Cara ADUC
Fotovoltaico e autorimessa condominiale: obblighi antincendio e tutele
Domanda
19 giugno 2026
Vorrei parere legale in merito alla corretta gestione di una pratica di prevenzione incendi riguardante un'autorimessa condominiale e la prevista installazione di un impianto fotovoltaico sulla copertura dell'edificio.
Il Condominio ha altezza inferiore a 24 metri perciò la palazzina non risulterebbe soggetta ai controlli dei VVF per ragioni di altezza. Tuttavia, al piano interrato del medesimo edificio è presente un'autorimessa di superficie superiore a 900 mq, riconducibile all'Attività 75, Categoria B, del D.P.R. 151/2011, e quindi soggetta ai controlli di prevenzione incendi.
Per l'autorimessa sono in corso gli adeguamenti necessari alla presentazione del progetto antincendio e della successiva SCIA/CPI. Il titolo di prevenzione incendi riguarderebbe formalmente l'autorimessa, e non l'intero edificio condominiale. Contestualmente è prevista l'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto dello stesso edificio. Tale impianto sarebbe destinato a servire sia i box dell'autorimessa sia gli appartamenti della palazzina.
Il dubbio nasce dal fatto che, secondo la normativa e le indicazioni tecniche vigenti in materia di prevenzione incendi, con particolare riferimento al D.P.R. 151/2011 e alla Nota DCPREV prot. n. 14030 del 1° settembre 2025, l'installazione di impianti fotovoltaici in edifici o ambiti che ospitano attività soggette potrebbe costituire modifica rilevante ai fini della sicurezza antincendio.
Nel caso specifico, l'attività soggetta è l'autorimessa interrata, mentre i pannelli sarebbero collocati sulla copertura della palazzina sovrastante, non soggetta autonomamente per altezza. L'impianto, però, sarebbe installato sul medesimo fabbricato e alimenterebbe anche i box dell'autorimessa.
Si chiede pertanto se, ai fini della pratica da presentare ai Vigili del Fuoco, il tecnico antincendio incaricato possa limitarsi a progettare, asseverare e certificare la sola autorimessa, oppure se debba necessariamente valutare anche l'impianto fotovoltaico previsto sulla copertura, verificandone la conformità alle disposizioni antincendio applicabili e l'eventuale incidenza sul rischio dell'attività soggetta.
Si chiede inoltre se, considerato che il fotovoltaico servirebbe sia i box sia gli appartamenti ed è ubicato sul tetto dell'edificio che contiene l'autorimessa soggetta, sia necessario presentare una pratica progettuale unitaria o comunque coordinata, comprensiva dell'autorimessa e dell'impianto fotovoltaico.
Si chiede, infine, se il tecnico antincendio debba assumere nella propria relazione anche la valutazione della compatibilità antincendio dell'impianto fotovoltaico, pur potendo quest'ultimo essere progettato da altro professionista abilitato per gli aspetti elettrici.
Inoltre, quali tutele possono avere i condomini qualora la pratica antincendio fosse riferita alla sola autorimessa, senza esplicita valutazione del fotovoltaico, nonostante esso sia previsto a servizio anche dei box e installato sulla copertura del medesimo edificio.
Il Condominio ha altezza inferiore a 24 metri perciò la palazzina non risulterebbe soggetta ai controlli dei VVF per ragioni di altezza. Tuttavia, al piano interrato del medesimo edificio è presente un'autorimessa di superficie superiore a 900 mq, riconducibile all'Attività 75, Categoria B, del D.P.R. 151/2011, e quindi soggetta ai controlli di prevenzione incendi.
Per l'autorimessa sono in corso gli adeguamenti necessari alla presentazione del progetto antincendio e della successiva SCIA/CPI. Il titolo di prevenzione incendi riguarderebbe formalmente l'autorimessa, e non l'intero edificio condominiale. Contestualmente è prevista l'installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto dello stesso edificio. Tale impianto sarebbe destinato a servire sia i box dell'autorimessa sia gli appartamenti della palazzina.
Il dubbio nasce dal fatto che, secondo la normativa e le indicazioni tecniche vigenti in materia di prevenzione incendi, con particolare riferimento al D.P.R. 151/2011 e alla Nota DCPREV prot. n. 14030 del 1° settembre 2025, l'installazione di impianti fotovoltaici in edifici o ambiti che ospitano attività soggette potrebbe costituire modifica rilevante ai fini della sicurezza antincendio.
