Cara ADUC
acquisto alloggio/spese condominiali
Domanda
23 febbraio 2018
Sto valutando l'acquisto di un appartamento.
Lo stabile dove è situato ha bisogno di ristrutturazione esterna (logge, facciate e cornicioni) e i lavori più urgenti sono stati approvati e conteggiati (con le quote millesimali) circa 20gg fa in Assemblea Condominiale di tale Stabile.
Il proprietario (venditore) dice che queste spese sono a carico essendo state deliberate con l'alloggio ancora di sua proprietà.
Inoltre: La solana di pertinenza dell'appartamento è stata oggetto in anni passati di trattativa per l'acquisto (insieme alle altre) per un "rialzo" dell'Immobile al fine di creare due nuovi appartamenti abitabili. Il comune a emesso due delibere di accettazione, ma poi la cosa non si è fatta e i permessi sono scaduti e c'è stato un parziale nuovo accoglimento da parte del Comune a questa richiesta (ma non ne conosco i termini).
Ora mi chiedo:
1) Le spese di amministrazione straordinaria dell'anno in corso a chi spettano? Per l'acquisto dell'immobile devo specificare nell'atto che saranno a carico del venditore e chiedere al notaio di trattenere le cifre necessarie al pagamento di queste opere?
2) La solana di pertinenza dell'alloggio che io acquisto potrebbe avere qualche vincolo e rischiare quindi che sia soggetta a decisioni precedenti alla vendita?
Grazie
Tsaka
Lo stabile dove è situato ha bisogno di ristrutturazione esterna (logge, facciate e cornicioni) e i lavori più urgenti sono stati approvati e conteggiati (con le quote millesimali) circa 20gg fa in Assemblea Condominiale di tale Stabile.
Il proprietario (venditore) dice che queste spese sono a carico essendo state deliberate con l'alloggio ancora di sua proprietà.
Inoltre: La solana di pertinenza dell'appartamento è stata oggetto in anni passati di trattativa per l'acquisto (insieme alle altre) per un "rialzo" dell'Immobile al fine di creare due nuovi appartamenti abitabili. Il comune a emesso due delibere di accettazione, ma poi la cosa non si è fatta e i permessi sono scaduti e c'è stato un parziale nuovo accoglimento da parte del Comune a questa richiesta (ma non ne conosco i termini).
Ora mi chiedo:
1) Le spese di amministrazione straordinaria dell'anno in corso a chi spettano? Per l'acquisto dell'immobile devo specificare nell'atto che saranno a carico del venditore e chiedere al notaio di trattenere le cifre necessarie al pagamento di queste opere?
2) La solana di pertinenza dell'alloggio che io acquisto potrebbe avere qualche vincolo e rischiare quindi che sia soggetta a decisioni precedenti alla vendita?
Grazie
Tsaka
Risposta ADUC
1) Ai sensi dell'art. 63 comma 4 delle disp. Att. del codice civile chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente.
Il principio dell'ambulatorietà passiva in ambito condominiale trova riscontro proprio nella citata disposizione, in virtù della quale l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto,
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell'art. 63 delle disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Fonte:
http://www.diritto24.ilsole24ore.com/art/dirittoCivile/immobili/2014-02-21/oneri-condominiali-caso-vendita-095202.php
Il ns. consiglio è quello di specificare nell'atto che le spese dell'anno in corso sono a carico esclusivo del venditore, previa eventuale modifica del prezzo.
2) si faccia dare dall'amministratore i documenti relativi alla "solana di pertinenza" che rientri nell'acquisto dell'immobile. Nell'atto dovrà essere specificato che essa sia libera da oneri e diritti di terzi.
Il principio dell'ambulatorietà passiva in ambito condominiale trova riscontro proprio nella citata disposizione, in virtù della quale l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto,
La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha introdotto il quinto comma dell'art. 63 delle disp. Att. stabilendo altresì che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Nel rapporto tra venditore e acquirente salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. Fonte:
http://www.diritto24.ilsole24ore.com/art/dirittoCivile/immobili/2014-02-21/oneri-condominiali-caso-vendita-095202.php
Il ns. consiglio è quello di specificare nell'atto che le spese dell'anno in corso sono a carico esclusivo del venditore, previa eventuale modifica del prezzo.
2) si faccia dare dall'amministratore i documenti relativi alla "solana di pertinenza" che rientri nell'acquisto dell'immobile. Nell'atto dovrà essere specificato che essa sia libera da oneri e diritti di terzi.
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