Proposta di acquisto casa con abuso edilizio

Buongiorno, ho un grosso dubbio circa una proposta che ho fatto. Ho appunto provveduto a fare una proposta di acquisto di una casa, vincolata a perizia tecnica sul valore della casa e che a detta dell'agenzia era libera da forma pregiudiziale.
All'accettazione da parte dei proprietari ho scoperto che mancava l'atto del genio civile in sanatoria ad un abuso edilizio. L' accettazione della proposta di acquisto e stata redatta su un foglio in carta semplice, con la quale la accettazione veniva vincolata all'arrivo dell' atto del genio civile. Nella proposta l'agenzia non ha inserito, ne ci ha comunicato, che mancava questo atto. Inoltre la perizia cui abbiamo vincolato la proposta di acquisto doveva essere effettuata entro una data precisa, ma nessuna banca ha accettato di mandare un perito quando li abbiamo informati che mancava questo atto. La mia domanda e : posso considerare nulla la proposta di acquisto e non perdere la caparra confirmatoria? Potete dirmi se una una proposta di acquisto siffatta e considerabile nulla, considerando anche l'accettazione vincolata all'atto? L'agenzia immobiliare che non ha informato della situazione ( mancanza dell'atto) può essere considerata responsabile? Il fatto che io abbia firmato, per presa visione, la lettera in carta semplice con la quale il venditore accetta la proposta di acquisto previa ricezione dell' atto mi mette nella condizione di non ritenere nulla ( sempre se lo fosse ) la proposta di acquisto? Grazie
Flavia, da Milano (MI)