Cara ADUC
Infiltrazioni dal tetto condominiale: come forzare la convocazione dell'assemblea
Domanda
24 giugno 2026
Spett. Aduc,
gentilmente Vi scrivo in quanto, sin da aprile 2024, sto continuando a segnalare all'amministrazione del condominio (anche con e-mail pec) i danni causati da infiltrazioni dal tetto al mio appartamento (sito all'ultimo piano).
Ho seguito le Vostre cortesi indicazioni circa la messa in mora dell'amministratore affinché convochi l'assemblea entro 30 giorni che, nella fattispecie, sono scaduti già da qualche giorno.
L'amministratore in questione ha provveduto finalmente una ventina di giorni fa a chiedere i preventivi per i lavori definiti necessari dallo stesso architetto incaricato (ben due anni or sono) dall'amministrazione stessa.
Le ditte alle quali si è rivolta ora l'amministrazione per ottenere i preventivi citati sono le stesse che già hanno eseguito analoghi lavori in edifici siti nel medesimo complesso residenziale per le stesse necessità.
Quindi, per analogia, i preventivi potrebbero essere stati forniti a giro di posta.
Tuttavia l'amministrazione sostiene che, finché non li riceverà, non potrà convocare l'assemblea da me sollecitata.
Ritengo che la presa in giro, nonché i danni conseguenti, continui a mio danno e che l'amministrazione abbia a cuore un'ulteriore dilazione a tutela di interessi altrui.
Preciso che l'appartamento in questione si trova in zona turistica e, in queste condizioni, nemmeno posso metterlo a reddito.
Inoltre sono bloccata anche nell'esecuzione di altre tipologie di lavori minori che, qualora eseguiti in concomitanza, potrebbero assicurarmi gli sgravi fiscali previsti dalle normative entro l'anno in corso.
Durante la stagione estiva i lavori vengono certamente sospesi, pertanto ormai si va all'autunno prossimo nella migliore delle ipotesi. Rischio anche di perdere gli sgravi fiscali di legge.
Come posso tutelarmi?
gentilmente Vi scrivo in quanto, sin da aprile 2024, sto continuando a segnalare all'amministrazione del condominio (anche con e-mail pec) i danni causati da infiltrazioni dal tetto al mio appartamento (sito all'ultimo piano).
Ho seguito le Vostre cortesi indicazioni circa la messa in mora dell'amministratore affinché convochi l'assemblea entro 30 giorni che, nella fattispecie, sono scaduti già da qualche giorno.
L'amministratore in questione ha provveduto finalmente una ventina di giorni fa a chiedere i preventivi per i lavori definiti necessari dallo stesso architetto incaricato (ben due anni or sono) dall'amministrazione stessa.
Le ditte alle quali si è rivolta ora l'amministrazione per ottenere i preventivi citati sono le stesse che già hanno eseguito analoghi lavori in edifici siti nel medesimo complesso residenziale per le stesse necessità.
Quindi, per analogia, i preventivi potrebbero essere stati forniti a giro di posta.
Tuttavia l'amministrazione sostiene che, finché non li riceverà, non potrà convocare l'assemblea da me sollecitata.
Ritengo che la presa in giro, nonché i danni conseguenti, continui a mio danno e che l'amministrazione abbia a cuore un'ulteriore dilazione a tutela di interessi altrui.
Preciso che l'appartamento in questione si trova in zona turistica e, in queste condizioni, nemmeno posso metterlo a reddito.
Inoltre sono bloccata anche nell'esecuzione di altre tipologie di lavori minori che, qualora eseguiti in concomitanza, potrebbero assicurarmi gli sgravi fiscali previsti dalle normative entro l'anno in corso.
Durante la stagione estiva i lavori vengono certamente sospesi, pertanto ormai si va all'autunno prossimo nella migliore delle ipotesi. Rischio anche di perdere gli sgravi fiscali di legge.
Come posso tutelarmi?
Mirella, dalla provincia di BL
Risposta ADUC
Gentile Mirella,
La situazione che descrive è frustrante, e il percorso da seguire ora si articola su più fronti.
Sul fronte condominiale: se i 30 giorni indicati nella messa in mora sono già scaduti senza che l'assemblea sia stata convocata, l'amministratore è inadempiente rispetto all'obbligo di convocarla. La giustificazione basata sull'attesa dei preventivi non è vincolante: l'assemblea può essere convocata anche per deliberare in linea di principio l'esecuzione dei lavori urgenti e autorizzare l'amministratore a procedere, indipendentemente dalla definizione precisa dei costi. Qualora i lavori siano urgenti e necessari per evitare danni (come le infiltrazioni da tetto), l'amministratore può peraltro agire anche senza preventiva delibera assembleare, salvo poi riferire all'assemblea. Le consigliamo di inviare una seconda diffida formale, questa volta indirizzata anche a tutti i condomini, in cui si evidenzi l'inadempimento dell'amministratore, si richieda la convocazione dell'assemblea entro un termine perentorio (ad esempio 15 giorni), e si avverta che, in mancanza, si procederà alla convocazione diretta. Qualora almeno un sesto dei condomini (in termini di millesimi) supporti la richiesta, la convocazione diretta è possibile ai sensi del codice civile. In alternativa, anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale per chiedere la convocazione dell'assemblea in via d'urgenza.
Sul fronte dei danni: tenga documentazione fotografica aggiornata e continui a comunicare per iscritto (meglio via PEC) ogni nuovo danno. Questa documentazione sarà indispensabile per qualsiasi azione risarcitoria futura nei confronti del condominio, che dovrà rimborsarle i costi per rimediare a tutti i danni che sta subendo (incluso il mancato guadagno dovuto all'impossibilità di mettere a reddito l'immobile).
La situazione che descrive è frustrante, e il percorso da seguire ora si articola su più fronti.
Sul fronte condominiale: se i 30 giorni indicati nella messa in mora sono già scaduti senza che l'assemblea sia stata convocata, l'amministratore è inadempiente rispetto all'obbligo di convocarla. La giustificazione basata sull'attesa dei preventivi non è vincolante: l'assemblea può essere convocata anche per deliberare in linea di principio l'esecuzione dei lavori urgenti e autorizzare l'amministratore a procedere, indipendentemente dalla definizione precisa dei costi. Qualora i lavori siano urgenti e necessari per evitare danni (come le infiltrazioni da tetto), l'amministratore può peraltro agire anche senza preventiva delibera assembleare, salvo poi riferire all'assemblea. Le consigliamo di inviare una seconda diffida formale, questa volta indirizzata anche a tutti i condomini, in cui si evidenzi l'inadempimento dell'amministratore, si richieda la convocazione dell'assemblea entro un termine perentorio (ad esempio 15 giorni), e si avverta che, in mancanza, si procederà alla convocazione diretta. Qualora almeno un sesto dei condomini (in termini di millesimi) supporti la richiesta, la convocazione diretta è possibile ai sensi del codice civile. In alternativa, anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale per chiedere la convocazione dell'assemblea in via d'urgenza.
Sul fronte dei danni: tenga documentazione fotografica aggiornata e continui a comunicare per iscritto (meglio via PEC) ogni nuovo danno. Questa documentazione sarà indispensabile per qualsiasi azione risarcitoria futura nei confronti del condominio, che dovrà rimborsarle i costi per rimediare a tutti i danni che sta subendo (incluso il mancato guadagno dovuto all'impossibilità di mettere a reddito l'immobile).
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