Ultimo aggiornamento 10/3/2009
COS'E' LA MULTIPROPRIETA' ?
La multiproprieta' e' un istituto particolare che vede piu' soggetti proprietari a turno di uno stesso immobile per un periodo di tempo prestabilito. L'acquisto viene fatto sempre con atto notarile. Come proprieta' immobiliare e' ereditabile. Quando non viene fatto un rogito notarile, puo' accadere che se la Societa' venditrice fallisce e l'acquirente si ritrova senza nulla in mano. Di qui i problemi derivanti dai crack che ciclicamente hanno caratterizzato la breve ma intensa storia della multiproprieta' in Italia. Percio' prima di firmare un contratto per l'acquisto di una multiproprieta' fate inserire la clausola del diritto di recesso dei 10 giorni e l'obbligo del rogito notarile con termine prefissato che non superi i 60 giorni dalla firma.
Il codice del consumo (
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Tanto per cominciare
la multiproprieta' puo' essere di vario tipo. Molte di queste offerte sono identificate come soggiorni a punti: l'oggetto di scambio e' il soggiorno -temporalmente inteso- e non il complesso residenziale in cui si effettua il soggiorno stesso. Quest'ultimo potra' essere speso nel periodo prescelto e nel luogo prescelto (villaggi, hotel, residence). Queste differenze sono indicate specificamente nel contratto.
Il contratto deve contenere, tra le altre cose
- il prezzo globale comprensivo di IVA , la stima dell’importo delle spese, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonche’ le eventuali spese di trascrizione;
- informazioni circa il diritto di recesso, con indicazione della persona all’attenzione della quale lo stesso deve essere comunicato nonche’ le modalita’ della comunicazione e l’importo complessivo delle spese conseguenti;
- informazioni relative alla modalita’ per risolvere il contratto di concessione di credito connesso a quello di acquisto, nel caso che venga esercitato il recesso;
- la durata ed il termine a partire dal quale il consumatore puo’ esercitare il suo diritto di godimento.
Particolare attenzione va fatta:
- al periodo di usufrutto:
in alcuni casi i contratti -pur se non e' indicato dando l'illusione di decidere con comodo- riportano lo stesso il periodo: per esempio in un bollino dove si fa riferimento a "Promozione Settimana" scritto intorno ad uno spazio bianco, lasciato appositamente bianco;
- ai contratti sottoposti ad una legislazione diversa da quella italiana o comunque a quelli aventi per oggetto immobili posti fuori della Comunita' Europea: andrebbero evitati, anche perche' la soggezione a diritto non italiano ha lo scopo di sottrarre il contratto al diritto di recesso. Cio' e' stabilito dallo stesso Codice del consumo, all'art.80: la tutela della legge italiana e' garantita solo se l'immobile e' ubicato in uno Stato membro dell'Unione Europea. E' bene ricordare che il foro competente puo' essere solo quello dove risiede o e' domiciliato il consumatore, come precisato dal Codice Civile (art. 1469 bis.) e dal Codice del consumo, art.79. Inoltre ad alcuni tipi di multiproprieta' -essendo assimilabili a servizi- si potrebbe applicare la Convenzione di Roma che, al punto 5, stabilisce che la protezione del consumatore e' sempre garantita dalle leggi dello Stato cui appartiene, pur in presenza di scelte delle parti che facciano riferimento al Diritto di altri Stati;
- ai periodi di multiproprieta' contrattualmente inferiori ai 7 giorni. Il Codice del consumo, all’art.69 comma 1, stabilisce che il periodo di godimento non debba essere inferiore ad una settimana all'anno. Si potrebbe ipotizzarne l'applicazione anche in caso di contratti per periodi inferiori, quando, trattandosi di un numero compatto di giorni vissuti in ambiente multiproprietario, il concetto di X giorni di vacanza potrebbe essere assimilato a quello di settimana. Quest'ultima eventualita', pero', va valutata caso per caso, con il conforto di un giudice.
Tra gli obblighi del venditore
La consegna di una documentazione informativa dettagliata, sia sull'esercizio del diritto che viene trasferito sia sulla descrizione dell'immobile e -nel caso di immobili ancora in costruzione- tutti i documenti sulla concessione edilizia richiesta e la corrispondenza della costruzione alle norme locali. In questo caso il venditore deve anche prestare fideiussione bancaria od assicurativa, a garanzia della fine dei lavori. La fideiussione, che deve essere prestata anche nel caso in cui il venditore non sia una societa’ di capitali ovvero abbia un capitale inferiore a 5.164.569 euro e non possieda sedi (legale e secondarie) nel territorio dello Stato, deve essere menzionata nel contratto a pena di nullita' dello stesso. Sono previste sanzioni da 500 a 3000 euro a carico del venditore che non fornisca la documentazione informativa prevista dall’art.70..
