Comodato d'uso gratuito e accantonamento somme

Egregi signori,
vi ho già scritto ma, abbiate pazienza: la questione inerente il rogito per acquisto di un immobile, la cui data è a tra una settimana soltanto, che sto andando a stipulare sta prendendo una piega preoccupante.
1) Nella proposta di acquisto mi sono dichiarata disponibile a concedere il comodato d'uso alla parte venditrice fino e non oltre il 30 settembre 2008. Ora questa si rifiuta di stilare e firmare un contratto di comodato che definisca i termini della concessione dell'immobile e sostiene che questo deve essere fatto in sede di atto notarile, allorché quest'ultimo chiederà quando devono essere consegnate le chiavi.
La mia domanda è la seguente: ho diritto a chiedere, prima della stipula dell'atto notarile o contestualmente a questo, che il notaio inserisca nell'atto, oltre alla data di consegna delle chiavi, che io richiedo il pagamento di una penale per ogni giorno che la venditrice resterà nell'immobile oltre la data convenuta nella proposta? Ho diritto inoltre a richiedere che la venditrice paghi una cauzione per gli eventuali danni che dovesse arrecare all'immobile durante il comodato? Se la risposta è no, come posso cautelarmi?
2) Nella proposta è stato altresì specificato che la venditrice dovrà versare una somma corrispondente a eventuali differenze di imposte ed eventuali sanzioni o more derivanti dal decadimento dei privilegi per acquisto di prima casa, in quanto la signora vende l'immobile prima che siano decorsi i 5 anni prescritti per legge.
Il notaio mi ha riferito che è possibile procedere con un deposito fiduciario, ovvero la venditrice, in sede di rogito, dovrà emettere un assegno corrispondente alla somma calcolata dal notaio su indicazioni dell'Agenzia delle Entrate, questo verrà inserito in una busta che verrà chiusa e di cui il notaio non vuole conoscere il contenuto. Questi emetterà quindi ricevuta a me e alla venditrice e indicherà la data dello svincolo della somma.
Ho chiesto al notaio di poter visionare il conteggio delle suddetta somma, ma questi mi ha risposto che per motivi di privacy non può farlo. Ho pertanto chiesto alla venditrice l'autorizzazione a visionare il conteggio che però me lo ha negato. Io dovrei quindi trovarmi in sede di atto notarile senza conoscere preventivamente la somma che viene versata sull'assegno e quindi senza nessuna garanzia relativamente alla congruità dello stesso. Oltretutto sono io che pago al notaio le spese per tale accantonamento e non ho nemmeno la possibilità di sapere prima l'entità della somma dovuta!
Posso calcolare autonomamente la somma che la venditrice deve versare, ma non voglio certo trovarmi in sede di rogito e scoprire che tale somma non è corretta e rischiare di sospendere l'atto incorrendo in sanzioni per mancata stipula. Cosa mi consigliate?
Daniela, da Carate Brianza (MI)