Giustizia
DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI AFFITTO
Aggiornata il 16/12/2025
Per tutelare il locatore di un appartamento contro i possibili danni causati dal conduttore al locale (la legge prevede che la restituzione debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte del locatario, la legge prevede che si debba versare una somma a titolo di deposito cauzionale.
LIMITE MASSIMO DEL DEPOSITO CAUZIONALE
L'art. 11 della legge 392/1978 stabilisce che "il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone". Come chiarito dalla giurisprudenza più recente, "la previsione dell'art. 11 della L. 392/1978, che stabilisce il limite massimo di tre mensilità per il deposito cauzionale, riveste carattere inderogabile sia per le locazioni ad uso abitativo che commerciale, perseguendo finalità di ordine generale consistenti nella tutela del contraente più debole".
La clausola contrattuale che prevede un deposito cauzionale superiore al limite legale è affetta da nullità relativa ai sensi dell'art. 79 della L. 392/1978, con la conseguenza che resta valida fino alla concorrenza dell'importo legale e il conduttore ha diritto di ripetere quanto versato in eccedenza.
PRODUZIONE DI INTERESSI LEGALI
Il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Come stabilito dal Tribunale di Nola, "l'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato riveste carattere inderogabile in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole e nell'impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione".
È nulla la clausola contrattuale che escluda la corresponsione di tali interessi. Gli interessi devono essere corrisposti anche in assenza di specifica richiesta del conduttore.
TASSI DI INTERESSE LEGALE AGGIORNATI
Gli interessi legali sono così applicati:
dal 1/11/1886: 4%
dal 21/4/1942: 5%
dal 16/12/1990: 10%
dal 1/1/1997: 5%
dal 1/1/1999: 2,5%
dal 1/1/2001: 3,5%
dal 1/1/2002: 3%
dal 1/1/2004: 2,5%
dal 1/1/2008: 3%
dal 1/1/2010: 1%
dal 1/1/2011: 1,5%
dal 1/1/2012: 2,5%
dal 1/1/2014: 1%
dal 1/1/2015: 0,5%
dal 1/1/2016: 0,2%
dal 1/1/2017: 0,1%
dal 1/1/2018: 0,3%
dal 1/1/2019: 0,8%
dal 1/1/2020: 0,5%
dal 1/1/2025: 1,0%
FUNZIONE E NATURA GIURIDICA DEL DEPOSITO CAUZIONALE
Come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, "la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni e neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso". Il deposito si configura come "una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella relativa al danno da lucro cessante".
OBBLIGO DI RESTITUZIONE
L'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge automaticamente al termine del rapporto locativo. Come stabilito dalla giurisprudenza più recente, "il deposito cauzionale va immediatamente restituito al conduttore che ha riconsegnato l'immobile e, qualora il proprietario pretenda un risarcimento per la constatazione di danni arrecati all'immobile, non potrà automaticamente e d'iniziativa propria decidere di trattenere l'intera somma ricevuta in deposito o comunque una parte di essa, poiché in via generale la sussistenza di un ipotetico danno e l'entità del conseguente risarcimento non possono mai unilateralmente essere indicati dal danneggiato, senza la presentazione di una domanda giudiziale di accertamento circa il pregiudizio lamentato".
CONDIZIONI PER LA RITENZIONE DEL DEPOSITO
Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale solo a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati. Come precisato dalla giurisprudenza (Tribunale civile Napoli sentenza n. 974 del 14 febbraio 2025), "la mera allegazione o deduzione dell'esistenza di danni da parte del locatore non è sufficiente a giustificare la trattenuta del deposito cauzionale, non potendo considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato dal conduttore, ma richiedendo la formulazione di una specifica domanda risarcitoria".
PRESCRIZIONE
Il conduttore ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione - per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso. Trattandosi di una garanzia, è stato ribadito che il diritto del conduttore al rimborso non ne consenta l'assimilabilità al canone ed alla relativa prescrizione di 5 anni.
COMPENSAZIONE CON CANONI INSOLUTI
In assenza di domanda giudiziale del locatore per l'attribuzione del deposito a copertura di danni, il conduttore può validamente opporre in compensazione il credito derivante dal deposito cauzionale con i canoni di locazione insoluti, sussistendone i presupposti di cui all'art. 1243 c.c. Come stabilito dal Tribunale di Nola (sentenza n. 1144 del 10 aprile 2025), "alla cessazione degli effetti del contratto sorge in via automatica il diritto alla restituzione delle somme a cauzione in favore del conduttore, in disparte ogni accertamento dell'insussistenza dei danni ovvero dell'infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore".
