Ritardo di un contratto di preliminare di un immobile

Gent.mi,
sto vendendo un appartamento e sono in ritardo nella stipula del rogito perchè l'immobile era irregolare e ho dovuto regolarizzarlo. La scadenza era fissata per inizio di luglio 2019 poi con scrittura privata l'abbiamo spostata entro il 31/10/2019. Il 14/1/2020 ci siamo incontrati presso l'appartamento perchè il mio geom. ha riscontrato altre irregolarità e ci siamo accordati, verbalmente, di sistemare il tutto a mie spese e di avvertire l'acquirente non appena a marzo avremmo presentato le carte agli uffici competenti.
L'acquirente, quando a marzo lo avvisiamo che siamo bloccati per il COVID, ci chiede di procedere con un accordo bonario presso la CCIAA perchè vuole una riduzione di prezzo di 18.000.=.
Noi non vogliamo procedere con l'accordo bonario e siamo disposti a:
- restituire la caparra di 5000 euro se non vuole più acquistare l'appartamento;
- oppure: rimborsargli le spese che ha sostenuto a causa del nostro ritardo dal 31/10/2019 al 31/3/2020 circa 3000 euro per eventuali spese di affitto se effettivamente sostenute e documentate.
- oppure: restituirli il doppio della caparra 5000+5000 e non vendergli più l'appartamento.
A noi sembra veramente eccessivo uno sconto di 18.000 su un prezzo di vendita di 88000 euro iniziali, tenuto conto che noi ad oggi abbiamo sostenuto per regolarizzare il tutto quasi 12.000 euro.
Noi abbiamo scoperto le irregolarità solo dopo la firma del contratto preliminare. Se l'agenzia ci avesse informato delle irregolarità non avremmo firmato alcun preliminare. Al momento abbiamo ancora pagato le commissioni dell'agenzia di 4000 euro +iva.
Cosa possiamo fare?
Vi ringrazio per l'attenzione.
Giuseppina, dalla provincia di UD