Infiltrazioni balcone condominiale: come si ripartiscono le spese

Gentile Luigi,
la natura e l'estensione dell'infiltrazione, oltre alla funzione che il balcone svolge nell'edificio.

Le anticipiamo i principi generali, ma la valutazione definitiva richiede comunque un tecnico e, verosimilmente, un confronto con l'amministratore.

Se il balcone, come lei descrive, sostiene elementi strutturali comuni (i pilastri di sostegno del tetto) e vi transita un pluviale condominiale, questi ultimi restano beni comuni a tutti gli effetti, indipendentemente dal fatto che siano appoggiati su una proprietà esclusiva. Il danno da infiltrazione va quindi distinto per causa: se le infiltrazioni derivano da un cattivo funzionamento o da un difetto del pluviale (bene condominiale), la responsabilità e le spese di riparazione del pluviale stesso, e dei danni da esso direttamente causati, sono a carico del condominio. Se invece il danno riguarda il piano di calpestio del balcone (il lastrico solare di sua proprietà esclusiva) e deriva da usura, mancata manutenzione o infiltrazioni dall'alto non riconducibili al pluviale comune, la riparazione resta a suo carico come proprietario esclusivo.

Per il distacco di intonaco nella parte frontale e inferiore (il cosiddetto "aggetto"), la giurisprudenza tende a distinguere tra la funzione di copertura che il balcone svolge anche verso il condominio (decoro architettonico, protezione dell'appartamento sottostante) e l'uso esclusivo della superficie calpestabile. In molti casi la parte frontale e sottostante viene considerata di interesse comune ai fini del decoro, con conseguente possibile ripartizione delle spese anche tra i condomini secondo i criteri previsti dal codice civile per i lastrici solari, salvo diverse previsioni del regolamento condominiale.

Le consigliamo di procedere così: richieda una perizia tecnica che accerti l'origine esatta dell'infiltrazione (pluviale comune, infiltrazione dall'alto, difetto costruttivo) e invii una richiesta scritta formale all'amministratore affinché porti la questione in assemblea, chiedendo che venga deliberata la ripartizione sulla base dell'accertamento tecnico. Se l'amministratore non risponde o il condominio nega ogni responsabilità, può procedere con una diffida scritta e, in caso di mancato accordo, con una mediazione civile obbligatoria prima di un eventuale giudizio.