Cara ADUC
Disdetta affitto box: chi paga le spese di chiusura all'Agenzia delle Entrate
Domanda
21 giugno 2026
Salve,
sono il proprietario d'un box che ho messo in affitto a inizio febbraio a Milano tramite regolare contratto depositato all'Agenzia delle Entrate.
All'inizio l'inquilino ha pagato i primi 3 mesi e una cauzione di 100 euro.
A fine aprile l'inquilino m'ha comunicato la disdetta del contratto tramite PEC e da contratto gli ho chiesto di pagare gli ultimi due mesi di affitto.
La scadenza era il 5 maggio e dopo una decina di mie telefonate e messaggi WhatsApp (da lui ignorati) finalmente ha pagato il 13 maggio.
Ora m'ha restituito le chiavi e stiamo procedendo alla chiusura del contratto presso l'Agenzia delle Entrate. L'impiegato dell'agenzia immobiliare che aveva seguito il caso dall'inizio e che ho incaricato di chiudere il contratto m'ha detto che ci sono 67 euro da pagare per la chiusura del contratto all'Agenzia delle Entrate, che spettano da pagare a chi recede il contratto (in questo caso, l'inquilino).
Quindi ho scritto all'inquilino per dirgli che intendo trattenere 67 euro dalla sua caparra e versargli i rimanenti 33 euro, e lui ha protestato dicendo che non c'è nel contratto.
Ho controllato il contratto ed effettivamente non è menzionato chi deve pagare i costi di chiusura del contratto all'Agenzia delle Entrate.
Ho trovato però anche questa clausola nel contratto che l'inquilino ha firmato:
4. Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per gli oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dal conduttore, qualunque ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento del canone, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di una mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392.
Quindi il contratto era da considerarsi risolto quando l'inquilino ha pagato in ritardo?
E chi deve pagare quindi le spese di chiusura del contratto all'Agenzia delle Entrate tra me e lui?
Cosa mi consigliate di fare?
Grazie, a presto
Davide, dalla provincia di MI
sono il proprietario d'un box che ho messo in affitto a inizio febbraio a Milano tramite regolare contratto depositato all'Agenzia delle Entrate.
All'inizio l'inquilino ha pagato i primi 3 mesi e una cauzione di 100 euro.
A fine aprile l'inquilino m'ha comunicato la disdetta del contratto tramite PEC e da contratto gli ho chiesto di pagare gli ultimi due mesi di affitto.
La scadenza era il 5 maggio e dopo una decina di mie telefonate e messaggi WhatsApp (da lui ignorati) finalmente ha pagato il 13 maggio.
Ora m'ha restituito le chiavi e stiamo procedendo alla chiusura del contratto presso l'Agenzia delle Entrate. L'impiegato dell'agenzia immobiliare che aveva seguito il caso dall'inizio e che ho incaricato di chiudere il contratto m'ha detto che ci sono 67 euro da pagare per la chiusura del contratto all'Agenzia delle Entrate, che spettano da pagare a chi recede il contratto (in questo caso, l'inquilino).
Quindi ho scritto all'inquilino per dirgli che intendo trattenere 67 euro dalla sua caparra e versargli i rimanenti 33 euro, e lui ha protestato dicendo che non c'è nel contratto.
Ho controllato il contratto ed effettivamente non è menzionato chi deve pagare i costi di chiusura del contratto all'Agenzia delle Entrate.
Ho trovato però anche questa clausola nel contratto che l'inquilino ha firmato:
4. Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per gli oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni dal conduttore, qualunque ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento del canone, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di una mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392.
Quindi il contratto era da considerarsi risolto quando l'inquilino ha pagato in ritardo?
E chi deve pagare quindi le spese di chiusura del contratto all'Agenzia delle Entrate tra me e lui?
Cosa mi consigliate di fare?
Grazie, a presto
Davide, dalla provincia di MI
Risposta ADUC
Gentile Davide,
La situazione che descrive tocca due questioni distinte, che vale la pena separare.
Sul ritardo nel pagamento: la clausola che riporta riproduce sostanzialmente quanto già previsto dalla legge sulle locazioni. Perché si possa parlare di risoluzione del contratto per morosità, il mancato pagamento deve superare l'importo di una mensilità del canone. Se l'affitto mensile del box era superiore all'importo non pagato puntualmente, la clausola potrebbe in teoria essere invocata; ma attenzione: la risoluzione del contratto non avviene automaticamente, richiede un atto formale (tipicamente una diffida o un'azione legale). Nel caso che lei descrive, il contratto si è chiuso consensualmente con la disdetta dell'inquilino e la restituzione delle chiavi, quindi il punto della risoluzione per morosità è ormai superato dai fatti.
Sulla spesa di chiusura all'Agenzia delle Entrate, è un onere che spetta ad entrambi, al 50%. È lei che dovrebbe pagare e poi chiedere la metà al suo ex-inquilino.
Sul fronte pratico: trattenere unilateralmente parte della caparra senza accordo scritto dell'inquilino potrebbe esporla a una contestazione. La caparra va restituita integralmente salvo danni documentati o importi dovuti certi e non contestati.
Se l'ex-inquilino non fosse disponibile a pagare la sua parte, si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora: il nostro modulo per la messa in mora e diffida
La situazione che descrive tocca due questioni distinte, che vale la pena separare.
Sul ritardo nel pagamento: la clausola che riporta riproduce sostanzialmente quanto già previsto dalla legge sulle locazioni. Perché si possa parlare di risoluzione del contratto per morosità, il mancato pagamento deve superare l'importo di una mensilità del canone. Se l'affitto mensile del box era superiore all'importo non pagato puntualmente, la clausola potrebbe in teoria essere invocata; ma attenzione: la risoluzione del contratto non avviene automaticamente, richiede un atto formale (tipicamente una diffida o un'azione legale). Nel caso che lei descrive, il contratto si è chiuso consensualmente con la disdetta dell'inquilino e la restituzione delle chiavi, quindi il punto della risoluzione per morosità è ormai superato dai fatti.
Sulla spesa di chiusura all'Agenzia delle Entrate, è un onere che spetta ad entrambi, al 50%. È lei che dovrebbe pagare e poi chiedere la metà al suo ex-inquilino.
Sul fronte pratico: trattenere unilateralmente parte della caparra senza accordo scritto dell'inquilino potrebbe esporla a una contestazione. La caparra va restituita integralmente salvo danni documentati o importi dovuti certi e non contestati.
Se l'ex-inquilino non fosse disponibile a pagare la sua parte, si faccia valere con una lettera raccomandata A/R o PEC di messa in mora: il nostro modulo per la messa in mora e diffida
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