Cara ADUC
Batteria in condominio: usare il regolamento per vietarla senza art. 844
Domanda
13 maggio 2026
Buongiorno, nello stabile in cui vivo c'è una persona che tutti i giorni, festivi inclusi, suona la batteria nel proprio appartamento per 2/3 ore. Una persona ha cercato di farlo smettere, anche adendo a vie legali, ma ha fallito perché non è riuscito a dimostrare il superamento della normale tollerabilità ex art.844.
Di seguito dunque la mia domanda: visto che il regolamento condominiale (di cui allego stralcio) vieta espressamente l'uso di strumenti musicali, non sarebbe possibile impostare una contestazione, non sulla base di questa famigerata normale tollerabilità ex art 844 cc che praticamente vuol dire tutto e niente, ma bensì semplicemente sul regolamento condominiale che ne vieta l'uso? Ovviamente è chiaro che il divieto è stato pensato per il rumore ma, in buona sostanza, non si potrebbe aggirare l'ostacolo dell'art.844 sfruttando il regolamento condominiale ed equiparandolo così ad una trasgressione di una cosa espressamente vietata? Alla stregua di, per intenderci, un'occupazione abusiva di uno spazio condominiale con una bicicletta privata. Anche perché se così fosse, l'amministratore che già si è espresso, dicendo proprio che non avrebbe alcun potere né alcuna possibilità d'intervento, sarebbe invece tenuto, almeno in prima istanza, ad intervenire.
Grazie
Cordiali Saluti
Roberto, dalla provincia di MI
Di seguito dunque la mia domanda: visto che il regolamento condominiale (di cui allego stralcio) vieta espressamente l'uso di strumenti musicali, non sarebbe possibile impostare una contestazione, non sulla base di questa famigerata normale tollerabilità ex art 844 cc che praticamente vuol dire tutto e niente, ma bensì semplicemente sul regolamento condominiale che ne vieta l'uso? Ovviamente è chiaro che il divieto è stato pensato per il rumore ma, in buona sostanza, non si potrebbe aggirare l'ostacolo dell'art.844 sfruttando il regolamento condominiale ed equiparandolo così ad una trasgressione di una cosa espressamente vietata? Alla stregua di, per intenderci, un'occupazione abusiva di uno spazio condominiale con una bicicletta privata. Anche perché se così fosse, l'amministratore che già si è espresso, dicendo proprio che non avrebbe alcun potere né alcuna possibilità d'intervento, sarebbe invece tenuto, almeno in prima istanza, ad intervenire.
Grazie
Cordiali Saluti
Roberto, dalla provincia di MI
Risposta ADUC
Gentile Roberto,
Il ragionamento che lei propone è giuridicamente fondato e merita di essere approfondito.
Il regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato all'origine da tutti i condomini o accettato con l'acquisto dell'immobile) ha natura negoziale e vincola tutti i condomini. Se il regolamento vieta espressamente l'uso di strumenti musicali — come sembra emergere dall'articolo 9 dello stralcio che ha allegato — tale divieto è autonomamente azionabile, indipendentemente dalla soglia di normale tollerabilità prevista dall'art. 844 del Codice Civile. Si tratta di due piani distinti: l'art. 844 riguarda i rapporti fra proprietà vicine in assenza di accordo specifico; il regolamento contrattuale introduce invece un vincolo più restrittivo che le parti hanno liberamente accettato.
In sostanza, se il regolamento vieta lo strumento musicale in modo esplicito, il suo utilizzo costante e quotidiano costituisce già di per sé una violazione contrattuale, senza che sia necessario provare il superamento di alcuna soglia di tollerabilità.
Sul ruolo dell'amministratore: se il regolamento è contrattuale, l'amministratore ha il dovere di attivarsi per farne rispettare le disposizioni. La sua affermazione di non avere "alcun potere" sarebbe dunque contestabile, e lei potrebbe formalizzare per iscritto la richiesta di intervento, mettendolo in mora. Se non agisce, può essere convocata un'assemblea per deliberare azioni nei confronti del trasgressore, oppure ogni singolo condomino può agire autonomamente in sede civile per far cessare la violazione del regolamento.
Le consigliamo di verificare con attenzione se il regolamento allegato è di natura contrattuale (risulta trascritto nei rogiti o accettato esplicitamente all'acquisto), perché un regolamento meramente assembleare ha una portata più limitata sui diritti di proprietà esclusiva. Per procedere, può utilizzare il nostro generatore di moduli per una diffida formale all'amministratore.
Il ragionamento che lei propone è giuridicamente fondato e merita di essere approfondito.
Il regolamento condominiale contrattuale (cioè quello approvato all'origine da tutti i condomini o accettato con l'acquisto dell'immobile) ha natura negoziale e vincola tutti i condomini. Se il regolamento vieta espressamente l'uso di strumenti musicali — come sembra emergere dall'articolo 9 dello stralcio che ha allegato — tale divieto è autonomamente azionabile, indipendentemente dalla soglia di normale tollerabilità prevista dall'art. 844 del Codice Civile. Si tratta di due piani distinti: l'art. 844 riguarda i rapporti fra proprietà vicine in assenza di accordo specifico; il regolamento contrattuale introduce invece un vincolo più restrittivo che le parti hanno liberamente accettato.
In sostanza, se il regolamento vieta lo strumento musicale in modo esplicito, il suo utilizzo costante e quotidiano costituisce già di per sé una violazione contrattuale, senza che sia necessario provare il superamento di alcuna soglia di tollerabilità.
Sul ruolo dell'amministratore: se il regolamento è contrattuale, l'amministratore ha il dovere di attivarsi per farne rispettare le disposizioni. La sua affermazione di non avere "alcun potere" sarebbe dunque contestabile, e lei potrebbe formalizzare per iscritto la richiesta di intervento, mettendolo in mora. Se non agisce, può essere convocata un'assemblea per deliberare azioni nei confronti del trasgressore, oppure ogni singolo condomino può agire autonomamente in sede civile per far cessare la violazione del regolamento.
Le consigliamo di verificare con attenzione se il regolamento allegato è di natura contrattuale (risulta trascritto nei rogiti o accettato esplicitamente all'acquisto), perché un regolamento meramente assembleare ha una portata più limitata sui diritti di proprietà esclusiva. Per procedere, può utilizzare il nostro generatore di moduli per una diffida formale all'amministratore.
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