Sfratto immobiliare

Abito in affitto con un “contratto libero” di 4+4 anni, da me redatto per lo più secondo le regole dell'equo canone sin dall'aprile del 1998 e scaduto nell'aprile 2006. Nel 2005 mi è stata inviata dalla padrona di casa la disdetta della quale non ho firmato la ricevuta di ritorno, ma lo ha probabilmente fatto un vicino di casa. (Ai fini delle mie 2 domande vi prego di considerare valida tale disdetta.) Dopo di che il figlio della padrona di casa mi ha telefonato soltanto due volte nel 2006 cercando di accordarsi per un rilascio con buonuscita e non facendosi più di sentire dopo la mia richiesta di lasciare tale eventuale buonuscita presso un avvocato di mia fiducia. Quest'anno, nel giugno 2011, ho ricevuto una "Intimazione di rilascio" da un avvocato incaricato dalla proprietà.
Ho già raccolto tutte le informazioni del caso, di cui copio alcuni paragrafi in blu sotto. Come descritto di seguito per legge, poiché la disdetta è stata effettuata ed io non ho prove su carta che attestino in qualche modo un tacito rinnovo, rischierei in teoria che il giudice mi sfratti immediatamente poiché sono rimasta in questa casa, pagando comunque sempre affitto e spese, senza titolo per altri cinque anni. L'avvocato della controparte minaccia anche la richiesta dei relativi danni, e secondo la mia ricerca però questi dovrebbero limitarsi al 20% in più degli affitti pagati dal momento della fine del contratto fino al mio rilascio dell'appartamento.
DOMANDE
1) Contrariamente a quanto sottoscritto e a quanto mi ha detto l'associazione inquilini a cui mi sono rivolta, secondo il parere di un avvocato e secondo un mio amico che si trova nella stessa situazione, ma in Toscana invece che in Lombardia, una certa linea di alcuni giudici e dell'attuale giurisprudenza tende nei casi simili al mio io, a considerare i cinque anni che sono trascorsi dal momento della data di conclusione del contratto come un secondo tacito rinnovo (4 + 1 anni), benché non vi siano prove scritte, poiché la proprietà non ha fatto seguito con alcuna azione concreta alla disdetta inviata per un tale lungo periodo. La mia domanda è se tale informazione vi risulta reale e vera. Attualmente, con l'avvocato della controparte sto nuovamente tentando la possibilità di un accordo extragiudiziale con buonuscita che però risulta poco probabile. Durante le nostre conversazioni telefoniche con tale avvocato mi è sembrato di capire che quanto da me sopra descritto risulta essere anche un loro reale timore. Vorrei comunque gentilmente chiedervi il vostro parere poiché l'associazione inquilini a cui mi sono rivolta non è invece d'accordo con i suddetti pareri.
2) Vorrei inoltre gentilmente chiedervi se, nel caso diventi operativa tutta la causa di sfratto, posso rischiare di vedermi rivolta e accettata da parte del giudice una richiesta danni superiore al 20% sopra descritto.
Ringrazio anticipatamente per le vostre gentili risposte che spero di ricevere sulla mia e-mail di registrazione come sopra indicato.
Cordiali saluti
Luisa, da Bologna