Cara ADUC
Modifica millesimi condominiali: maggioranza richiesta e documentazione necessaria
Domanda
27 maggio 2026
Buonasera... già per ben due volte la mia palazzina ha negato il cambio dei millesimi condominiali a un condomino che li aveva richiesti. Vorrei sapere se può ancora chiederne la modifica, visto che la richiesta la fa sempre senza portare/mostrare una benché minima relativa documentazione (è stato sanato l'ampliamento? Non lo sappiamo e non vuole portare la planimetria del prima e del dopo l'ampliamento). Ma la richiesta per il suddetto problema va DISCUSSA in assemblea? E in tal caso, ci vuole quale maggioranza?
P.S. L'inquilino che ha richiesto il cambio dei millesimi ha già provveduto a incaricare un architetto che ha fatto le planimetrie di tutti gli altri appartamenti della palazzina... ma l'architetto ha l'obbligo di controllare se l'ampliamento è abusivo e se sia stato condonato?
Ermelinda, dalla provincia di Roma
P.S. L'inquilino che ha richiesto il cambio dei millesimi ha già provveduto a incaricare un architetto che ha fatto le planimetrie di tutti gli altri appartamenti della palazzina... ma l'architetto ha l'obbligo di controllare se l'ampliamento è abusivo e se sia stato condonato?
Ermelinda, dalla provincia di Roma
Risposta ADUC
Gentile Ermelinda,
La revisione o modifica dei millesimi può essere richiesta da qualsiasi condomino quando le tabelle risultano oggettivamente errate o quando, successivamente alla loro formazione, siano intervenute modifiche strutturali agli immobili (come un ampliamento) che abbiano alterato il rapporto proporzionale tra le unità. Questa è una facoltà che non si prescrive e che il condomino può esercitare in qualsiasi momento, indipendentemente dal numero di volte in cui la richiesta sia già stata respinta.
Sul piano assembleare: la modifica delle tabelle millesimali richiede, in base al Codice Civile, il voto favorevole di una maggioranza qualificata, pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi (metà del valore dell'edificio). Se invece le tabelle risultano errate ab origine, la revisione può avvenire anche giudizialmente, su richiesta di un singolo condomino, senza necessità di delibera assembleare.
Riguardo alla documentazione: se il condomino chiede una revisione motivandola con un ampliamento dell'unità immobiliare, è onere di chi avanza la richiesta fornire la documentazione tecnica a supporto (planimetrie aggiornate, titoli abilitativi o atti di sanatoria). L'assemblea può legittimamente sospendere o rinviare la delibera in attesa di documentazione idonea, ed è ragionevole che lo faccia.
Sul punto relativo all'abuso edilizio: non è compito dell'assemblea condominiale né dell'architetto incaricato pronunciarsi sulla regolarità urbanistica dell'ampliamento. Il professionista tecnico ha il dovere di redigere rilievi fedeli allo stato di fatto, ma la verifica della conformità edilizia e catastale è materia che coinvolge il Comune e l'Agenzia delle Entrate. Se vi sono fondati sospetti di un ampliamento non sanato, chiunque vi abbia interesse può presentare un esposto al Comune competente per territorio, che è l'ente preposto ai controlli edilizi.
Le suggeriamo di far verbalizzare nelle prossime assemblee le richieste di documentazione avanzate dal condominio, così da avere traccia scritta delle carenze istruttorie della controparte.
La revisione o modifica dei millesimi può essere richiesta da qualsiasi condomino quando le tabelle risultano oggettivamente errate o quando, successivamente alla loro formazione, siano intervenute modifiche strutturali agli immobili (come un ampliamento) che abbiano alterato il rapporto proporzionale tra le unità. Questa è una facoltà che non si prescrive e che il condomino può esercitare in qualsiasi momento, indipendentemente dal numero di volte in cui la richiesta sia già stata respinta.
Sul piano assembleare: la modifica delle tabelle millesimali richiede, in base al Codice Civile, il voto favorevole di una maggioranza qualificata, pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi (metà del valore dell'edificio). Se invece le tabelle risultano errate ab origine, la revisione può avvenire anche giudizialmente, su richiesta di un singolo condomino, senza necessità di delibera assembleare.
Riguardo alla documentazione: se il condomino chiede una revisione motivandola con un ampliamento dell'unità immobiliare, è onere di chi avanza la richiesta fornire la documentazione tecnica a supporto (planimetrie aggiornate, titoli abilitativi o atti di sanatoria). L'assemblea può legittimamente sospendere o rinviare la delibera in attesa di documentazione idonea, ed è ragionevole che lo faccia.
Sul punto relativo all'abuso edilizio: non è compito dell'assemblea condominiale né dell'architetto incaricato pronunciarsi sulla regolarità urbanistica dell'ampliamento. Il professionista tecnico ha il dovere di redigere rilievi fedeli allo stato di fatto, ma la verifica della conformità edilizia e catastale è materia che coinvolge il Comune e l'Agenzia delle Entrate. Se vi sono fondati sospetti di un ampliamento non sanato, chiunque vi abbia interesse può presentare un esposto al Comune competente per territorio, che è l'ente preposto ai controlli edilizi.
Le suggeriamo di far verbalizzare nelle prossime assemblee le richieste di documentazione avanzate dal condominio, così da avere traccia scritta delle carenze istruttorie della controparte.
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