Cara ADUC
Caparra affitto non restituita dopo 60 giorni: come procedere contro il locatore
Domanda
20 ottobre 2026
Vi scrivo per richiedere una consulenza (online perché da 2 mesi mi sono trasferita a Palma di Maiorca) in merito alla mancata restituzione del deposito cauzionale relativo a un contratto di locazione.
In data 25 ottobre 2025 ho stipulato un contratto di affitto per un immobile sito in Sesto Fiorentino (FI). In data 5 agosto 2026, di comune accordo con il locatore, abbiamo proceduto alla chiusura anticipata del contratto, sottoscrivendo apposito accordo che allego alla presente.
In sede di chiusura è stato riscontrato un unico danno relativo a un'applique, danneggiatasi a seguito della caduta di una scrivania già ammalorata per muffa presente nell'immobile. In tale occasione, di comune accordo, avevamo convenuto che non sarebbe stato mio onere provvedere al riacquisto, bensì onere del proprietario. Nonostante quanto concordato verbalmente, in fase di sottoscrizione dell'accordo di chiusura anticipata, il locatore ha richiesto che provvedessi io alla sostituzione dell'applique.
Successivamente alla firma, il locatore non ha più fornito riscontri telefonici né tramite messaggistica, comunicando esclusivamente via e-mail di voler detrarre dal deposito cauzionale, pari a € 1.000,00, i costi relativi alla sostituzione dell'applique e alla revisione del camino.
Pur ritenendo, in base agli accordi intercorsi, di non essere tenuta al riacquisto dell'applique, ho comunque manifestato la mia disponibilità a sostenere le spese relative alla stessa e alla revisione del camino, offrendomi altresì di occuparmi personalmente del montaggio, potendo avvalermi di una persona di mia fiducia operante nel settore.
A fronte di tale disponibilità, il locatore ha mostrato totale indifferenza e ha interrotto ogni comunicazione.
Ad oggi sono trascorsi oltre 60 giorni dalla data di riconsegna delle chiavi e di sottoscrizione del verbale di chiusura, avvenuta il 5 agosto 2026.
Contattato una settimana fa per rammentargli la scadenza del termine di 60 giorni per la restituzione, il locatore ha addotto quale motivazione il fatto che l'elettricista non avrebbe ancora reperito la lampada sostitutiva, limitandosi a chiedermi conferma dell'avvenuta chiusura delle utenze – adempimento da me regolarmente eseguito – per poi rendersi nuovamente irreperibile.
Cinque giorni fa ho provveduto a inviare presso il suo domicilio una raccomandata con la quale lo diffidavo a restituire il deposito cauzionale entro 5 giorni dal ricevimento della stessa, con avvertimento che, in caso contrario, avrei adito le vie legali.
Chiedo pertanto come procedere qualora il locatore persista nel mancato riscontro e nella mancata restituzione del deposito.
Resto a disposizione per fornire ulteriore documentazione e per un colloquio conoscitivo.
Cordiali saluti,
Chiara, dlala provincia di FI
In data 25 ottobre 2025 ho stipulato un contratto di affitto per un immobile sito in Sesto Fiorentino (FI). In data 5 agosto 2026, di comune accordo con il locatore, abbiamo proceduto alla chiusura anticipata del contratto, sottoscrivendo apposito accordo che allego alla presente.
In sede di chiusura è stato riscontrato un unico danno relativo a un'applique, danneggiatasi a seguito della caduta di una scrivania già ammalorata per muffa presente nell'immobile. In tale occasione, di comune accordo, avevamo convenuto che non sarebbe stato mio onere provvedere al riacquisto, bensì onere del proprietario. Nonostante quanto concordato verbalmente, in fase di sottoscrizione dell'accordo di chiusura anticipata, il locatore ha richiesto che provvedessi io alla sostituzione dell'applique.
Successivamente alla firma, il locatore non ha più fornito riscontri telefonici né tramite messaggistica, comunicando esclusivamente via e-mail di voler detrarre dal deposito cauzionale, pari a € 1.000,00, i costi relativi alla sostituzione dell'applique e alla revisione del camino.
