Il Condominio nel codice civile
Indice scheda
ARTICOLI PRELIMINARI APPLICABILI AL CONDOMINIO (artt. 1100-1116)
PARTI COMUNI E PROPRIETÀ (artt. 1117-1117-quater)
INNOVAZIONI E OPERE (artt. 1120-1121)
MANUTENZIONE E RIPARAZIONI (artt. 1122-1126)
ASSEMBLEA: CONVOCAZIONE E FUNZIONAMENTO (artt. 1135-1136)
ASSEMBLEA: DELIBERAZIONI E IMPUGNAZIONI (artt. 1137-1139)
AMMINISTRATORE (artt. 1129-1133)
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO (artt. 1138-1139)
SPESE E MILLESIMI (artt. 1123-1126)
CONDOMINIO MINIMO E SUPERCONDOMINIO (artt. 1117-bis, 1129)
DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE (artt. 61-72 disp. att. c.c.)
ARTICOLI PRELIMINARI APPLICABILI AL CONDOMINIO (artt. 1100-1116)
Questi articoli disciplinano la comunione in generale. Si applicano al condominio per esplicito rinvio dell'art. 1139 c.c. («per quanto non è espressamente previsto da questo capo si applicano le norme sulla comunione in generale») e sono frequentemente richiamati in materia condominiale.
Art. 1100 — Norme regolatrici della comunione
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone altrimenti, si applicano le norme seguenti.
Art. 1101 — Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Art. 1102 — Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 1103 — Disposizione della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si applica l'articolo 2408.
Art. 1104 — Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma degli articoli seguenti, salva la facoltà di liberarsi dall'obbligo rinunciando al suo diritto.
La rinuncia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
I crediti sorti per la gestione della cosa comune hanno privilegio sui frutti e sui redditi della cosa medesima.
Art. 1105 — Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Art. 1106 — Delega nell'amministrazione
La maggioranza dei partecipanti può delegare l'amministrazione della cosa comune a uno o più partecipanti, ovvero anche a un estraneo, determinandone i poteri e gli obblighi.
Ciascun partecipante può, qualora ne ravvisi la necessità, richiedere che siano adottati provvedimenti conservativi.
Art. 1107 — Impugnazione delle deliberazioni
Ciascun partecipante dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza contrarie alla legge o al regolamento della comunione, ovvero lesive dei diritti individuali dei partecipanti, entro trenta giorni, che decorrono, per i dissenzienti, dalla deliberazione, e, per gli assenti, dalla comunicazione.
L'impugnazione non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che il giudice, su istanza dell'impugnante, disponga altrimenti.
Art. 1108 — Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune, possono essere disposti tutti gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
Sono necessari il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Il consenso di tutti i partecipanti è richiesto per le innovazioni che possano recare pregiudizio alla salute o alla sicurezza degli stessi o di terzi.
Art. 1109 — Impugnazione delle deliberazioni prese a maggioranza
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni indicate nell'articolo 1108, primo comma, che danneggino il bene comune o siano prese nell'esclusivo interesse di alcuni partecipanti. L'impugnazione deve avvenire entro trenta giorni, computati secondo quanto disposto nell'articolo 1107, primo comma.
Art. 1110 — Rimborso delle spese fatte da un partecipante
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111 — Scioglimento della comunione
Ciascun partecipante può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, non superiore a cinque anni, se lo scioglimento immediato può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non superiore a dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dei partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del termine convenuto.
Art. 1112 — Beni non suscettibili di divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
Art. 1113 — Partecipazione alla divisione
Alla divisione devono partecipare anche i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono fare opposizione alla divisione, ma non possono impugnarla dopo che è avvenuta, salvo il caso di frode o di violazione delle disposizioni sulla loro partecipazione.
I creditori chirografari di un partecipante, ancorché il loro credito sia sottoposto a condizione o termine, possono anch'essi intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnarla.
Art. 1114 — Effetto dichiarativo della divisione
La divisione ha effetto dichiarativo. Ciascun partecipante è reputato solo e immediato proprietario dei beni che gli sono stati assegnati con la divisione e non è mai stato proprietario degli altri beni.
Art. 1115 — Garanzia per l'evizione
Ciascun partecipante è tenuto a garantire gli altri per l'evizione dei beni divisori. Il condividente che ha subito l'evizione può chiedere la reintegrazione in natura ovvero, ove questa non sia possibile, l'indennizzo in denaro. L'indennizzo è ripartito tra tutti i condividenti in proporzione delle rispettive quote.
