vendita immobile

Gentili Signori,
abito in un immobile che ho ereditato dai miei genitori, consistente in una abitazione singola a due piani, eretta su un unico lotto, in centro abitato di un piccolo paesino.
Due mesi fa ho sottoscritto un preliminare di vendita che mi impegna a sottoscrivere il relativo rogito, fra un mese.
In passato, forse in fase di costruzione, sono state apportate modifiche interne che adesso devo regolarizzare per la vendita, di cui sono venuto a conoscenza solo da 10 giorni, quando ho incaricato un tecnico che ha provveduto ad aggiornare le planimetrie catastali per le difformità di distribuzione interna, rispetto a quanto concessionato nel lontano 1963.
In fase di rilievo dello stato di fatto, il tecnico da me incaricato, ha riscontrato altre difformità, rispetto alla licenza di costruzione del 1963, queste difformità consistono in:
1) una traslazione verso ovest di 155 centimetri, di tutto il fabbricato (la distanza dal confine est concessionata all’epoca, era di 150 centimetri, adesso è di 305 centimetri, la distanza dal confine ovest, attualmente è di 330 centimetri);
2) aumento di cubatura dovuta a un aumento di sedime;
in pratica e’ stato centrato il fabbricato sul lotto e, apportato un aumento di dimensioni di circa 40 centimetri su un lato.
Il tecnico comunale sostiene che le modifiche apportate in fase di costruzione, per l’aumento di cubatura, si possono sanare con un Permesso di Costruire in sanatoria e relativa sanzione, quello che NON si può sanare sono le distanze dal confine e dai fabbricati, di conseguenza mi verrà rilasciato un certificato di immobile non legittimato.
Chiedo cortesemente alle SS.LL., se questa può essere la via da seguire per risolvere questo grandissimo problema che, inconsapevolmente ho ereditato:
richiedendo il Permesso di Costruire in sanatoria, ma non riuscendo a rispettare i tempi di consegna della documentazione al notaio, stipulati con il preliminare di vendita, oltre al fatto che, l’acquirente può recedere dal contratto o chiedere un abbassamento del prezzo di vendita;
essendo io inadempiente rispetto ai termini del preliminare di vendita, devo restituire la caparra raddoppiata?
L’immobile è vendibile anche senza sanatoria?
L’immobile non legittimato è commerciabile?
Come devo comportarmi con l’acquirente?
Se riesco a vendere senza sanare, quali sono le conseguenze giuridiche a cui mi espongo?
Se si tratta di una traslazione inferiore al 70% e non è sanabile, ma sanzionabile, è quindi vendibile?
Non potendo essere sanabile perché non ci sono i 10 metri dai confinanti, potrei avere la sanzione solo della parte che eccede il sedime?
Il Comune la può riconoscere come una parziale difformità dal permesso di costruire, ai sensi dell’art. 34 comma 1 e, irrogandomi la sanzione pecuniaria l’immobile è commerciabile?
In attesa di un Vostro gentile e, spero tranquillizzante responso, Ringrazio anticipatamente di accogliere i miei quesiti e porgo distinti saluti.
Gianella, da Noventa Vicentina (VI)