Intermediazione immobiliare e commissione

Gent.li signori, vi espongo quanto segue:
Dovendo vendere un casale ho messo diversi annunci sul web. Mi risponde una agenzia immobiliare che mi invia un contratto via mail da firmare. Sul contratto c'è segnata la commissione del 3% per l'eventuale vendita, dovuta anche dopo la scadenza del contratto su contatti da loro portati (è valida la clausola del tacito rinnovo per una sola volta?) e anche se la trattativa non viene conclusa causa errate informazioni fornite dall'agenzia al probabile acquirente. La data della validità del contratto è scritta in maniera errata: "valido dal 28 luglio 2008 al 28 gennaio 2008". Io, sollecitata dall'agenzia che dice di avere già l'acquirente, firmo e rispedisco il tutto via fax, precisando che la commissione si era detta iva inclusa e non esclusa come scritto sul contratto. Non mi viene mai rispedito il contratto controfirmato dall'agenzia. L'agenzia porta gli acquirenti interessati a visitare l'immobile (grazie ad un'altra mia agenzia che era in possesso delle chiavi, in quanto abito a 700 km distanza, e fornisce lei le informazioni agli acquirenti in quanto l'agenzia in questione non era in grado di rispondere a quasi nessuna richiesta di informazione da parte degli interessati, neppure sulla presenza di una grande stalla (ben visibile sulle mappe in loro mani). Incontro io personalmente dopo qualche tempo i potenziali acquirenti chiamando per correttezza anche l'intermediaria. In sua assenza gli acquirenti si lamentano dell'agenzia e sulla sua mancata professionalità. Sollevo anch'io le mie perplessità e decidiamo di "indagare" sulla agenzia in questione. Il titolare (che io non ho mai visto) risulta iscritto all'albo degli agenti di affari in mediazione dal giugno 2006. Le persone con cui io (e gli acquirenti) ho avuto contatti telefonici e sul posto non risultano iscritte all'albo (di qui la loro mancata professionalità), uno di loro dice anche all'acquirente che a lui non interessa vendere l'immobile in quanto lo stipendio lo prende lo stesso. D'accordo con gli acquirenti avremmo deciso di rifiutarci di pagare la commissione (peraltro una cifra molto importante) o al massimo proporre un rimborso spese di 5000 euro in tutto per il contatto ma non per la mediazione in quanto il preliminare e il rogito ce lo faremmo da noi con l'appoggio dei nostri rispettivi consulenti. Siamo nel giusto o la commissione è dovuta anche senza l'iscrizione all'albo de mediatore effettivo (e non solo del titolare dell'agenzia). Posso io recedere immediatamente dal contratto o in ogni caso è rinnovato tacitamente? Il mio legale sostiene che non ci sono gli estremi per impugnare la cosa. Il legale degli acquirenti sostiene invece che il contratto in questione è anche viziato di forma e che non possono aver sostenuto la mediazione in quanto non iscritti all'albo. Confido nella vostra professionalità per sbrogliare la matassa.
Paola, da Madonna Di Campiglio (TN)