore e, purtroppo, non essendoci un'assicurazione condominiale (ogni condomine ha una propria assicurazione che copre danni verso terzi), gli altri proprietari fanno "orecchie da mercante" e ci dicono che dobbiamo arrangiarci, chiamare una ditta per fare l'indagine e, se dovesse essere un danno alla colonna di scarico in comune allora se ne parlerà. Non mi sembra però molto corretto.
Se ci fosse l'amministratore, probabilmente ci rivolgeremmo a lui (e probabilmente avremmo anche un'assicurazione condominiale) ma, ne caso di sua assenza, qual'è l'iter più corretto da seguire per l'indagine e l'eventuale riparazione del danno sull'impianto comune?
Come andrebbe ripartita poi la spesa? Tra tutti i condomini o solo tra gli appartamenti 1.2 e 2.2?
Inoltre, noi proprietari dell'appartamento 1.2, possiamo stipulare una polizza a copertura di danni su parti comuni dell'edificio anche senza gli altri condomini?
Allego uno schema con indicata, grossolanamente, la distribuzione degli appartamenti.
Ringrazio fin d'ora dell'attenzione e porgo Cordiali Saluti.
Andrea, dalla provincia di TS
Risposta ADUC
lei ha due strade:
1. convocare un'assemblea per decidere a maggioranza se incaricare una ditta per le indagini ecc. Se l'assemblea nega la richiesta, lei dovrà prendersi un legale e impugnare la delibera dell'assemblea entro 30 giorni; oppure
2. si fa carico lei di chiamare una ditta e indagare. Una volta che verrà individuato il problema, se effettivamente si tratta di un problema condominiale, le spese (anche dell'indagine) andranno ripartite ex art. 1123 c.c. tra i condomini interessati (ovvero tra i condomini che sono serviti dalla colonna in questione, in base ai millesimi). Se poi i condomini rifiutano di pagare la propria parte o anche di autorizzare gli eventuali lavori su parti condominiali, potrà ricorrere al giudice (sempre con un avvocato).
Per quanto riguarda l'assicurazione delle parti comuni, è necessario che venga stipulata da un rappresentante autorizzato dall'assemblea, previa assegnazione del codice fiscale da ottenere dall'Agenzia delle Entrate (sempre su mandato dell'assemblea).
1. convocare un'assemblea per decidere a maggioranza se incaricare una ditta per le indagini ecc. Se l'assemblea nega la richiesta, lei dovrà prendersi un legale e impugnare la delibera dell'assemblea entro 30 giorni; oppure
2. si fa carico lei di chiamare una ditta e indagare. Una volta che verrà individuato il problema, se effettivamente si tratta di un problema condominiale, le spese (anche dell'indagine) andranno ripartite ex art. 1123 c.c. tra i condomini interessati (ovvero tra i condomini che sono serviti dalla colonna in questione, in base ai millesimi). Se poi i condomini rifiutano di pagare la propria parte o anche di autorizzare gli eventuali lavori su parti condominiali, potrà ricorrere al giudice (sempre con un avvocato).
Per quanto riguarda l'assicurazione delle parti comuni, è necessario che venga stipulata da un rappresentante autorizzato dall'assemblea, previa assegnazione del codice fiscale da ottenere dall'Agenzia delle Entrate (sempre su mandato dell'assemblea).
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