La garanzia non ha luogo se l'evizione deriva da causa sopravvenuta alla divisione.
Art. 1116 — Applicazione delle norme sulla divisione ereditaria
Per quanto non è previsto dalle disposizioni precedenti, si applicano in materia di divisione le norme relative alla divisione ereditaria.
PARTI COMUNI E PROPRIETÀ
Art. 1117 — Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Art. 1117-bis — Ambito di applicabilità
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni.
Art. 1117-ter — Modificazioni delle destinazioni d'uso
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La modificazione della destinazione d'uso può riguardare esclusivamente le parti comuni suscettibili di destinazione diversa da quella attuale senza pregiudizio alcuno per la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio e non deve recare pregiudizio all'uso o al godimento di alcuno dei condomini.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio o che ne alterino il decoro architettonico.
Art. 1117-quater — Tutela delle destinazioni d'uso
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, fatta salva l'azione giudiziaria per il risarcimento dei danni.
INNOVAZIONI E OPERE
Art. 1120 — Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modificazioni in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al secondo comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità esecutive degli interventi proposti.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121 — Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
MANUTENZIONE E RIPARAZIONI
Art. 1122 — Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Art. 1122-bis — Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Qualora si rendesse necessaria l'occupazione di superfici comuni superiori a quelle del condomino interessato, l'assemblea delibera a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1138.
L'assemblea, con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136, può prescrivere che i lavori si svolgano secondo modalità stabilite dalla stessa assemblea, con conseguente riduzione della quota d'uso del condomino richiedente. Può altresì imporre, con la medesima maggioranza, opportune cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell'edificio e subordinare l'esecuzione dell'intervento alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Art. 1122-ter — Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136.
Art. 1123 — Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art. 1124 — Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art. 1125 — Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 — Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
ASSEMBLEA: CONVOCAZIONE E FUNZIONAMENTO
Art. 1135 — Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente, se i lavori devono avere inizio entro l'anno dalla delibera, un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono avere inizio oltre l'anno, il fondo deve essere costituito prima dell'inizio dei lavori. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea;
5) all'approvazione del regolamento di condominio.
Art. 1136 — Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter e 1120, secondo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-ter devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-ter devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Art. 66 disp. att. c.c. — Convocazione dell'assemblea
(vedi sezione Disposizioni di attuazione)
ASSEMBLEA: DELIBERAZIONI E IMPUGNAZIONI
Art. 1137 — Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
La domanda di annullamento non si estende ai condomini che hanno dato il loro assenso.
Art. 1138 — Regolamento di condominio
(vedi sezione Regolamento di condominio)
Art. 1139 — Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si applicano le norme sulla comunione in generale.
AMMINISTRATORE
Art. 1129 — Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina dell'amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale dove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'amministratore è tenuto altresì a comunicare le proprie generalità e il proprio domicilio, nel caso in cui non coincida con la sede di cui al secondo comma.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La cessazione dell'incarico per qualsiasi causa deve essere comunicata a ciascun condomino e al registro dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6).
L'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso in cui per due anni non abbia reso il conto della gestione, ovvero nel caso in cui siano emerse gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione delle informazioni di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, prima di accettare la nomina o il rinnovo dell'incarico, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
Art. 1130 — Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. In caso di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Art. 1130-bis — Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Art. 1131 — Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 — Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che se ne sia giovato è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133 — Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Art. 1138 — Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
SPESE E MILLESIMI
Art. 1118 — Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Art. 1119 — Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Art. 1127 — Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante a chi fa la sopraelevazione. Deve altresì ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 — Perimento dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascun condomino può richiedere la vendita all'incanto del suolo e dei materiali, salvo che l'assemblea deliberi, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136, la ricostruzione dell'edificio.
Diversamente, se l'edificio perisce in misura inferiore a un quarto del suo valore, la ricostruzione è obbligatoria e le spese relative sono a carico di tutti i condomini in proporzione dei loro diritti sulle parti comuni.
Qualora la ricostruzione non sia possibile, si applicano le disposizioni sulla comunione in generale.
Art. 1134 — Gestione di iniziativa individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
CONDOMINIO MINIMO E SUPERCONDOMINIO
Art. 1117-bis — Ambito di applicabilità
(già riportato alla sezione 1)
Le norme sul condominio si applicano anche al cosiddetto condominio minimo (due soli condomini) e al supercondominio (più edifici o più condominii che abbiano parti comuni), in quanto compatibili. In queste fattispecie:
— Nel condominio minimo (due condomini) le decisioni devono essere prese all'unanimità, non essendo possibile formare una vera e propria assemblea deliberante con quorum. In caso di disaccordo ciascuno può ricorrere all'autorità giudiziaria.
