Cara ADUC
Amministratore fa richiesta di urgenza per interventi non necessari
Domanda
20 dicembre 2017
Spettabile ADUC,
lo scorso anno causa la denuncia di un condomino presso i vigili del fuoco di mancanza di impianto antincendio per il mio fabbricato, abbiamo avviato le pratiche per la messa a norma dell'edificio. Naturalmente l'amministratore si è preso carico della richiesta e in una assemblea è stato anche nominato il tecnico (di fiducia dell'amministratore) che ha redatto il progetto per eseguire l'intervento. Abbiamo chiesto una proroga ai VV.FF. e la scadenza era per il 16 giugno scorso. A Marzo 2017, l'amministratore ha indetto un'assemblea straordinaria per discutere della situazione. In questa assemblea, avremmo dovuto approvare il progetto e la spesa, ma sono mancati i millesimi e non si è potuto deliberare. Il progetto prevedeva oltre un impianto antincendio sovrastimato, anche l'installazione delle porte di piano per l'ascensore (costo circa 30000 euro). Faccio presente che nessun condomino ha mai ricevuto alcun documento o capitolato, ne' copia del progetto. Visto che alla presunta scadenza del 16 giugno (che poi comunque è stata prorogata ulteriormente) mancava poco, l'amministratore ha deciso di agire con "urgenza" e ha ordinato queste porte ad una nota ditta. Un condomino, che ha competenze tecniche, ha detto che per il nostro edificio probabilmente queste porte di piano non servono, perché già in materiale antincendio e perché il nostro edificio rientra in una categoria che non ne prevede l'installazione anche per altri motivi tecnici. Ciò è stato confermato da un tecnico che abbiamo incaricato di indagare e di consultare i VV.FF. Ora quindi la ditta ha già prodotto le porte (con un mese e mezzo di ritardo sulla data di scadenza della proroga) e ovviamente ci chiede il conto. La domanda quindi è, anzi, sono, se le porte non sono necessarie l'urgenza che gli avrebbe consentito di agire senza alcuna delibera assembleare paventata dell'amministratore è lecita? In che modo potremmo tutelarci in questa situazione? La ditta deve rivalersi per forza sul condominio o sarebbe corretto che lo faccia sull'amministratore.
Giuseppe, da Roma
lo scorso anno causa la denuncia di un condomino presso i vigili del fuoco di mancanza di impianto antincendio per il mio fabbricato, abbiamo avviato le pratiche per la messa a norma dell'edificio. Naturalmente l'amministratore si è preso carico della richiesta e in una assemblea è stato anche nominato il tecnico (di fiducia dell'amministratore) che ha redatto il progetto per eseguire l'intervento. Abbiamo chiesto una proroga ai VV.FF. e la scadenza era per il 16 giugno scorso. A Marzo 2017, l'amministratore ha indetto un'assemblea straordinaria per discutere della situazione. In questa assemblea, avremmo dovuto approvare il progetto e la spesa, ma sono mancati i millesimi e non si è potuto deliberare. Il progetto prevedeva oltre un impianto antincendio sovrastimato, anche l'installazione delle porte di piano per l'ascensore (costo circa 30000 euro). Faccio presente che nessun condomino ha mai ricevuto alcun documento o capitolato, ne' copia del progetto. Visto che alla presunta scadenza del 16 giugno (che poi comunque è stata prorogata ulteriormente) mancava poco, l'amministratore ha deciso di agire con "urgenza" e ha ordinato queste porte ad una nota ditta. Un condomino, che ha competenze tecniche, ha detto che per il nostro edificio probabilmente queste porte di piano non servono, perché già in materiale antincendio e perché il nostro edificio rientra in una categoria che non ne prevede l'installazione anche per altri motivi tecnici. Ciò è stato confermato da un tecnico che abbiamo incaricato di indagare e di consultare i VV.FF. Ora quindi la ditta ha già prodotto le porte (con un mese e mezzo di ritardo sulla data di scadenza della proroga) e ovviamente ci chiede il conto. La domanda quindi è, anzi, sono, se le porte non sono necessarie l'urgenza che gli avrebbe consentito di agire senza alcuna delibera assembleare paventata dell'amministratore è lecita? In che modo potremmo tutelarci in questa situazione? La ditta deve rivalersi per forza sul condominio o sarebbe corretto che lo faccia sull'amministratore.
Giuseppe, da Roma
Risposta ADUC
L'art. 1130 c.c n. 4 indica fra gli obblighi dell'amministratore "compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Il disposto dell'art. 1130 n. 4 c.c. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei casi di atti cautelativi ed urgenti.
In ordine all'urgenza, l'art. 1135 u.c. dispone che l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria con carattere di urgenza, senza delibera dei condomini, a cui deve riferirne alla prima assemblea.
Nel suo caso, vista la normativa antincendio, la carenza delle misure di impianti a tutto l'edificio, e la scadenza delle opere, ci sembra sussistere il requisito dell'Urgenza; l'AMMINISTRATORE ha agito regolarmente secondo il progetto del tecnico che prevedeva le porte antincendio; conseguentemente le spese per le porte saranno a carico del Condominio.
Se poi Lei oppone il difetto dell'urgenza dovrà dimostrarlo e porlo in assemblea destinata a deliberare ex art. 1135 c.c ut.co.
Il disposto dell'art. 1130 n. 4 c.c. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei casi di atti cautelativi ed urgenti.
In ordine all'urgenza, l'art. 1135 u.c. dispone che l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria con carattere di urgenza, senza delibera dei condomini, a cui deve riferirne alla prima assemblea.
Nel suo caso, vista la normativa antincendio, la carenza delle misure di impianti a tutto l'edificio, e la scadenza delle opere, ci sembra sussistere il requisito dell'Urgenza; l'AMMINISTRATORE ha agito regolarmente secondo il progetto del tecnico che prevedeva le porte antincendio; conseguentemente le spese per le porte saranno a carico del Condominio.
Se poi Lei oppone il difetto dell'urgenza dovrà dimostrarlo e porlo in assemblea destinata a deliberare ex art. 1135 c.c ut.co.
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