ONERE DELLA PROVA
Incombe sul locatore che pretende di incamerare il deposito cauzionale fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, ossia il deterioramento dell'immobile intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione. È onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, ovvero che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
GARANZIA FIDEJUSSORIA
Il deposito cauzionale può essere versato anche con una garanzia fidejussoria - bancaria od assicurativa - in alternativa al versamento di liquidi: per l'affittuario significherà non privarsi di mezzi finanziari, affidando al locatore i suoi soldi.
NULLITÀ DI CLAUSOLE CONTRATTUALI
È nulla una clausola contrattuale che dovesse prevedere il versamento di un secondo deposito cauzionale. È altresì nulla la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare al termine del rapporto le conseguenze del deterioramento per normale uso, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti, in quanto addossa al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del locatore.
COMODATO D'USO PER I MOBILI
Quando si è stipulato un comodato d'uso per i mobili, contestualmente all'affitto del locale, il deposito cauzionale - che è stato versato a tutela del contratto di affitto e non del comodato - non può essere trattenuto nel caso in cui sorgano problemi dal contratto di uso gratuito dei mobili stessi, di per sé autonomo e svincolato dall'affitto.
SUBENTRO DELL'ACQUIRENTE
L'acquirente dell'immobile locato che subentra al precedente proprietario-locatore è obbligato a corrispondere gli interessi all'inquilino (così come è autorizzato a riscuoterne il mensile), e ciò indipendentemente dalla consegna o meno del relativo importo da parte dell'originario locatore.
PROCEDURA PER IL RECUPERO
Se il locatore dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino può sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso. Contro il quale il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso.
Ove il locatore abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti dell'affittuario, ad esempio per il mancato pagamento di alcuni mesi di canone, essendo in presenza di un atto ufficiale, potrà soddisfarsi (del tutto od in parte) sul deposito cauzionale, senza dover rischiare di subire un decreto ingiuntivo contro il quale dover poi fare opposizione.
Per tutelare il locatore di un appartamento contro i possibili danni causati dal conduttore al locale (la legge prevede che la restituzione debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte del locatario, la legge prevede che si debba versare una somma a titolo di deposito cauzionale.
LIMITE MASSIMO DEL DEPOSITO CAUZIONALE
L'art. 11 della legge 392/1978 stabilisce che "il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone". Come chiarito dalla giurisprudenza più recente, "la previsione dell'art. 11 della L. 392/1978, che stabilisce il limite massimo di tre mensilità per il deposito cauzionale, riveste carattere inderogabile sia per le locazioni ad uso abitativo che commerciale, perseguendo finalità di ordine generale consistenti nella tutela del contraente più debole".
La clausola contrattuale che prevede un deposito cauzionale superiore al limite legale è affetta da nullità relativa ai sensi dell'art. 79 della L. 392/1978, con la conseguenza che resta valida fino alla concorrenza dell'importo legale e il conduttore ha diritto di ripetere quanto versato in eccedenza.
PRODUZIONE DI INTERESSI LEGALI
Il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Come stabilito dal Tribunale di Nola, "l'obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato riveste carattere inderogabile in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole e nell'impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione".
È nulla la clausola contrattuale che escluda la corresponsione di tali interessi. Gli interessi devono essere corrisposti anche in assenza di specifica richiesta del conduttore.
TASSI DI INTERESSE LEGALE AGGIORNATI
Gli interessi legali sono così applicati:
dal 1/11/1886: 4%
dal 21/4/1942: 5%
dal 16/12/1990: 10%
dal 1/1/1997: 5%
dal 1/1/1999: 2,5%
dal 1/1/2001: 3,5%
dal 1/1/2002: 3%
dal 1/1/2004: 2,5%
dal 1/1/2008: 3%
dal 1/1/2010: 1%
dal 1/1/2011: 1,5%
dal 1/1/2012: 2,5%
dal 1/1/2014: 1%
dal 1/1/2015: 0,5%
dal 1/1/2016: 0,2%
dal 1/1/2017: 0,1%
dal 1/1/2018: 0,3%
dal 1/1/2019: 0,8%
dal 1/1/2020: 0,5%
dal 1/1/2025: 1,0%
FUNZIONE E NATURA GIURIDICA DEL DEPOSITO CAUZIONALE
Come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, "la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni e neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso". Il deposito si configura come "una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella relativa al danno da lucro cessante".