Nel caso specifico, l'attività soggetta è l'autorimessa interrata, mentre i pannelli sarebbero collocati sulla copertura della palazzina sovrastante, non soggetta autonomamente per altezza. L'impianto, però, sarebbe installato sul medesimo fabbricato e alimenterebbe anche i box dell'autorimessa.
Si chiede pertanto se, ai fini della pratica da presentare ai Vigili del Fuoco, il tecnico antincendio incaricato possa limitarsi a progettare, asseverare e certificare la sola autorimessa, oppure se debba necessariamente valutare anche l'impianto fotovoltaico previsto sulla copertura, verificandone la conformità alle disposizioni antincendio applicabili e l'eventuale incidenza sul rischio dell'attività soggetta.
Si chiede inoltre se, considerato che il fotovoltaico servirebbe sia i box sia gli appartamenti ed è ubicato sul tetto dell'edificio che contiene l'autorimessa soggetta, sia necessario presentare una pratica progettuale unitaria o comunque coordinata, comprensiva dell'autorimessa e dell'impianto fotovoltaico.
Si chiede, infine, se il tecnico antincendio debba assumere nella propria relazione anche la valutazione della compatibilità antincendio dell'impianto fotovoltaico, pur potendo quest'ultimo essere progettato da altro professionista abilitato per gli aspetti elettrici.
Inoltre, quali tutele possono avere i condomini qualora la pratica antincendio fosse riferita alla sola autorimessa, senza esplicita valutazione del fotovoltaico, nonostante esso sia previsto a servizio anche dei box e installato sulla copertura del medesimo edificio.
Maurizio, dalla provincia di CT
Risposta ADUC
Gentile Maurizio,
la Nota DCPREV 14030/2025 chiarisce che l'installazione di un impianto fotovoltaico in un'attività soggetta è, in linea generale, una modifica rilevante dell'attività esistente, perché comporta una variazione delle condizioni di sicurezza antincendio preesistenti, e rientra tra gli obblighi dell'art. 4, comma 6, del DPR 151/2011. La linea guida si applica espressamente agli impianti fotovoltaici ubicati all'interno di attività soggette, ovvero a servizio delle stesse: l'applicabilità non dipende quindi dal fatto che i pannelli siano fisicamente sopra l'autorimessa o sopra la palazzina, ma dal fatto che l'impianto serva anche l'attività soggetta. Nel suo caso il requisito è soddisfatto, perché il fotovoltaico alimenterebbe anche i box.
Le rispondiamo punto per punto.
1) Riteniamo che il tecnico non possa limitarsi alla sola autorimessa. Poiché il fotovoltaico è a servizio anche dell'autorimessa (attività soggetta), rientra nel campo di applicazione della Nota 14030 e va valutato ai fini antincendio insieme all'attività soggetta, non come elemento estraneo alla pratica.
2) Riteniamo necessaria una pratica unitaria, o quantomeno strettamente coordinata. L'installazione fotovoltaica, in quanto modifica delle condizioni di sicurezza dell'attività soggetta, incide sul rischio incendio dell'autorimessa (percorsi di esodo, possibile propagazione dalla copertura, interferenza con le operazioni di soccorso, gestione dell'impianto in caso di intervento dei Vigili del Fuoco) e va perciò valutata nella stessa pratica.
3) A nostro avviso il tecnico antincendio deve assumere nella propria relazione anche la valutazione della compatibilità antincendio del fotovoltaico, pur potendo gli aspetti elettrici essere progettati da altro professionista abilitato. Sono competenze distinte che convivono: il progettista elettrico cura la parte impiantistica, ma è il tecnico antincendio che firma l'asseverazione e la SCIA, ed è su di lui che ricade la responsabilità di aver valutato ogni elemento che incide sul rischio dell'attività soggetta.
4) Sulle tutele dei condomini, qualora la pratica riguardasse la sola autorimessa ignorando il fotovoltaico già previsto, le segnaliamo tre piani.
Sul piano amministrativo, una SCIA antincendio che non tenga conto di una modifica rilevante nota al momento della presentazione è incompleta rispetto agli obblighi della Nota 14030 e dell'art. 4, comma 6, del DPR 151/2011; in sede di controllo i Vigili del Fuoco potrebbero rilevarlo e contestarlo, con possibili effetti sulla validità del titolo relativo all'autorimessa.
Sul piano civilistico, se il professionista incaricato omettesse la valutazione pur conoscendo il progetto fotovoltaico, e ne derivasse un danno (sanzioni, necessità di rifare la pratica, ritardi, o un sinistro aggravato da una condizione non valutata), i condomini avrebbero azione di responsabilità professionale nei suoi confronti.
