Salve, ho avuto un problema di muffa che purtroppo ho già risolto con mie doppie spese. Dal 1/08/2018 fino a ieri 31/07/2022 sono stato in affitto in un appartamento con regolare contratto registrato 4+4. Dal primo inverno ho avuto dei problemi di muffa, che purtroppo non ho segnalato al proprietario e alla figlia (avvocato che gestiva la parte burocratica), perchè ho ritenuto che la presenza di qualche macchia di muffa fosse una problema ordinario di un appartamento situato al piano terra, senza condizionatore, senza cappa di aspirazione (mobile presente, ma senza ventola e filtro), e con una esposizione tale da non far circolare l'aria, neanche con tutte le finestre aperte, se non in pochi casi isolati (circola l'aria solo con particolari venti). Quindi ho pulito in autonomia la muffa con dei prodotti antimuffa. Nel corso della pandemia, il problema della muffa si è ripresentato allargato, nonostante abbia installato una cappa aspirante e abbia iniziato a utilizzare il ventilatore per migliorare la circolazione dell'aria anche in inverno, quando aprivo le finestre alla mattina e in particolare ho sempre usato un ventolino in bagno per smaltire l'umidità della doccia con la finestra aperta. Il problema durante la pandemia è stato che non potendo uscire di casa, non ho potuto utilizzare i prodotti antimuffa per pulire. Poi un po per motivi legati alla pandemia, un po per motivi personali, non mi è stato possibile fare nuovamente la sanificazione. L'anno scorso (giugno 2021) il vecchio proprietario è morto e la figlia è diventata la padrona di casa. Ha visitato l'appartamento e notato la presenza di muffe. Successivamente ha provato a propormi l'acquisto dell'appartamento, poi mi ha dato disdetta al primo rinnovo con la motivazione che le servisse per un familiare, e ha iniziato a fare problemi per la muffa. Mi ha mandato un preventivo di un suo imbianchino di fiducia chiedendomi il risanamento. Prima di lasciare l'appartamento ho provveduto a fare il risanamento in autonomia con prodotti antimuffa e ho affrescato l'appartamento con additivi specifici, ma alla consegna dell'immobile, la proprietaria ha insistito nel volere una garanzia sul lavoro. Sono stato quindi costretto a concordare di compensare la caparra (1200 euro) con il lavoro di risanamento del suo imbianchino. La sua posizione è: la muffa è colpa mia e di una cattiva conduzione dell'appartamento, quindi la trattenuta della caparra è una riparazione ad un danno che ho causato io, perchè a detta sua, l'appartamento non è mai stato soggetto a muffa. La mia domanda, seppur tardiva, è, chi ha ragione? Tutti quelli con cui parlo avrebbero agito allo stesso modo, cioè ritenendo la muffa un problema ordinario, e quindi da risolvere autonomamente. Come avrei dovuto fare per dimostrare che l'appartamento era gia soggetto a muffe? Prima della sanificazione erano presenti segni di strisciate, come ad evidenziare che i precedenti inquilini avessero imbiancato direttamente sulla muffa
Giuseppe (RE)

Risposta:
con l'accordo bonario raggiunto non comprendiamo la ricerca di un giudizio astratto sul fenomeno della formazione della muffa all'interno di edifici la cui progettazione/costruzione ha bellamente ignorato ogni prevenzione al riguardo. La presenza di ponti termici nella struttura muraria accompagnata da una insufficiente ricambio d'aria per abbassare l'umidita' interna nelle stagioni fredde porta inevitabilmente all'increscioso fenomeno. Tuttavia l'inquilino, appena riscontrate le macchie, ha il dovere di darne comunicazione immediata al locatore, intimandone un intervento migliorativo che tuttavia difficilmente potra' essere risolutore (se non esteticamente). L'eventuale inerzia ad agire del proprietario puo' portare cosi' anche alla richiesta di risoluzione contrattuale per evidenti rischi sanitari per le persone residenti, stante l'obbligo del locatore di offrire al conduttore locali abitativi salubri.