Gli viene espressamente vietato,
invece, di esigere o ricevere dall’acquirente il versamento di somme di denaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per il recesso. La sanzione pecuniaria prevista in questi casi varia da 500 a 3000 euro (art.81).
Devono essere indicati
tutti gli estremi delle due parti contrattuali.
I requisiti per l'applicazione della legge
- contratto di durata non inferiore a 3 anni;
- pagamento del prezzo;
- possibilita' di trasferimento del diritto;
- possibilita' di scambio di soggiorno;
- periodo di godimento non inferiore ad una settimana all'anno;
- l'acquirente deve essere un consumatore e non un professionista che acquista il diritto nell'ambito di un'attivita'.
Per il bene immobile dovra' venire ravvisata la natura di abitazione a fine turistico. Il venditore dovra' inoltre effettuare il trasferimento contrattuale non in quanto privato ma come esercente la sua attivita' di venditore.
E' nullo ogni patto
che preveda una limitazione dei diritti di legge acquisiti dall'acquirente.
Il diritto di recesso
Attenzione: non si applicano, per questi tipi di contratto, le condizioni generali relative al diritto di recesso previste per i contratti a distanza o sottoscritti fuori dai locali commerciali del venditore (art.dal.64 al 67), proprio perche’ una specifico articolo ne precisa l’esclusione (art.46).
L’articolo a cui fare riferimento in questo caso e’ invece il n.73, nei seguenti termini:
si puo' esercitare entro 10 giorni lavorativi dalla stipula, senza dover specificarne il motivo, tramite invio di raccomandata A/R alla persona indicata nel contratto od, in mancanza, al venditore (puo’ essere usato anche il fax od un telegramma, a condizione che la raccomandata venga inviata comunque entro 48 ore e nel rispetto del termine di 10 gg). Non dovra’ essere pagata alcuna penale, ma solo le spese vive non "rimandabili", che sono tali non come conseguenza di una scelta di chi ha stipulato il contratto, ma perche' sono propedeutiche alla stipula. Le spese di cancelleria, la quota spese sostenuta per la manifestazione in cui i contratti sono stati offerti -e cose simili- possono essere richieste anche se il contratto e' risolto nei termini di legge. Spese quali Iva, affitto o danno richiesto per l'utilizzo di 10 giorni di multiproprieta' (o meglio, per il possesso ideale della stessa nei 10 giorni) non possono essere ammesse; se indicate, sono una forzatura -anzi, una penale mascherata- che deve venire contestata gia' nella lettera con la quale si comunica il recesso. Lo stesso termine diventa di tre mesi se il contratto non contiene tutti gli elementi previsti dagli art.70 e 71 nonche’ la data di sottoscrizione. Se gli stessi elementi non vengono forniti comunque entro i tre mesi, il termine per recedere e’ di 10 gg dalla data in cui si ricevono.
Il recesso oltre il termine dei 10 giorni
fermo restando che a questo punto la societa' puo' pretendere l'adempimento del contratto- occorre controllare che la penale non sia comunque eccessiva, ai sensi di quanto disposto dall'art.1469 bis e ss del c.c. (che comunque non detta termini precisi). In questo caso, si potrebbe presentare opposizione al giudice chiedendo una penale inferiore.
NOVITA' IN ARRIVO
Novita' in arrivo con la Direttiva 2008/122/Ce, che ha rivisto la materia e ampliato la relativa normativa considerando l'immissione sul mercato di nuovi prodotti. Le modifiche sono rilevanti e dovranno essere recepite dalla normativa nazionale entro il 23/2/2011. Tra le novita', l'estensione della tutela ai contratti di durata superiore all'anno, alle multiproprieta' su beni mobili (come roulotte e navi), nonche' ai casi di chi si iscrive ad un club vacanze. La norma si occupera' anche delle rivendite delle multiproprieta' e allunghera' a 14 giorni il termine di recesso.
Qui il testo della direttiva:
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Nostri approfondimenti legali
(generalmente riguardanti sottoscrizioni illecite avvenute con raggiri):
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Modulistica per il recesso entro 10gg:
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Hanno collaborato Donatella Poretti e Barbara Vallini
