Cara ADUC
Vendita immobile con eredi: proposta d'acquisto scaduta e nuova offerta
Domanda
22 maggio 2026
Siamo undici eredi di una unità immobiliare di 500 mq nel centro di Acireale (CT).
il 28 maggio 2024 l'agenzia immobiliare incaricata ci ha presentato una proposta di acquisto condizionata al rilascio di un mutuo da parte della banca entro il 30 giugno 2024.
A causa del decesso di uno degli eredi, e di una rettifica del certificato catastale da parte dell'Agenzia delle Entrate, la banca non ha attivato l'erogazione del mutuo.
Il certificato catastale corretto è stato disponibile solamente nel dicembre 2025, ed il promettente compratore ha rinnovato la proposta di acquisto in data 13 marzo 2026, sottoscritta solamente dal 30% degli eredi.
Siamo stati contattati da un ulteriore compratore che ci ha proposto un importo superiore.
Domando se siamo ancora vincolati ad accettare la proposta dell'Agenzia Immobiliare che imputa la mancata vendita ad un nostro problema di irregolarità documentale.
Grazie per ogni vostro parere in merito.
il 28 maggio 2024 l'agenzia immobiliare incaricata ci ha presentato una proposta di acquisto condizionata al rilascio di un mutuo da parte della banca entro il 30 giugno 2024.
A causa del decesso di uno degli eredi, e di una rettifica del certificato catastale da parte dell'Agenzia delle Entrate, la banca non ha attivato l'erogazione del mutuo.
Il certificato catastale corretto è stato disponibile solamente nel dicembre 2025, ed il promettente compratore ha rinnovato la proposta di acquisto in data 13 marzo 2026, sottoscritta solamente dal 30% degli eredi.
Siamo stati contattati da un ulteriore compratore che ci ha proposto un importo superiore.
Domando se siamo ancora vincolati ad accettare la proposta dell'Agenzia Immobiliare che imputa la mancata vendita ad un nostro problema di irregolarità documentale.
Grazie per ogni vostro parere in merito.
Giancarlo dalla provincia di MI
Risposta ADUC
Gentile Giancarlo,
premettiamo che le possiamo rispondere solo in base a ciò che ci ha fornito. Sarebbe probabilmente necessario uno studio più approfondito da parte di un professionista che possa guardare tutti i documenti.
Ciò premesso, partendo dai fatti come lei li descrive, la proposta del 2024 era espressamente subordinata all'esito positivo di una richiesta di mutuo entro il 30 giugno 2024. Dalla documentazione allegata emerge che la condizione sospensiva non si è avverata entro il termine pattuito, e la proposta originaria si è pertanto automaticamente decaduta, perdendo ogni efficacia. Questo è il principio generale che governa le proposte d'acquisto condizionate: se la condizione non si realizza nel termine, il vincolo cessa.
La nuova proposta del 13 marzo 2026 è un atto distinto e autonomo. Tuttavia, dalla documentazione emerge che è stata sottoscritta solo da una parte degli eredi, dichiaratamente circa il 30% delle quote. Questo è un elemento cruciale: per vincolare tutti i comproprietari di un bene in comunione ereditaria, in linea di principio è necessario il consenso di tutti i comproprietari. Una proposta accettata solo dal 30% degli eredi non può obbligare gli altri.
Quanto all'argomento dell'agenzia sulla responsabilità per l'irregolarità documentale, si tratta di una ricostruzione dei fatti che lei è libero di non condividere, e che comunque riguarderebbe semmai un eventuale profilo risarcitorio tra le parti, non un vincolo contrattuale attuale.
premettiamo che le possiamo rispondere solo in base a ciò che ci ha fornito. Sarebbe probabilmente necessario uno studio più approfondito da parte di un professionista che possa guardare tutti i documenti.
Ciò premesso, partendo dai fatti come lei li descrive, la proposta del 2024 era espressamente subordinata all'esito positivo di una richiesta di mutuo entro il 30 giugno 2024. Dalla documentazione allegata emerge che la condizione sospensiva non si è avverata entro il termine pattuito, e la proposta originaria si è pertanto automaticamente decaduta, perdendo ogni efficacia. Questo è il principio generale che governa le proposte d'acquisto condizionate: se la condizione non si realizza nel termine, il vincolo cessa.
La nuova proposta del 13 marzo 2026 è un atto distinto e autonomo. Tuttavia, dalla documentazione emerge che è stata sottoscritta solo da una parte degli eredi, dichiaratamente circa il 30% delle quote. Questo è un elemento cruciale: per vincolare tutti i comproprietari di un bene in comunione ereditaria, in linea di principio è necessario il consenso di tutti i comproprietari. Una proposta accettata solo dal 30% degli eredi non può obbligare gli altri.
Quanto all'argomento dell'agenzia sulla responsabilità per l'irregolarità documentale, si tratta di una ricostruzione dei fatti che lei è libero di non condividere, e che comunque riguarderebbe semmai un eventuale profilo risarcitorio tra le parti, non un vincolo contrattuale attuale.
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