Cara ADUC
Affitto appartamento
Domanda
21 marzo 2014
Buongiorno,
vorrei sottoporVi alcune delle clausole di un contratto d'affitto per capire eventuali irregolarità (premetto che dal locatore è stata chiesta una mensilità extra a fondo perduto per bloccare l'appartamento per 45 giorni, non documentata nel contratto).
CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILE USO FORESTERIA A CARATTERE TRANSITORIO PER MOTIVI DI LAVORO
1) Accanto alla mensilità e cadenza pagamenti viene indicato che "Ai fini delle imposte indirette il locatore esercita l’opzione per l’applicazione dell’IVA al presente contratto ai sensi dell’art. 10 primo comma n.8) DPR 633/72 e successivi e modificazione e integrazioni." Cosa si intende?
2) CAUZIONE: A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma di € XXX pari a n.3 mensilità. Tutti i pagamenti dovranno essere saldati con bonifico bancario o assegno circolare. L’importo sarà restituito a fine locazione, previa verifica dello stato dell’immobile, il risarcimento di eventuali danni ed il pagamento di tutti gli oneri assunti con il presente contratto verso il locatore.
3)VISITA DELL’IMMOBILE: il locatore avrà diritto di visitare o far visitare l’immobile locato, previo avviso, ogni volta lo ritenga necessario.
4) SPESE: l’onere per la stesura del presente contratto e di eventuali proroghe e la tassa di bollo, sono interamente a carico del conduttore; l’imposta di registro è a carico delle parti in giusta metà.
5)ESONERO DA RESPONSABILITA’: Il conduttore è costituito custode della cosa locata, egli esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che potessero provenirgli dal fatto colposo di terzi e SEGNATAMENTE PER FURTI. Il conduttore è direttamente responsabile verso il locatore ed i terzi dei danni causati per sua colpa o negligenza o per colpa e negligenza dei suoi famigliari da spandimenti di acqua, cortocircuiti elettrici, ecc., e da ogni altro abuso nell'uso della cosa locata.Eventuali danni in caso di furto sono totalmente a carico dell'inquilino?
6) Le spese condominiali relative alle parti comuni del fabbricato (MANUTENZIONE CENTRALE GEOTERMICA, luci scale, luci corsello interrato dell’autorimessa, luci strada, parcheggio e percorsi pedonali comuni, giardini comuni e aiuole, eccetera) dovranno essere sostenute direttamente dal conduttore. Tali spese saranno ripartite secondo i millesimi tra gli appartamenti. E' normale che sia inclusa la manutenzione della centrale geotermica?
Nel caso in cui si firmi un contratto con clausole a sfavore dell'inquilino è possibile fare valere i propri diritti a termine contratto? Grazie.
Daniela, da Leno (BS)
vorrei sottoporVi alcune delle clausole di un contratto d'affitto per capire eventuali irregolarità (premetto che dal locatore è stata chiesta una mensilità extra a fondo perduto per bloccare l'appartamento per 45 giorni, non documentata nel contratto).
CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILE USO FORESTERIA A CARATTERE TRANSITORIO PER MOTIVI DI LAVORO
1) Accanto alla mensilità e cadenza pagamenti viene indicato che "Ai fini delle imposte indirette il locatore esercita l’opzione per l’applicazione dell’IVA al presente contratto ai sensi dell’art. 10 primo comma n.8) DPR 633/72 e successivi e modificazione e integrazioni." Cosa si intende?
2) CAUZIONE: A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma di € XXX pari a n.3 mensilità. Tutti i pagamenti dovranno essere saldati con bonifico bancario o assegno circolare. L’importo sarà restituito a fine locazione, previa verifica dello stato dell’immobile, il risarcimento di eventuali danni ed il pagamento di tutti gli oneri assunti con il presente contratto verso il locatore.
3)VISITA DELL’IMMOBILE: il locatore avrà diritto di visitare o far visitare l’immobile locato, previo avviso, ogni volta lo ritenga necessario.
4) SPESE: l’onere per la stesura del presente contratto e di eventuali proroghe e la tassa di bollo, sono interamente a carico del conduttore; l’imposta di registro è a carico delle parti in giusta metà.
5)ESONERO DA RESPONSABILITA’: Il conduttore è costituito custode della cosa locata, egli esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti e indiretti che potessero provenirgli dal fatto colposo di terzi e SEGNATAMENTE PER FURTI. Il conduttore è direttamente responsabile verso il locatore ed i terzi dei danni causati per sua colpa o negligenza o per colpa e negligenza dei suoi famigliari da spandimenti di acqua, cortocircuiti elettrici, ecc., e da ogni altro abuso nell'uso della cosa locata.Eventuali danni in caso di furto sono totalmente a carico dell'inquilino?