Pur ritenendo, in base agli accordi intercorsi, di non essere tenuta al riacquisto dell'applique, ho comunque manifestato la mia disponibilità a sostenere le spese relative alla stessa e alla revisione del camino, offrendomi altresì di occuparmi personalmente del montaggio, potendo avvalermi di una persona di mia fiducia operante nel settore.
A fronte di tale disponibilità, il locatore ha mostrato totale indifferenza e ha interrotto ogni comunicazione.
Ad oggi sono trascorsi oltre 60 giorni dalla data di riconsegna delle chiavi e di sottoscrizione del verbale di chiusura, avvenuta il 5 agosto 2026.
Contattato una settimana fa per rammentargli la scadenza del termine di 60 giorni per la restituzione, il locatore ha addotto quale motivazione il fatto che l'elettricista non avrebbe ancora reperito la lampada sostitutiva, limitandosi a chiedermi conferma dell'avvenuta chiusura delle utenze – adempimento da me regolarmente eseguito – per poi rendersi nuovamente irreperibile.
Cinque giorni fa ho provveduto a inviare presso il suo domicilio una raccomandata con la quale lo diffidavo a restituire il deposito cauzionale entro 5 giorni dal ricevimento della stessa, con avvertimento che, in caso contrario, avrei adito le vie legali.
Chiedo pertanto come procedere qualora il locatore persista nel mancato riscontro e nella mancata restituzione del deposito.
Resto a disposizione per fornire ulteriore documentazione e per un colloquio conoscitivo.
Cordiali saluti,
Chiara, dlala provincia di FI
Risposta ADUC
Gentile Chiara,
sulla base dei fatti riferiti, il deposito cauzionale è divenuto esigibile con la cessazione del contratto e la riconsegna dell'immobile. Non esiste, in via generale, un termine legale uniforme di 60 giorni, salvo diversa previsione contrattuale o dell'accordo di chiusura. Il locatore non può trattenere l'intero importo fino a quando non raggiunga un accordo o concluda le proprie verifiche: se intende imputare alla conduttrice costi per danni, utenze o altri inadempimenti, deve indicarli specificamente e provarne esistenza, imputabilità e quantificazione, chiedendo giudizialmente l'attribuzione totale o parziale della cauzione. Nel caso concreto, la disponibilità da lei manifestata a sostenere alcuni costi non equivale necessariamente a riconoscimento della responsabilità, soprattutto se l'applique era collegata alla caduta di una scrivania già deteriorata dalla muffa.
Decorso inutilmente il termine indicato nella diffida, potrà essere avviata la mediazione obbligatoria in materia di locazione, eventualmente da remoto; la procedura dura sei mesi, prorogabili nei limiti di legge. In caso di mancato accordo, la domanda di restituzione dovrà essere valutata davanti al Tribunale competente per il luogo dell'immobile. La documentazione da conservare comprende contratto, accordo di chiusura, verbale di riconsegna, comunicazioni sull'applique e sul camino, diffida e prova della ricezione.
sulla base dei fatti riferiti, il deposito cauzionale è divenuto esigibile con la cessazione del contratto e la riconsegna dell'immobile. Non esiste, in via generale, un termine legale uniforme di 60 giorni, salvo diversa previsione contrattuale o dell'accordo di chiusura. Il locatore non può trattenere l'intero importo fino a quando non raggiunga un accordo o concluda le proprie verifiche: se intende imputare alla conduttrice costi per danni, utenze o altri inadempimenti, deve indicarli specificamente e provarne esistenza, imputabilità e quantificazione, chiedendo giudizialmente l'attribuzione totale o parziale della cauzione. Nel caso concreto, la disponibilità da lei manifestata a sostenere alcuni costi non equivale necessariamente a riconoscimento della responsabilità, soprattutto se l'applique era collegata alla caduta di una scrivania già deteriorata dalla muffa.
Decorso inutilmente il termine indicato nella diffida, potrà essere avviata la mediazione obbligatoria in materia di locazione, eventualmente da remoto; la procedura dura sei mesi, prorogabili nei limiti di legge. In caso di mancato accordo, la domanda di restituzione dovrà essere valutata davanti al Tribunale competente per il luogo dell'immobile. La documentazione da conservare comprende contratto, accordo di chiusura, verbale di riconsegna, comunicazioni sull'applique e sul camino, diffida e prova della ricezione.
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