provvigione acquisto box auto

Buongiorno. Volevo acquistare un box auto a Roma. Il prezzo di acquisto era di 20mila euro. L'agenzia immobiliare mi ha chiesto prima 5mila euro più iva di provvigione e poi è 'scesa' a 3500 euro più iva. Mi ha fatto firmare un foglio nel quale ho accettato questa provvigione ma non mi ha voluto consegnare la copia di quanto ho firmato. La proposta di acquisto non è stata accettata dal venditore (così afferma l'agente) e così ho verbalmente fatto una nuova offerta alzando la mia proposta. Dopo qualche giorno l'agente mi ha detto che anche questa seconda proposta era stata rifiutata. Così sono tornata in agenzia e ho ritirato la proposta e l'assegno che avevo lasciato. Non mi ha voluto dare il foglio firmato con la provvigione d'agenzia. Qualche giorno fa ho per caso saputo che il box è ancora disponibile e il mandato dell'agenzia sta scadendo. E' trascorso più di un mese dalla mia visita all'agenzia. Vorrei fare una proposta direttamente al venditore perché io ho la sensazione che l'agente non gli abbia mai fatto vedere le mie proposte. Vorrei sapere:
1) se il venditore accetta di vendermi il box auto devo comunque una provvigione all'agenzia immobiliare?
2) quel foglio che mi ha fatto firmare è sempre valido oppure lo posso considerare legato alla proposta che avevo fatto e che è stata rifiutata?
3) qual è il tetto massimo di provvigione per un box auto a roma che l'agente mi può chiedere? quasi il 30% (5 mila su 20mila di acquisto) mi sembra capestro.
Grazie
Claudia, da Roma (RM)