Cara ADUC
Imposta IMU
Domanda
22 aprile 2015
Gentile ADUC,
vorrei formalizzare un atto che renda titolare di usufrutto o uso o abitazione mio padre e mia madre relativamente all’abitazione in cui essi risiedono, abitazione che hanno donato in egual misura a me e a mia sorella riservandosi il diritto di comodato d’uso. Poichè io e mia sorella non abbiamo la residenza con i nostri genitori, siamo tenuti al pagamento dell’IMU per questa seconda casa e pertanto vorremmo invocare la soluzione dell’usufrutto o uso o abitazione non ricorrendo però alla figura del Notaio al fine di ridurre i costi.
Abbiamo letto alcuni articoli che suggeriscono come percorribile la via di procedere con una scrittura privata con protocollazione al Comune per mezzo dell’autenticazione delle firme da parte del Segretario Comunale. La seconda fase prevederebbe la registrazione della scrittura presso i registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Questa duplice procedura sarebbe condizione sufficiente per il godimento in capo ai figli (io e mia sorella) delle agevolazioni in materia di IMU.
Il Segretario Comunale sostiene però che tutti gli avvocati tributaristi interpellati dal Comune di Salsomaggiore (città in cui viviamo) su questo argomento escludono aprioristicamente che il Segretario possa firmare questo tipo di pratiche ma, ciò che più conta, che esse abbiano effettiva valenza ai fini dell’esenzione IMU. In buona sostanza ci viene detto che dobbiamo rivolgerci a un Notaio e che quindi è necessario un rogito notarile!!
Le domande che desideriamo sottoporre alla vostra attenzione sono le seguenti:
1)E’ quindi vero che si può evitare di ricorrere al Notaio per questo tipo di pratiche?
2)Ai fini dell’esonero del pagamento IMU, quale delle soluzioni qui elencate ritenete possano essere più idonee per un'eventuale scrittura privata certificabile dal Segretario Comunale ?
- Usufrutto
- Uso
- Abitazione o quant’altro non menzionato …
3)Potete, se del caso, indicarmi i riferimenti normativi relativi alla percorribilità giuridica di una pratica di usufrutto o uso o abitazione validata presso l’Ufficio del Segretario Comunale ?
Grazie in anticipo per l’aiuto
Giorgio, da Salsomaggiore (PR)
vorrei formalizzare un atto che renda titolare di usufrutto o uso o abitazione mio padre e mia madre relativamente all’abitazione in cui essi risiedono, abitazione che hanno donato in egual misura a me e a mia sorella riservandosi il diritto di comodato d’uso. Poichè io e mia sorella non abbiamo la residenza con i nostri genitori, siamo tenuti al pagamento dell’IMU per questa seconda casa e pertanto vorremmo invocare la soluzione dell’usufrutto o uso o abitazione non ricorrendo però alla figura del Notaio al fine di ridurre i costi.
Abbiamo letto alcuni articoli che suggeriscono come percorribile la via di procedere con una scrittura privata con protocollazione al Comune per mezzo dell’autenticazione delle firme da parte del Segretario Comunale. La seconda fase prevederebbe la registrazione della scrittura presso i registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Questa duplice procedura sarebbe condizione sufficiente per il godimento in capo ai figli (io e mia sorella) delle agevolazioni in materia di IMU.
Il Segretario Comunale sostiene però che tutti gli avvocati tributaristi interpellati dal Comune di Salsomaggiore (città in cui viviamo) su questo argomento escludono aprioristicamente che il Segretario possa firmare questo tipo di pratiche ma, ciò che più conta, che esse abbiano effettiva valenza ai fini dell’esenzione IMU. In buona sostanza ci viene detto che dobbiamo rivolgerci a un Notaio e che quindi è necessario un rogito notarile!!
Le domande che desideriamo sottoporre alla vostra attenzione sono le seguenti:
1)E’ quindi vero che si può evitare di ricorrere al Notaio per questo tipo di pratiche?
2)Ai fini dell’esonero del pagamento IMU, quale delle soluzioni qui elencate ritenete possano essere più idonee per un'eventuale scrittura privata certificabile dal Segretario Comunale ?
