Caparra confirmatoria

Ho stipulato un contratto preliminare di compravendita per la vendita di un immobile. L'atto non è stato registrato in quanto stipulato tra privati senza intermediari. Ho altresì incassato la caparra confirmatoria pari al 10% del valore pattuito. Da 2 mesi è scaduto il termine stabilito per il rogito senza che la parte venditrice abbia provveduto a riguardo (problemi con la concessione del mutuo da parte della sua Banca). Ho spedito tramite raccomandata A.R. una diffida ad adempiere concedendo 15 giorni di tempo indicando che altrimenti avrei trattenuto la caparra. E' sufficiente e conclusiva del contratto preliminare questa procedura? E la caparra trattenuta come dovrò considerarla ai fini fiscali (Irpef)?
Mille grazie per l'attenzione
Daniele, da Casorate Sempione (VA)