OBBLIGO DI RESTITUZIONE
L'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge automaticamente al termine del rapporto locativo. Come stabilito dalla giurisprudenza più recente, "il deposito cauzionale va immediatamente restituito al conduttore che ha riconsegnato l'immobile e, qualora il proprietario pretenda un risarcimento per la constatazione di danni arrecati all'immobile, non potrà automaticamente e d'iniziativa propria decidere di trattenere l'intera somma ricevuta in deposito o comunque una parte di essa, poiché in via generale la sussistenza di un ipotetico danno e l'entità del conseguente risarcimento non possono mai unilateralmente essere indicati dal danneggiato, senza la presentazione di una domanda giudiziale di accertamento circa il pregiudizio lamentato".
CONDIZIONI PER LA RITENZIONE DEL DEPOSITO
Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale solo a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati. Come precisato dalla giurisprudenza (Tribunale civile Napoli sentenza n. 974 del 14 febbraio 2025), "la mera allegazione o deduzione dell'esistenza di danni da parte del locatore non è sufficiente a giustificare la trattenuta del deposito cauzionale, non potendo considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito azionato dal conduttore, ma richiedendo la formulazione di una specifica domanda risarcitoria".
PRESCRIZIONE
Il conduttore ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione - per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso. Trattandosi di una garanzia, è stato ribadito che il diritto del conduttore al rimborso non ne consenta l'assimilabilità al canone ed alla relativa prescrizione di 5 anni.
COMPENSAZIONE CON CANONI INSOLUTI
In assenza di domanda giudiziale del locatore per l'attribuzione del deposito a copertura di danni, il conduttore può validamente opporre in compensazione il credito derivante dal deposito cauzionale con i canoni di locazione insoluti, sussistendone i presupposti di cui all'art. 1243 c.c. Come stabilito dal Tribunale di Nola (sentenza n. 1144 del 10 aprile 2025), "alla cessazione degli effetti del contratto sorge in via automatica il diritto alla restituzione delle somme a cauzione in favore del conduttore, in disparte ogni accertamento dell'insussistenza dei danni ovvero dell'infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore".
ONERE DELLA PROVA
Incombe sul locatore che pretende di incamerare il deposito cauzionale fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, ossia il deterioramento dell'immobile intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione. È onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, ovvero che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
GARANZIA FIDEJUSSORIA
Il deposito cauzionale può essere versato anche con una garanzia fidejussoria - bancaria od assicurativa - in alternativa al versamento di liquidi: per l'affittuario significherà non privarsi di mezzi finanziari, affidando al locatore i suoi soldi.
NULLITÀ DI CLAUSOLE CONTRATTUALI
È nulla una clausola contrattuale che dovesse prevedere il versamento di un secondo deposito cauzionale. È altresì nulla la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare al termine del rapporto le conseguenze del deterioramento per normale uso, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti, in quanto addossa al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del locatore.
COMODATO D'USO PER I MOBILI
Quando si è stipulato un comodato d'uso per i mobili, contestualmente all'affitto del locale, il deposito cauzionale - che è stato versato a tutela del contratto di affitto e non del comodato - non può essere trattenuto nel caso in cui sorgano problemi dal contratto di uso gratuito dei mobili stessi, di per sé autonomo e svincolato dall'affitto.
SUBENTRO DELL'ACQUIRENTE
L'acquirente dell'immobile locato che subentra al precedente proprietario-locatore è obbligato a corrispondere gli interessi all'inquilino (così come è autorizzato a riscuoterne il mensile), e ciò indipendentemente dalla consegna o meno del relativo importo da parte dell'originario locatore.
PROCEDURA PER IL RECUPERO
Se il locatore dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino può sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso. Contro il quale il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso.
Ove il locatore abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti dell'affittuario, ad esempio per il mancato pagamento di alcuni mesi di canone, essendo in presenza di un atto ufficiale, potrà soddisfarsi (del tutto od in parte) sul deposito cauzionale, senza dover rischiare di subire un decreto ingiuntivo contro il quale dover poi fare opposizione.
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