— Nel supercondominio ciascun condominio mantiene la propria autonomia gestionale per le parti comuni interne; le parti comuni a più edifici sono gestite con le norme condominiali, applicando i millesimi riferiti all'intero supercondominio.
DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE (artt. 61-72 disp. att. c.c.)
Art. 61 disp. att. — Scioglimento del condominio
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, e con il consenso di tutti i proprietari delle unità immobiliari costituenti la parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Art. 62 disp. att. — Scioglimento parziale
Qualora la condizione prevista dal primo comma dell'articolo 61 si verifichi soltanto per una parte dell'edificio, lo scioglimento può essere deliberato in relazione a questa parte soltanto, con il consenso di tutti i proprietari delle unità immobiliari che la compongono.
In tal caso i proprietari delle unità immobiliari delle parti residue dell'edificio conservano i diritti di comproprietà sulle parti comuni necessarie per il godimento e l'uso dei loro beni.
Art. 63 disp. att. — Riscossione dei contributi
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Art. 64 disp. att. — Revoca dell'amministratore
La revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, nel caso previsto dall'articolo 1129, settimo comma, del codice, è pronunciata dal tribunale, in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il decreto del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.
Art. 65 disp. att. — Nomina giudiziaria dell'amministratore
La nomina dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, nel caso previsto dall'articolo 1129, primo comma, del codice, è fatta dal presidente del tribunale su ricorso di uno o più condomini.
Il presidente del tribunale, prima di provvedere, sente in camera di consiglio i condomini che hanno presentato il ricorso.
Art. 66 disp. att. — Convocazione dell'assemblea
L'assemblea, anche in mancanza di apposito regolamento, deve essere convocata dall'amministratore almeno una volta l'anno per l'approvazione del rendiconto condominiale.
L'assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in prima convocazione non può deliberare con un numero di condomini inferiore ai due terzi del valore dell'intero edificio e con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei partecipanti al condominio.
L'assemblea in seconda convocazione è validamente costituita con l'intervento di almeno un terzo dei partecipanti al condominio che abbia almeno un terzo del valore dell'edificio.
Art. 67 disp. att. — Rappresentanza nell'assemblea
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio può designare il proprio rappresentante all'assemblea, a mezzo di delibera, adottata con le maggioranze di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. In mancanza di designazione, ciascun partecipante può intervenire all'assemblea. Ciascun rappresentante può, nello stesso tempo, essere delegato da non più di cinque condomini.
L'usufruttuario di un piano o di una porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti i casi in cui l'usufruttuario ha diritto di voto, il proprietario non è legittimato all'esercizio del medesimo. L'usufruttuario risponde solidalmente con il proprietario per le obbligazioni derivanti dalla sua partecipazione alla gestione condominiale.
Art. 68 disp. att. — Valore proporzionale delle unità immobiliari
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118 del codice, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertare i valori si prescinde dal credito ipotecario e da ogni diritto personale che può gravare sulle unità immobiliari.
Art. 69 disp. att. — Revisione delle tabelle millesimali
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore.
Art. 70 disp. att. — Sanzioni per le violazioni del regolamento di condominio
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita, a titolo di sanzione, una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 71 disp. att. — Registro dei condomini e registro di contabilità
Oltre al registro indicato all'articolo 1130, n. 6), del codice, l'amministratore cura la tenuta di uno specifico registro ove sono annotati i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e i nominativi e i recapiti dei proprietari e degli inquilini.
I registri di cui al n. 7) dell'articolo 1130 del codice devono essere tenuti secondo le formalità di cui all'articolo 2215 del codice e contengono le annotazioni specificamente indicate negli stessi.
Art. 71-bis disp. att. — Requisiti per svolgere l'incarico di amministratore
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) comporta la cessazione dell'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea, che delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Art. 71-ter disp. att. — Sito internet del condominio
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
L'amministratore rende noto ai condomini le credenziali di accesso al predetto sito.
Art. 72 disp. att. — Norme inderogabili
Le norme stabilite dagli articoli 63, 66, 67 e 69 delle presenti disposizioni non possono essere derogate dalla convenzione dei condomini.