Cara ADUC
problemi condominiali
Domanda
28 novembre 2025
Buongiorno
sono un socio sostenitore.
il mio problema è di tipo condominiale e si compone dei seguenti punti:
1) nella nostra palazzine (scala unica) abbiamo stabilito che per le spese
relative al giardinetto di fronte casa fossero ripartite non per il millesimi ma
per quote uguali tra tutti gli appartamenti sia grandi che piccoli;
2) usufruiamo anche un cancello elettrico che sfruttiamo e di cui paghiamo le
relative spese insieme ad altre palazzine vicino.
in entrambi i casi si tratta di cose non comprese nel terreno del nostro
condominio anche se il giardino è uno spazio recintato che abbiamo sempre
curato(da oltre 50 anni) quindi per "usucapione" dovrebbe risultare "nostro"(il
proprietario era il comune di Roma).
Una condomina da parecchi anni contesta le spese per i 2 punti di cui sopra in
quanto non ha l'automobile e siccome ha un appartamento piccolo vorrebbe pagare
meno per le spese del giardino.
Lei si fa forte del fatto che il condominio non ha la proprietà del terreno di cui ai punti 1 e 2.
Da alcuni anni si sconta dal versamento annuale un somma di circa 110 euro l'anno.
L'amministratrice ha riportato nei bilanci il debito della condomina sommando anno dopo anno il dovuto.
Le obiezioni dell'inquilina parzialmente inadempiente hanno fondamento giuridico?
Visto che stiamo per procedere legalmente c'è rischio che le sue ragioni siano
riconosciute in giudizio?
Le prime inadempienze risalgono al 2014 il fatto che siano state riportate anno
dopo anno in bilancio ci tutela contro la prescrizione?
grazie in anticipo, provvedo subito per una donazione extra
cordiali saluti
Marcug
Marcug
Risposta ADUC
Il problema che la vostra condomina solleva non è del tutto campato in aria, anche se non necessariamente valido. In breve:
1. Cancello e auto: la sua protesta perché non ha l'auto o perché il cancello non è formalmente sul vostro terreno è molto debole. Poiché il cancello serve ad accedere alla vostra palazzina e ne usufruite tutti (anche solo per far entrare un taxi o dei visitatori), la spesa per mantenerlo è considerata dovuta da tutti. Chi usa un servizio comune deve pagare, indipendentemente dal fatto che lo usi tutti i giorni o se non è scritto sui registri catastali che il terreno è vostro.
2. Giardino e quote uguali: qui la condomina ha un punto potenzialmente forte. Lei contesta che per il giardino dobbiate usare i millesimi (il che la farebbe pagare meno, essendo il suo appartamento piccolo) anziché pagare tutti la stessa cifra. La legge dice che le spese vanno divise per millesimi. Se voi avete deciso di fare una divisione "a testa" (quote uguali) con una semplice votazione a maggioranza in assemblea, un Giudice potrebbe dire che questa decisione è sbagliata (nulla). Per cambiare la regola dei millesimi serve l'accordo di tutti i condòmini (l'unanimità). Se la delibera è stata presa solo a maggioranza, la condomina rischia di vincere su questo punto, e dovreste rifare i conti del giardino usando i millesimi.
3. Prescrizione): Questo è il pericolo maggiore per voi. Le quote condominiali si "scordano" legalmente (si prescrivono) dopo cinque anni. Se i primi mancati pagamenti risalgono al 2014, le quote di quegli anni sono probabilmente già prescritte, salvo che non vi siano state comunicazioni interruttive della prescrizione. Il fatto che l'amministratrice abbia solo scritto il debito sui bilanci successivi non è sufficiente a fermare la prescrizione. Prima di fare causa, dovete inviare alla condomina una lettera formale (raccomandata o PEC) per chiedere il pagamento di tutto il dovuto. Solo questa lettera "risveglia" il debito e salva le quote non ancora prescritte (quelle degli ultimi 5 anni).
1. Cancello e auto: la sua protesta perché non ha l'auto o perché il cancello non è formalmente sul vostro terreno è molto debole. Poiché il cancello serve ad accedere alla vostra palazzina e ne usufruite tutti (anche solo per far entrare un taxi o dei visitatori), la spesa per mantenerlo è considerata dovuta da tutti. Chi usa un servizio comune deve pagare, indipendentemente dal fatto che lo usi tutti i giorni o se non è scritto sui registri catastali che il terreno è vostro.
2. Giardino e quote uguali: qui la condomina ha un punto potenzialmente forte. Lei contesta che per il giardino dobbiate usare i millesimi (il che la farebbe pagare meno, essendo il suo appartamento piccolo) anziché pagare tutti la stessa cifra. La legge dice che le spese vanno divise per millesimi. Se voi avete deciso di fare una divisione "a testa" (quote uguali) con una semplice votazione a maggioranza in assemblea, un Giudice potrebbe dire che questa decisione è sbagliata (nulla). Per cambiare la regola dei millesimi serve l'accordo di tutti i condòmini (l'unanimità). Se la delibera è stata presa solo a maggioranza, la condomina rischia di vincere su questo punto, e dovreste rifare i conti del giardino usando i millesimi.
3. Prescrizione): Questo è il pericolo maggiore per voi. Le quote condominiali si "scordano" legalmente (si prescrivono) dopo cinque anni. Se i primi mancati pagamenti risalgono al 2014, le quote di quegli anni sono probabilmente già prescritte, salvo che non vi siano state comunicazioni interruttive della prescrizione. Il fatto che l'amministratrice abbia solo scritto il debito sui bilanci successivi non è sufficiente a fermare la prescrizione. Prima di fare causa, dovete inviare alla condomina una lettera formale (raccomandata o PEC) per chiedere il pagamento di tutto il dovuto. Solo questa lettera "risveglia" il debito e salva le quote non ancora prescritte (quelle degli ultimi 5 anni).
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