Cara ADUC
Immobile acquistato ed ancora in garanzia
Domanda
7 novembre 2013
Gentile ADUC, vorrei chiedervi consigli gestionali e porvi alcune domande riguardanti la mia casa, nei confronti dell'impresa, ultimata e acquistata nel 2009. L'organizzazione condominiale è questa: la casa nasceva con 4 bivani, due acquistati da me come casa unica, uno acquistato dall'ex proprietario del terreno, il terzo appartamento (dato in affitto) ed il locale commerciale (con superficie pari a due appartamenti) appartengono all'impresario ed ai suoi figli. La stessa presenta difetti che, a parer mio e dell'altro condòmino proprietario, sono derivati da utilizzo di scarsi materiali e lavori fatti non a regola d'arte. Noi due residenti abituali vorremmo incontrare l'impresario per stabilire una linea di gestione del condominio (oltre che ricordargli sulla garanzie casa) e quando c'è da pagare (licenza passo carraio, manutenzione cancello etc etc) c'è sempre una sottile lamentela di fondo. Questi i punti:
1) l'intonaco del cortile/parcheggio è stato fatto su vecchi muri di fango senza che essi siano stati preventivamente trattati tant'è che, a causa degli agenti atmosferici, questo intonaco sta cadendo ovunque con il rischio, non impossibile, che prima o poi cada pure sulle auto parcheggiate. A chi competono i lavori di rifacimento? come richiederli?
2) altre parti, anche se non esposte ad agenti atmosferici, stanno andando incontro alla corrosione dell'umidità (quindi un problema futuro);
3) il fabbricato necessita, periodicamente, di lavori di ordinaria manutenzione quali: pulizia griglia (al pavimento) acque di scolo, manutenzione cancello elettrico etc. Questi lavori potrei farli io ma, ad ogni modo, andrebbero ristorati, per lo meno, perchè vi dedicherei il mio tempo libero, la mia corrente elettrica e la mia rete idrica.
4) se per causa di impianti idraulici fatti male (come i lavori sopra e sempre in garanzia) nascessero infiltrazioni d'acqua a chi spettano i lavori? eventualmente, è mio diritto richiedere il controllo degli allacci a spese dell'impresa anche con loro personale di fiducia? In questo caso, avendo la cabina doccia, io temo che vi sia perdita perchè ad ogni utilizzo vedo le fughe umide. Ho verificato, con abbondante spreco di acqua, che queste fughe umide non dipendono da fuoriuscite o schizzi provenienti dal getto d'acqua.
5) nel nostro caso, il mini "mini" condominio è necessario un amministratore o basta che sappiamo metterci d'accordo tra noi?
Mi scuso per una lettera così lunga ma sfogliando gli argomenti nel sito non ho trovato un argomento ad hoc. Vi ringrazio per l'assistenza,
Mauro
1) l'intonaco del cortile/parcheggio è stato fatto su vecchi muri di fango senza che essi siano stati preventivamente trattati tant'è che, a causa degli agenti atmosferici, questo intonaco sta cadendo ovunque con il rischio, non impossibile, che prima o poi cada pure sulle auto parcheggiate. A chi competono i lavori di rifacimento? come richiederli?
2) altre parti, anche se non esposte ad agenti atmosferici, stanno andando incontro alla corrosione dell'umidità (quindi un problema futuro);
3) il fabbricato necessita, periodicamente, di lavori di ordinaria manutenzione quali: pulizia griglia (al pavimento) acque di scolo, manutenzione cancello elettrico etc. Questi lavori potrei farli io ma, ad ogni modo, andrebbero ristorati, per lo meno, perchè vi dedicherei il mio tempo libero, la mia corrente elettrica e la mia rete idrica.
4) se per causa di impianti idraulici fatti male (come i lavori sopra e sempre in garanzia) nascessero infiltrazioni d'acqua a chi spettano i lavori? eventualmente, è mio diritto richiedere il controllo degli allacci a spese dell'impresa anche con loro personale di fiducia? In questo caso, avendo la cabina doccia, io temo che vi sia perdita perchè ad ogni utilizzo vedo le fughe umide. Ho verificato, con abbondante spreco di acqua, che queste fughe umide non dipendono da fuoriuscite o schizzi provenienti dal getto d'acqua.
5) nel nostro caso, il mini "mini" condominio è necessario un amministratore o basta che sappiamo metterci d'accordo tra noi?
Mi scuso per una lettera così lunga ma sfogliando gli argomenti nel sito non ho trovato un argomento ad hoc. Vi ringrazio per l'assistenza,
Mauro
Risposta ADUC
si premette che la garanzia di dieci anni sull'immobile vale solo per le parti strutturali dell'edificio sempre che sia stato acquistato nuovo dal costruttore. Per tutto il resto (arredi, sanitari, infissi, pompe idrauliche etc.) vale invece la garanzia ordinaria di due anni come da Codice del Consumo.
Andiamo per ordine:
1) in questo caso vale la garanzia dei dieci anni. Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R di messa in mora al costruttore:
http://sosonline.aduc.it/scheda/messa+mora+diffida_8675.php
2) dipende da quali parti: se sono strutturali (muri, tetto, etc.), proceda come indicato sul punto precedente. Se invece sono altre parti, la garanzia di due anni è già scaduta, quindi le riparazioni e manutenzioni sono a carico dei condomini ai sensi dell'art. 1123 del codice civile;
3) dovrà trovare un accordo con gli altri condomini in merito al compenso per tali attività. Tale accordo dovrà essere preferibilmente messo per iscritto con deliberazione dell'assemblea condominiale;
4) anche in questo caso, se si tratta di tubature che fanno parte delle infrastrutture (quindi tubature nei muri, pavimenti etc.), spetta al costruttore provvedere in garanzia. Se invece si tratta di allacci fatti male dei sanitari, non essendo piu' valida la garanzia dei due anni, spetterà ai condomini riparare i propri sanitari e allacci esterni;
5) l'amministratore è obbligatorio solo se i condomini sono piu' di otto. Nel vostro caso, quindi, potete anche mettervi d'accordo voi, ma è sempre consigliabile farlo in sede di assemblea con tanto di redazione del verbale.
Andiamo per ordine:
1) in questo caso vale la garanzia dei dieci anni. Si faccia valere con una lettera raccomandata A/R di messa in mora al costruttore:
http://sosonline.aduc.it/scheda/messa+mora+diffida_8675.php
2) dipende da quali parti: se sono strutturali (muri, tetto, etc.), proceda come indicato sul punto precedente. Se invece sono altre parti, la garanzia di due anni è già scaduta, quindi le riparazioni e manutenzioni sono a carico dei condomini ai sensi dell'art. 1123 del codice civile;
3) dovrà trovare un accordo con gli altri condomini in merito al compenso per tali attività. Tale accordo dovrà essere preferibilmente messo per iscritto con deliberazione dell'assemblea condominiale;
4) anche in questo caso, se si tratta di tubature che fanno parte delle infrastrutture (quindi tubature nei muri, pavimenti etc.), spetta al costruttore provvedere in garanzia. Se invece si tratta di allacci fatti male dei sanitari, non essendo piu' valida la garanzia dei due anni, spetterà ai condomini riparare i propri sanitari e allacci esterni;
5) l'amministratore è obbligatorio solo se i condomini sono piu' di otto. Nel vostro caso, quindi, potete anche mettervi d'accordo voi, ma è sempre consigliabile farlo in sede di assemblea con tanto di redazione del verbale.
ADUC è indipendente
Nessun finanziamento pubblico né pubblicità. Solo le donazioni ci rendono liberi.
Sostienici →
Potrebbe interessarti