particella non pignorata

Due banche hanno iscritto ipoteca (rispettivamente volontaria e giudiziale) e poi pignorato un appartamento con corte esterna, "DIMENTICANDOSI" di ipotecare e poi pignorare un frustolo di terreno di 52 mq., distinto con una propria particella, che costituisce l'ingresso principale dell'app.to, ingresso che risulta quindi intercluso.
L'app.to è stato messo all'asta a prezzi sempre più convenienti, ma le aste sono andate sempre deserte.
Chiedo se tale "dimenticanza" presumibilmente è stata voluta (il proprietario si è accordato con i direttori delle banche?) o meno.
Ma soprattutto chiedo se mi conviene acquistare tale app.to alla prossima asta. Se il proprietario non mi vende tale frustolo di terreno infatti ritengo che il mio acquisto non abbia senso.
La mia ipotesi è giusta?
Da rilevare poi che l'app.to presenta molte irregolarità e difformità, prima fra tutte la mancanza del certificato di agibilità che potrà essere acquisito
solo dopo la realizzazione di una serie di interventi edili e strutturali.
Ringrazio per la risposta.
Beniamino, dalla provincia di AN