Difetti gravi in casa prefabbricata: come agire contro venditore e costruttore

Gentile Giacomo,
La questione che descrive tocca molteplici aspetti e soggetti distinti che implicano tutele e tempistiche diverse: possiamo in questa sede fornirle un quadro generale, ma per una valutazione tecnica e per predisporre gli strumenti da cui capire se ci siano i presupposti per una responsabilità del venditore o di altri soggetti coinvolti e per approntare la strategia processuale sarà opportuno rivolgersi in via preliminare o contestualmente, ad un tecnico di fiducia e/o ad un avvocato. Il primo potrà verificare le cause dei difetti riscontrati, e fare una perizia tecnica che consenta di non disperdere le prove ricostruendo quali erano le carenze costruttive; da cosa sono state provocate; se sussiste o meno un nesso causale tra le modalità costruttive e i danni; se vi erano danni preesistenti e quali sono emersi successivamente; se gli interventi da lei effettuati erano necessari e corretti; quanto è costato/richiede il ripristino; se vi siano ulteriori rischi per la struttura o per l'involucro dell'edificio. Il secondo valuterà, anche alla luce di documenti, foto e fatture che avrà cura di raccogliere, quali azioni siano ancora esperibili e verso chi, anche cumulativamente, valutando anche i diversi piani di responsabilità e i termini di prescrizione/decadenza differenti a seconda che si agisca contro il venditore, il costruttore, il progettista/direttore dei lavori o eventualmente altri soggetti.
Questo in sintesi il sistema delle responsabilità: del venditore (se la casa le è stata venduta da un privato o da un'impresa che non ha costruito l'immobile) si applica la garanzia per vizi prevista dal codice civile per la compravendita di immobili: il venditore risponde dei vizi che rendevano il bene inidoneo all'uso o ne diminuivano il valore, se non erano conosciuti né facilmente riconoscibili al momento dell'acquisto. Il termine per denunciare il vizio è di 8 giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna. Quindi se i lavori sono di quest'anno su una casa acquistata nel 2023, occorrerà verificare se questo termine sia ancora aperto, perché potrebbe già essere decorso salvo che il vizio fosse occulto e non riconoscibile prima.
Quanto alla responsabilità del costruttore, se l'immobile ha meno di 10 anni dalla sua ultimazione, si applica la garanzia decennale per gravi difetti che compromettono stabilità, sicurezza e/o funzionalità dell'edificio: il marciume strutturale dei pilastri portanti e i difetti costruttivi che lei descrive potrebbero rientrare in questa tutela, che è autonoma rispetto a quella verso il venditore e si prescrive in un anno dalla scoperta del difetto. Può essere valutata anche una responsabilità del direttore lavori e/o del progettista per errori di progettazione o di direzione che abbiano causato i difetti costruttivi, sempre che ciò sia sostenuto dalla perizia di un tecnico che ne riscontri un collegamento causale con i danni lamentati.
Per approfondire: la nostra guida sulla garanzia dei prodotti a carico del venditore e la nostra scheda sul fondo di garanzia per il mutuo prima casa Consap.