Cara ADUC
Amministratore condominiale non trasparente: come tutelarsi e chiedere la revoca
Domanda
2 novembre 2026
Buongiorno,
il mio amministratore condominiale ha permesso l'approvazione a Gennaio 2026 di lavori di rifacimento del lastrico solare per infiltrazione con maggioranza appena inferiore di 500mm, in mia assenza. Non li ho contestati, li ho pagati; a mia richiesta via PEC non ha inviato né il contratto firmato dalla ditta, né il contratto firmato con il tecnico direttore dei lavori. Come posso forzarlo?
Sono tenuto al pagamento delle quote percentuali del tecnico, inglobate nelle spese approvate nella stessa seduta? Inoltre, l'amministratore ha operato dei pagamenti al tecnico per cassa, come indicato nel bilancio presentato per il 2025.
Inoltre ha recentemente presentato dei bilanci degli ultimi 5 anni che non indicano il totale del TFR accantonato per il portiere residente. Il TFR non è stato accantonato seppur presente esplicita delibera di assemblea ed è stato utilizzato per le spese correnti. Non ha fornito prova di star provvedendo al recupero crediti.
Nell'ultima assemblea a cui non sono andato indicando che non ha fornito la documentazione richiesta, è stato aggiunto a verbale che l'assemblea si vedrà costretta a ricorrere in tribunale ex art. 1105 addebitando le spese legali a coloro che con la loro assenza bloccano il funzionamento del condominio.
Come conviene procedere per tutelarmi?
Cordiali saluti
Nicola, dalla provincia di NA
il mio amministratore condominiale ha permesso l'approvazione a Gennaio 2026 di lavori di rifacimento del lastrico solare per infiltrazione con maggioranza appena inferiore di 500mm, in mia assenza. Non li ho contestati, li ho pagati; a mia richiesta via PEC non ha inviato né il contratto firmato dalla ditta, né il contratto firmato con il tecnico direttore dei lavori. Come posso forzarlo?
Sono tenuto al pagamento delle quote percentuali del tecnico, inglobate nelle spese approvate nella stessa seduta? Inoltre, l'amministratore ha operato dei pagamenti al tecnico per cassa, come indicato nel bilancio presentato per il 2025.
Inoltre ha recentemente presentato dei bilanci degli ultimi 5 anni che non indicano il totale del TFR accantonato per il portiere residente. Il TFR non è stato accantonato seppur presente esplicita delibera di assemblea ed è stato utilizzato per le spese correnti. Non ha fornito prova di star provvedendo al recupero crediti.
Nell'ultima assemblea a cui non sono andato indicando che non ha fornito la documentazione richiesta, è stato aggiunto a verbale che l'assemblea si vedrà costretta a ricorrere in tribunale ex art. 1105 addebitando le spese legali a coloro che con la loro assenza bloccano il funzionamento del condominio.
Come conviene procedere per tutelarmi?
Cordiali saluti
Nicola, dalla provincia di NA
Risposta ADUC
Gentile Nicola,
Partiamo dai diversi piani della questione, perché richiedono risposte diverse.
Accesso alla documentazione. Ogni condomino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale (contratti con fornitori e professionisti, bilanci, giustificativi di spesa) a proprie spese. Se l'amministratore, nonostante la richiesta scritta via PEC, continua a non fornire contratto con la ditta e con il direttore lavori, le consigliamo di inviare una nuova diffida formale con termine perentorio (15 giorni), avvisando che in mancanza di riscontro valuterà di rivolgersi all'autorità giudiziaria e di segnalare la condotta all'assemblea per la revoca dell'amministratore. Il rifiuto reiterato di esibire documentazione è di per sé motivo di revoca giudiziale dell'amministratore, richiedibile al tribunale da parte di ogni condomino, senza bisogno di avvocato.
Pagamento delle quote del tecnico. Se la delibera che ha approvato i lavori (comprensiva dell'incarico al tecnico) non è stata da lei impugnata nei termini, è vincolante e lei resta tenuto al pagamento, salvo che sussistano vizi di nullità della delibera stessa (non di semplice annullabilità, per cui i termini di impugnazione sono scaduti). Il fatto di non aver ricevuto il contratto non la esonera dal pagamento della quota deliberata, ma rafforza il suo diritto a pretenderne l'esibizione per verificarne la congruità.
Pagamenti in contanti e TFR non accantonato. Qui la questione cambia gravità: se l'amministratore ha effettuato pagamenti per cassa senza adeguata tracciabilità e soprattutto se, nonostante delibera assembleare esplicita, non ha accantonato il TFR del portiere utilizzando quelle somme per altre spese, si tratta di una possibile irregolarità gestionale grave. Le consigliamo di richiedere formalmente la convocazione di un'assemblea con all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore e la nomina di un professionista indipendente per la verifica contabile.
Sulla minaccia di addebito spese legali ex articolo 1105 codice civile per la sua assenza alle assemblee: non sussiste alcun obbligo di presenza né una simile sanzione prevista dalla norma; è una affermazione priva di fondamento giuridico, che non la vincola in alcun modo.
Partiamo dai diversi piani della questione, perché richiedono risposte diverse.
Accesso alla documentazione. Ogni condomino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale (contratti con fornitori e professionisti, bilanci, giustificativi di spesa) a proprie spese. Se l'amministratore, nonostante la richiesta scritta via PEC, continua a non fornire contratto con la ditta e con il direttore lavori, le consigliamo di inviare una nuova diffida formale con termine perentorio (15 giorni), avvisando che in mancanza di riscontro valuterà di rivolgersi all'autorità giudiziaria e di segnalare la condotta all'assemblea per la revoca dell'amministratore. Il rifiuto reiterato di esibire documentazione è di per sé motivo di revoca giudiziale dell'amministratore, richiedibile al tribunale da parte di ogni condomino, senza bisogno di avvocato.
Pagamento delle quote del tecnico. Se la delibera che ha approvato i lavori (comprensiva dell'incarico al tecnico) non è stata da lei impugnata nei termini, è vincolante e lei resta tenuto al pagamento, salvo che sussistano vizi di nullità della delibera stessa (non di semplice annullabilità, per cui i termini di impugnazione sono scaduti). Il fatto di non aver ricevuto il contratto non la esonera dal pagamento della quota deliberata, ma rafforza il suo diritto a pretenderne l'esibizione per verificarne la congruità.
Pagamenti in contanti e TFR non accantonato. Qui la questione cambia gravità: se l'amministratore ha effettuato pagamenti per cassa senza adeguata tracciabilità e soprattutto se, nonostante delibera assembleare esplicita, non ha accantonato il TFR del portiere utilizzando quelle somme per altre spese, si tratta di una possibile irregolarità gestionale grave. Le consigliamo di richiedere formalmente la convocazione di un'assemblea con all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore e la nomina di un professionista indipendente per la verifica contabile.
Sulla minaccia di addebito spese legali ex articolo 1105 codice civile per la sua assenza alle assemblee: non sussiste alcun obbligo di presenza né una simile sanzione prevista dalla norma; è una affermazione priva di fondamento giuridico, che non la vincola in alcun modo.
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