- Usufrutto
- Uso
- Abitazione o quant’altro non menzionato …
3)Potete, se del caso, indicarmi i riferimenti normativi relativi alla percorribilità giuridica di una pratica di usufrutto o uso o abitazione validata presso l’Ufficio del Segretario Comunale ?
Grazie in anticipo per l’aiuto
Giorgio, da Salsomaggiore (PR)
Risposta ADUC
per il trasferimento tramite contratto di diritti reali (usufrutto, abitazione ecc.), è necessaria la forma scritta. Per poter trascrivere l'atto nel registro immobiliare (senza la trascrizione, non potrà usufruire delle agevolazioni IMU) è necessario che sia in forma pubblica o in forma privata autenticata ex art. 2657 cod.civ.
La definizione di scrittura privata autenticata è data dall'art. 2703 cod.civ.: "si ha per riconosciuta la sottoscrizione autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato".
Quindi, il notaio certamente può autenticare una scrittura privata in qualsiasi ambito e materia. Per quanto riguarda invece l'"altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato", dipenderà dalla normativa di settore (ad esempio, un avvocato puo' autenticare la firma del suo cliente su un atto di citazione, ma non puo' autenticare un contratto di compravendita; un postino è pubblico ufficiale quando consegna un atto giudiziario, ma non quando vende prodotti postali; l'Aci può autenticare un atto di compravendita di un'automobile, ma non di un immobile ecc.).
Per quanto riguarda il Segretario comunale, la legge Bassanini prevede quanto segue (art. 17, comma 8): "può rogare tutti i contratti nei quali l’ente è parte ed autenticare scritture private ed atti unilaterali nell’interesse dell’ente”.
Nel caso dei contratti con cui si dispongono di diritti reali immobiliari tra privati, quindi, è solo il notaio che può farlo. Il Segretario comunale è certamente abilitato ad autenticare, ma solo gli atti in cui il Comune è parte contrattuale o comunque per gli atti in cui vi è un interesse per l'ente. Non ha invece competenza ad autenticare gli atti in cui il Comune è estraneo.
Per quanto riguarda la scelta tra usufrutto, abitazione o uso, è indifferente ai fini di esenzione prima abitazione. Sono istituti diversi: l'usufrutto è un diritto più ampio, mentre l'abitazione e l'uso sono più restrittivi. Valutate voi quale può essere piu' adatto alla situazione dei vostri genitori. Ma ai fini del contratto, autenticazione, trascrizione e agevolazioni, è indifferente.
La definizione di scrittura privata autenticata è data dall'art. 2703 cod.civ.: "si ha per riconosciuta la sottoscrizione autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato".
Quindi, il notaio certamente può autenticare una scrittura privata in qualsiasi ambito e materia. Per quanto riguarda invece l'"altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato", dipenderà dalla normativa di settore (ad esempio, un avvocato puo' autenticare la firma del suo cliente su un atto di citazione, ma non puo' autenticare un contratto di compravendita; un postino è pubblico ufficiale quando consegna un atto giudiziario, ma non quando vende prodotti postali; l'Aci può autenticare un atto di compravendita di un'automobile, ma non di un immobile ecc.).
Per quanto riguarda il Segretario comunale, la legge Bassanini prevede quanto segue (art. 17, comma 8): "può rogare tutti i contratti nei quali l’ente è parte ed autenticare scritture private ed atti unilaterali nell’interesse dell’ente”.
Nel caso dei contratti con cui si dispongono di diritti reali immobiliari tra privati, quindi, è solo il notaio che può farlo. Il Segretario comunale è certamente abilitato ad autenticare, ma solo gli atti in cui il Comune è parte contrattuale o comunque per gli atti in cui vi è un interesse per l'ente. Non ha invece competenza ad autenticare gli atti in cui il Comune è estraneo.
Per quanto riguarda la scelta tra usufrutto, abitazione o uso, è indifferente ai fini di esenzione prima abitazione. Sono istituti diversi: l'usufrutto è un diritto più ampio, mentre l'abitazione e l'uso sono più restrittivi. Valutate voi quale può essere piu' adatto alla situazione dei vostri genitori. Ma ai fini del contratto, autenticazione, trascrizione e agevolazioni, è indifferente.
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