Spett.le ADUC
sono proprietario di un piccolo appartamento al piano attico nel centro di FI, in un immobile di dieci condomini. Lo stabile non ha un accesso condominiale ai tetti ma si può accedervi soltanto da un lucernaio, in mansarda, e da un abbaino, nel bagno,posti nel mio appartamento, oppure dal piccolo terrazzo di proprietà del mio dirimpettaio posizionato sopra al tetto, scavalcando la balaustra del medesimo. Sono proprietario da più di venti anni ed ho sempre concesso l'accesso,tramite il mio appartamento, per i vari lavori, mentre il mio vicino lo ha sempre negato adducendo motivi di pericolosità, in quanto essendo il tetto diviso in due unità, collegate da un altro piccolo (tetto) che li collega, il passaggio da quest'ultimo creerebbe a suo dire un maggior pericolo all'accesso al "mio" tetto. Ho chiesto verbalmente in assemblea che fosse creata una struttura nella tromba delle scale, che attraverso il lucernaio delle medesime permettesse l'accesso al tetto per gli eventuali lavori alle parti comuni ma mi è stato negato per ragioni di denaro. Ho minacciato di rifiutarmi di far passare chicchessia attraverso il mio appartamento ed un condomino (ex giudice) mi ha risposto che in tal caso avrebbero chiesto con procedura di urgenza al tribunale l'accesso ai tetti tramite la mia proprietà. E anche se il mio rogito notarile non accenna a servitù inapparenti (faccio presente che in casa mia non vi è nessuna struttura fissa che permetta di accedere ai tetti), il condominio, secondo questo soggetto, potrebbe comunque appellarsi al diritto di usucapione. Vorrei cortesemente un Vs.autorevole parere su questo conflitto, per il quale Vi ringrazio anticipatamente, porgendo i miei più cordiali saluti.
Otello, dalla provincia di TR

Risposta:
sull'usucapione della servitu', è possibile che possano ottenerla per sentenza, visto il tempo trascorso. Né può lei imporre al condominio di fare opere per evitare di dover dare diritto di passaggio. Può semmai proporre di fare queste opere a sue spese, ma la decisione spetta sempre e comunque all'assemblea.
Per quanto riguarda la scelta della servitu' (passare da Lei o dal vicino), se effettivamente uno dei passaggi è meno pericoloso dell'altro o degli altri, o comunque piu' conveniente a seconda del tipo di intervento, purtroppo c'è poco che lei possa fare per impedire l'accesso ai tetti dal suo appartamento.
Questo è uno dei casi dove la proprietà privata cede il passo alle esigenze collettive del condominio.
In ogni caso, il nostro è un parere legale e non già un parere tecnico. Eventualmente, potrebbe sottoporre la questione ad uno studio tecnico (geometra o architetto) per valutare possibili soluzioni e tutele.