Sul piano pratico, le consigliamo di muoversi prima che la situazione si consolidi: faccia mettere per iscritto al tecnico antincendio, fin da ora, come intende trattare il fotovoltaico nella pratica (incluso o escluso, e con quale motivazione) e preveda nell'incarico al progettista elettrico un obbligo di coordinamento con il tecnico antincendio. In questo modo, qualunque sia la scelta, risulta una decisione tecnica motivata e non un'omissione.
Le segnaliamo infine che la materia è molto tecnica: se la questione dovesse sfociare in una contestazione formale o in un contenzioso, riteniamo opportuno affiancare a questa valutazione il parere di un tecnico antincendio terzo, oltre a quello legale.
la Nota DCPREV 14030/2025 chiarisce che l'installazione di un impianto fotovoltaico in un'attività soggetta è, in linea generale, una modifica rilevante dell'attività esistente, perché comporta una variazione delle condizioni di sicurezza antincendio preesistenti, e rientra tra gli obblighi dell'art. 4, comma 6, del DPR 151/2011. La linea guida si applica espressamente agli impianti fotovoltaici ubicati all'interno di attività soggette, ovvero a servizio delle stesse: l'applicabilità non dipende quindi dal fatto che i pannelli siano fisicamente sopra l'autorimessa o sopra la palazzina, ma dal fatto che l'impianto serva anche l'attività soggetta. Nel suo caso il requisito è soddisfatto, perché il fotovoltaico alimenterebbe anche i box.
Le rispondiamo punto per punto.
1) Riteniamo che il tecnico non possa limitarsi alla sola autorimessa. Poiché il fotovoltaico è a servizio anche dell'autorimessa (attività soggetta), rientra nel campo di applicazione della Nota 14030 e va valutato ai fini antincendio insieme all'attività soggetta, non come elemento estraneo alla pratica.
2) Riteniamo necessaria una pratica unitaria, o quantomeno strettamente coordinata. L'installazione fotovoltaica, in quanto modifica delle condizioni di sicurezza dell'attività soggetta, incide sul rischio incendio dell'autorimessa (percorsi di esodo, possibile propagazione dalla copertura, interferenza con le operazioni di soccorso, gestione dell'impianto in caso di intervento dei Vigili del Fuoco) e va perciò valutata nella stessa pratica.
3) A nostro avviso il tecnico antincendio deve assumere nella propria relazione anche la valutazione della compatibilità antincendio del fotovoltaico, pur potendo gli aspetti elettrici essere progettati da altro professionista abilitato. Sono competenze distinte che convivono: il progettista elettrico cura la parte impiantistica, ma è il tecnico antincendio che firma l'asseverazione e la SCIA, ed è su di lui che ricade la responsabilità di aver valutato ogni elemento che incide sul rischio dell'attività soggetta.
4) Sulle tutele dei condomini, qualora la pratica riguardasse la sola autorimessa ignorando il fotovoltaico già previsto, le segnaliamo tre piani.
Sul piano amministrativo, una SCIA antincendio che non tenga conto di una modifica rilevante nota al momento della presentazione è incompleta rispetto agli obblighi della Nota 14030 e dell'art. 4, comma 6, del DPR 151/2011; in sede di controllo i Vigili del Fuoco potrebbero rilevarlo e contestarlo, con possibili effetti sulla validità del titolo relativo all'autorimessa.
Sul piano civilistico, se il professionista incaricato omettesse la valutazione pur conoscendo il progetto fotovoltaico, e ne derivasse un danno (sanzioni, necessità di rifare la pratica, ritardi, o un sinistro aggravato da una condizione non valutata), i condomini avrebbero azione di responsabilità professionale nei suoi confronti.
Sul piano pratico, le consigliamo di muoversi prima che la situazione si consolidi: faccia mettere per iscritto al tecnico antincendio, fin da ora, come intende trattare il fotovoltaico nella pratica (incluso o escluso, e con quale motivazione) e preveda nell'incarico al progettista elettrico un obbligo di coordinamento con il tecnico antincendio. In questo modo, qualunque sia la scelta, risulta una decisione tecnica motivata e non un'omissione.
Le segnaliamo infine che la materia è molto tecnica: se la questione dovesse sfociare in una contestazione formale o in un contenzioso, riteniamo opportuno affiancare a questa valutazione il parere di un tecnico antincendio terzo, oltre a quello legale.
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