Validità del foglio di visita

Salve
I forum inerenti all'argomento danno risposte contrastanti e continuo ad avere molti dubbi al riguardo.
Ad ottobre/novembre del 2013 ho firmato un foglio di visita relativo ad un immobile. I miei rapporti con l'agenzia si sono limitati a questo, dopodiché ho abbandonato l'idea di acquistare quell'immobile, perché troppo costoso e da ristrutturare.
Dopo più di un anno ho letto un annuncio sullo stesso immobile - datato luglio 2014 - pubblicato direttamente dal proprietario richiedente un prezzo più contenuto (circa il 30% in meno).
A questo punto ho rivalutato l'offerta e contattando (per la prima volta) il venditore vengo a sapere che il mandato con l'agenzia è stato revocato a giugno 2014.
A questo punto, ipotizzando di essere nelle condizioni di poter sostenere i costi della compravendita a partire da giugno 2015 e sperando che l'immobile continui ad essere disponibile, chiedo se è possibile trattare direttamente con il venditore senza correre il rischio di ricevere, da parte dell'Agenzia, pretese inerenti alla provvigione, visto che:
1. per quella data, il mandato (nei confronti del proprietario) sarà scaduto da oltre un anno;
2. le condizioni di vendita saranno molto diverse da quelle della prima visita (avvenuta comunque 18 mesi prima) e sono avvenute attraverso un annuncio del venditore.
Ringrazio per eventuali chiarimenti.
Daniela, da Leporano (TA)