Infiltrazioni in condominio: come ottenere il risarcimento danni
Lo scorso 5-10 abbiamo subito una fortissima discesa di acqua dalla parte superiore dello stabile.
Abbiamo appurato che chi era sopra di noi era assente al momento dello scroscio.
Abbiamo segnalato all'amministratrice che ha fatto intervenire il suo uomo di fiducia che non ha saputo stabilire le cause del danno.
Noi siamo assicurati ma anche la nostra assicurazione non è intervenuta in considerazione della risposta dell'amministratrice.
Ci siamo rivolti al nostro avvocato il quale dopo due mesi di sollecitazioni si è detto dispiaciuto e ha chiuso la pratica.
Il nostro idraulico che ha fatto i lavorini di ripristino dell'appartamento, oltre 4000 €, ci ha detto informalmente che molto spesso questi problemi sono dovuti a fuoriuscite dall'impianto di riscaldamento.
In effetti due giorni prima dell'allagamento era stato riempito l'impianto di riscaldamento.
Anche questo soggetto da noi sollecitato tramite amministratore ha vigorosamente negato ogni addebito dicendo che sopra di noi non passa alcun tubo.
Come possiamo tutelarci? Ci potete aiutare per il futuro? Grazie ***
Pietro, dalla provincia di MI
premesso che da quanto riferisce non si individuano le circostanze causative dell'evento che viene genericamente descritto ma potrebbe avere varia natura, portata e soprattutto causa (accidentale, per rottura di tubi o altro, per negligenza di qualcuno, ecc..). Tuttavia, mantenendoci ai dati forniti possiamo dire che innanzitutto va individuato ai sensi dell'art. 2051 c.c. chi è il responsabile per danni da cose in custodia e se vi sia un collegamento tra la cosa (l'impianto di riscaldamento che il Suo idraulico ritiene essere la causa) e il danno da Lei subito.
Se la perdita fosse derivata da rottura di tubazioni verticali (colonne condominiali) il responsabile sarebbe il Condominio.
Se, invece, la perdita fosse derivata da rottura di tubazioni orizzontali (ad es. impianti privati) responsabile sarebbe il proprietario del piano superiore. Inoltre, il fatto che il tecnico chiamato dell'amministratore per conto del condominio non abbia individuato la causa non esonera il custode, cioè il condominio.
Punto chiave da cui muovere la Sua richiesta di danni è, comunque, la perizia del Suo idraulico che potrà utilizzare per sostenere le Sue ragioni. Potrà approfondire chiedendo ad es. all'amministratore il registro di centrale termica per verificare l'effettiva pressione e il carico d'acqua effettuato in quei giorni. Inoltre, se la via conciliativa non ha avuto buon esito, tramite un nuovo avvocato potrà chiedere un A.T.P. (Accertamento Tecnico Preventivo) ex art. 696 o 696-bis c.p.c. che, pur avendo dei costi, garantirebbe tramite un consulente (CTU) nominato dal Giudice, che non è l'"uomo di fiducia" dell'amministratore, una valutazione oggettiva di quanto accaduto da usare come prova per un eventuale giudizio. Il CTU può accedere alle parti comuni e alle proprietà private (l'appartamento di sopra) per individuare tracce di umidità o rotture riparate "di nascosto". Inoltre l'art. 696-bis mira proprio a determinare i danni e favorire una transazione.
Il rifiuto della sua assicurazione è probabilmente dovuto alla clausola "Ricerca Guasto". Se non viene individuato il punto di rottura, molte polizze non attivano il risarcimento per i danni diretti. Tuttavia, se esiste una polizza globale fabbricati, questa copre i danni da "acqua condotta". L'amministratore ha l'obbligo di denunciare il sinistro. Quindi, sollecitare in tal senso l'amministratore con una messa in mora formale: cioè, se non avesse già provveduto, invii una PEC al Condominio e al proprietario superiore intimando il risarcimento ex art. 2051 c.c. Raccolga e conservi le fatture e le foto del suo idraulico che costituiscono prove fondamentali.