Cara ADUC
Terreno svalutato per inerzia urbanistica del comune: si può avere un risarcimento
Domanda
20 ottobre 2026
Salve,
il 6 ottobre scorso ho dovuto svendere un terreno di 12.000 mq, destinazione Parchi, giochi e sport a meno della metà del suo valore, a causa della mancata lottizzazione da parte del comune e a causa del fatto che non danno permessi di costruire.
È possibile, secondo le vostre conoscenze, avere un risarcimento danni dal comune?
La maggior parte delle persone alle quali ho chiesto questo mi hanno risposto che è una causa persa, ma so che voi avete mezzi e conoscenze più approfondite.
Grazie e a presto.
Mariagrazia, dalla provincia di EE
il 6 ottobre scorso ho dovuto svendere un terreno di 12.000 mq, destinazione Parchi, giochi e sport a meno della metà del suo valore, a causa della mancata lottizzazione da parte del comune e a causa del fatto che non danno permessi di costruire.
È possibile, secondo le vostre conoscenze, avere un risarcimento danni dal comune?
La maggior parte delle persone alle quali ho chiesto questo mi hanno risposto che è una causa persa, ma so che voi avete mezzi e conoscenze più approfondite.
Grazie e a presto.
Mariagrazia, dalla provincia di EE
Risposta ADUC
Gentile Mariagrazia,
La questione che descrive è complessa e tocca un terreno giuridico specifico, quello della responsabilità della pubblica amministrazione per inerzia urbanistica, che richiede un'analisi tecnica approfondita e non può essere risolta con una valutazione generale per email.
Partiamo da un punto fermo: il fatto che un terreno abbia una destinazione urbanistica a parchi, giochi e sport non equivale a un diritto automatico alla lottizzazione o all'edificabilità. Si tratta di una destinazione pubblica che, di per sé, già comprime fortemente le possibilità edificatorie private: è il comune stesso, tramite lo strumento urbanistico, a decidere se e quando attuare quella destinazione, ad esempio tramite esproprio, convenzione di lottizzazione o altro strumento attuativo. Se il comune non ha dato seguito a questa attuazione, il primo aspetto da verificare è se questo comportamento costituisca un'inerzia illegittima oppure semplicemente l'esercizio legittimo della discrezionalità amministrativa in materia di programmazione urbanistica, che i privati non possono sindacare se non in casi molto specifici.
Per valutare se possa sussistere una responsabilità risarcitoria del comune occorre verificare elementi tecnici precisi: da quanto tempo il vincolo è in vigore, se si tratta di un vincolo scaduto e mai rinnovato (ipotesi in cui la giurisprudenza amministrativa riconosce talvolta un indennizzo), se lei abbia mai presentato una richiesta formale di permesso di costruire che sia stata respinta o sia rimasta senza risposta, se esistano i presupposti per un'azione di risarcimento da ritardo o diniego illegittimo dinanzi al giudice amministrativo.
Questa valutazione richiede l'esame diretto degli atti urbanistici del comune, dello strumento di pianificazione vigente all'epoca della vendita e dell'eventuale corrispondenza con l'ente. Le consigliamo di rivolgersi a un avvocato amministrativista, che può verificare se sussistono i presupposti per un'azione di risarcimento danni o per un ricorso al TAR, anche valutando i termini di decadenza applicabili, che in materia amministrativa sono spesso molto stringenti.
La questione che descrive è complessa e tocca un terreno giuridico specifico, quello della responsabilità della pubblica amministrazione per inerzia urbanistica, che richiede un'analisi tecnica approfondita e non può essere risolta con una valutazione generale per email.
Partiamo da un punto fermo: il fatto che un terreno abbia una destinazione urbanistica a parchi, giochi e sport non equivale a un diritto automatico alla lottizzazione o all'edificabilità. Si tratta di una destinazione pubblica che, di per sé, già comprime fortemente le possibilità edificatorie private: è il comune stesso, tramite lo strumento urbanistico, a decidere se e quando attuare quella destinazione, ad esempio tramite esproprio, convenzione di lottizzazione o altro strumento attuativo. Se il comune non ha dato seguito a questa attuazione, il primo aspetto da verificare è se questo comportamento costituisca un'inerzia illegittima oppure semplicemente l'esercizio legittimo della discrezionalità amministrativa in materia di programmazione urbanistica, che i privati non possono sindacare se non in casi molto specifici.
Per valutare se possa sussistere una responsabilità risarcitoria del comune occorre verificare elementi tecnici precisi: da quanto tempo il vincolo è in vigore, se si tratta di un vincolo scaduto e mai rinnovato (ipotesi in cui la giurisprudenza amministrativa riconosce talvolta un indennizzo), se lei abbia mai presentato una richiesta formale di permesso di costruire che sia stata respinta o sia rimasta senza risposta, se esistano i presupposti per un'azione di risarcimento da ritardo o diniego illegittimo dinanzi al giudice amministrativo.
Questa valutazione richiede l'esame diretto degli atti urbanistici del comune, dello strumento di pianificazione vigente all'epoca della vendita e dell'eventuale corrispondenza con l'ente. Le consigliamo di rivolgersi a un avvocato amministrativista, che può verificare se sussistono i presupposti per un'azione di risarcimento danni o per un ricorso al TAR, anche valutando i termini di decadenza applicabili, che in materia amministrativa sono spesso molto stringenti.
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