Buongiorno,
Volevo chiedervi un parere in merito a una situazione in cui mi sto trovando. Ho appena acquistato un appartamento ed in questi giorni, si sta discutendo con varie assemblee per il rifacimento della facciata con cappotto ed altri lavori con la formula di efficientamento energetico. Il condominio non ha evidenti o grossi problemi, un solo lato esposto a nord che presenta nei piani alti della muffa, ovviamente ha i suoi anni (30).
Risulterebbe che tali lavori vengono suggeriti dall'amministratore.
Sarei anche propenso a farli..
Il progetto esposto è di un'azienda ESCO che farebbe i lavori, garantisce una percentuale di risparmio stabilita sui consumi post lavoro, utilizza la cessione della detrazione, e propone un finanziamento condominiale concesso da una banca partner a tasso 0 senza ipoteche con contratto decennale.
In assemblea l'ingegnere dell'azienda mi ha detto che il finanziamento.
Essendo condominiale puoi anche pagare tutto subito, ma in caso di morosità di qualcuno ne sei comunque responsabile e che l'importo sarebbe comunque invariato perché a tasso 0.
La votazione per decidere tali lavori avverrà a breve.
Sotto mia richiesta l'amministratore mi ha fornito i fascicoli informativi e da qui sono iniziati i miei dubbi sull'intero progetto e sia sull'amministratore.
Dando una lettura alla bozza (non compilata) del finanziamento proposto dalla banca emerge che gli interessi ci sono, ma vengono pagati tutti in unica soluzione da un'azienda che se ne fa carico non essendo compilato non ho la certezza ma presumo che sia la ESCO.
Se fosse così chiaramente se tale operazione va a incidere anche parzialmente sui costi che il condomino deve affrontare, chiaramente sta pagando anche gli interessi e non sarebbe più un finanziamento a tasso zero altra cosa che ho letto è che in caso di ritardo pagamento da parte del verranno intraprese dalla banca azioni contro il condominio e condomini ossia interessi di mora, segnalazione al crif, vendita forzata del bene.
Tutte queste informazioni sono state omesse alle precedenti assemblee.
alle mie continue insistenze di chiarimenti l'amministratore svia il discorso, e conclude dicendo che posso sempre votare di no, e di rivolgermi ad un avvocato...e di mettermi in contatto con banche e aziende, delle quali però non ho riferimenti...
Le mie domande sono:
-tale decisione che prevede mutuo condominiale può passare con la maggioranza+1, trattandosi di lavori per efficientamento energetico?-nel caso di morosità chi è secondo voi ad avere segnalazione/vendita forzata visto che viene specificato condominio e condomini. Nel caso di vendita forzata? Che cosa? parti comuni?appartamenti?
- mettendo la mia quota per i lavori posso essere escluso dal mutuo condominiale e da qualsiasi azione della banca, se non quella per solidarietà condominiale.
- l'amministratore non dovrebbe garantire la trasparenza visto che è stata lei a proporre questo tipo di intervento,che ripeto non è nemmeno imminente?
Grazie
Dario

Risposta:
i lavori per contenere il consumo energetico rientrano nelle innovazioni di cui all'art. 1120, che indica anche il quorum. Solo la presenza dell’Ace (Ape) o della diagnosi energetica con la previsione di tali opere ne permette la valida delibera con il quorum agevolato rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti 1/3 dei mm.; in assenza, sarà necessario ottenere l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti rappresentanti 501 mm. ( art. 1136)
Pertanto, attese le diverse normative in materia è opportuno, volta per volta, individuare l’opera, la presenza degli attestati energetici, nonché le maggioranze necessarie per la delibera degli interventi.
Il Condominio non ha personalità giuridica, per cui le conseguenze di mancato pagamento delle rate da parte dei condomini ricadono su ciascuno dei morosi con tutte le conseguenza (pignoramento, esecuzione forzata etc.).
In assemblea potranno essere sollevate e votate le questioni da lei proposte (quota individuale dei lavori, esclusione dalla solidarietà condominiale in caso di morosità per analogia dell'art. 63 disp- att. cc). Non c'è alcun obbligo di trasparenza dell'A.mmre tranne quello di eseguire le delibere dell'assemblea.