6) Le spese condominiali relative alle parti comuni del fabbricato (MANUTENZIONE CENTRALE GEOTERMICA, luci scale, luci corsello interrato dell’autorimessa, luci strada, parcheggio e percorsi pedonali comuni, giardini comuni e aiuole, eccetera) dovranno essere sostenute direttamente dal conduttore. Tali spese saranno ripartite secondo i millesimi tra gli appartamenti. E' normale che sia inclusa la manutenzione della centrale geotermica?
Nel caso in cui si firmi un contratto con clausole a sfavore dell'inquilino è possibile fare valere i propri diritti a termine contratto? Grazie.
Daniela, da Leno (BS)
Risposta ADUC
premesso che sarebbe opportuno, prima della firma, far controllare il contratto anche ad un'associazione specializzata (recandovisi di persona) tipo "associazione di inquilini", cerchiamo di rispondere a tutto, con ordine:
1-clausola regolare: la legge, in virtu' delle novita' introdotte dal Dl 83/2012, consente in determinati casi l'applicazione dell'iva alle locazioni nel caso in cui l'opzione venga esercitata, appunto, sul contratto. Per approfondimenti puo' vedere, sul sito normattiva.it, proprio l'art.10 comma 8 del dpr 633/72 modificato dal Dl 83/2012.
2- clausola regolare. Si rimanda a questa scheda per gli approfondimenti: http://sosonline.aduc.it/scheda/deposito+cauzionale+nel+contratto+affitto_1432.php
3-clausola regolare.
4-clausola regolare, a quanto crediamo. E' normale che l'imposta di registro gravi su ambedue le parti per la meta', per il resto gli accordi sono liberi.
5-su questa clausola occorrerebbe il parere di un'associazione specializzata in affitti; non e' a nostro avviso illecita, ma potrebbe essere troppo garantista per il proprietario. Va bene in termini generali, ma dipende dal tipo di danno e soprattutto da quali parti dell'edificio sono coinvolte.
6-come regola generale le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino. I patti pero' possono dire anche il contrario, i contratti sono liberi. Per quanto riguarda l'ultima domanda, e' ovvio che e' certamente meglio evitare di firmare contratti con clausole sgradite o sfavorevoli che non dover agire dopo. Le condizioni contrattuali sono vincolanti, e hanno maggior valore rispetto alle regole generali, convenzionali, e talvolta anche ad alcune disposizioni di legge se queste non prevedono la nullita' di clausole non in armonia con i propri dettami. Si legga, in ultimo, questa scheda:
http://sosonline.aduc.it/scheda/casa+affitto+spese+dell+inquilino+proprietario_631.php
1-clausola regolare: la legge, in virtu' delle novita' introdotte dal Dl 83/2012, consente in determinati casi l'applicazione dell'iva alle locazioni nel caso in cui l'opzione venga esercitata, appunto, sul contratto. Per approfondimenti puo' vedere, sul sito normattiva.it, proprio l'art.10 comma 8 del dpr 633/72 modificato dal Dl 83/2012.
2- clausola regolare. Si rimanda a questa scheda per gli approfondimenti: http://sosonline.aduc.it/scheda/deposito+cauzionale+nel+contratto+affitto_1432.php
3-clausola regolare.
4-clausola regolare, a quanto crediamo. E' normale che l'imposta di registro gravi su ambedue le parti per la meta', per il resto gli accordi sono liberi.
5-su questa clausola occorrerebbe il parere di un'associazione specializzata in affitti; non e' a nostro avviso illecita, ma potrebbe essere troppo garantista per il proprietario. Va bene in termini generali, ma dipende dal tipo di danno e soprattutto da quali parti dell'edificio sono coinvolte.
6-come regola generale le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino. I patti pero' possono dire anche il contrario, i contratti sono liberi. Per quanto riguarda l'ultima domanda, e' ovvio che e' certamente meglio evitare di firmare contratti con clausole sgradite o sfavorevoli che non dover agire dopo. Le condizioni contrattuali sono vincolanti, e hanno maggior valore rispetto alle regole generali, convenzionali, e talvolta anche ad alcune disposizioni di legge se queste non prevedono la nullita' di clausole non in armonia con i propri dettami. Si legga, in ultimo, questa scheda:
http://sosonline.aduc.it/scheda/casa+affitto+spese+dell+inquilino+proprietario_631.php
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