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IMMOBILI: CLAUSOLE VESSATORIE NELLA COMPRA-VENDITA TRAMITE AGENZIA
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Scheda Pratica di Barbara Vallini
15 maggio 2000 0:00
 

L'introduzione nel Codice Civile dell'articolo 1469 bis e successivi, grazie alla legge 52/96, ha comportato modifiche sostanziali nei principali modelli contrattuali tra soggetti su due piani diversi e diseguali: consumatore da una parte e operatore/professionista dall'altra. Quest'ultimo -a differenza del consumatore- agisce nell'ambito della propria attivita' professionale o imprenditoriale, e la conoscenza della materia oggetto del contratto sara' superiore a quella del cliente.
Questa normativa ha estrema rilevanza nell'ambito della compra-vendita immobiliare tramite agenzia, grazie alle conseguenze onerose dopo la conclusione dei contratti.

Le clausole coinvolte sono:
- irrevocabilita' dell'incarico
- penale in caso di recesso
- esclusiva
- foro competente per le controversie

L'irrevocabilita' dell'incarico
E' il primo atto da analizzare nel conferimento di un incarico all'agente immobiliare.
Puo' essere inserita esclusivamente se valida per entrambi i contraenti -cliente e mediatore. L'irrevocabilita' a carico del solo cliente, potrebbe essere contestata ed annullata in giudizio, perche' potrebbe rientrare tra le clausole vessatorie. Di conseguenza si dovrebbe pagare una penale, che, per il cliente, non dovrebbe essere eccessiva. Per il mediatore vi e' il concreto rischio che -agendo il giudice per annullare e cancellare dal contratto la clausola vessatoria- il contratto stesso rimanga privo di previsione di penale, rendendo alquanto ostico ottenere un risarcimento per violazione dell'irrevocabilita'.

Penale in caso di recesso
E' manifestamente eccessiva quella clausola penale che prevede il pagamento di un importo sproporzionato rispetto all'attivita' conclusa dall'agente al momento dell'indebita revoca (questo nel caso in cui il cliente non puo' dimostrare l'inadempienza quale causa della revoca al mandato, poiche' non ci sarebbe violazione contrattuale).
Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:
- quella che precedentemente era l'unica: il pagamento di una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbe ancora essere ritenuta valida quando il mediatore ha ben lavorato e non c'e' stata conclusione dell'affare solo per ingiustificata motivazione del cliente;
- e una nuova, decisamente ridotta, applicabile nei casi in cui il mediatore non puo' dimostrare l'esito favorevole e conclusivo della sua attivita'.
L'ordinamento stabilisce che la penale e' esigibile solo se e' previsto che il professionista -nel caso di sua inadempienza- debba versare al cliente il doppio della cifra richiesta per lo stesso scopo.

L'esclusiva

Secondo quanto consigliato dalla Camera di Commercio di Milano, questa clausola deve essere sottoposta a trattativa delle parti; e consiglia di lasciare in bianco lo spazio del modulo pre-stampato dove si prevede la sua accettazione. Cosi' si evitano contestazioni che, invece, sarebbero legittime se la clausola fosse sottoscritta contestualmente alla firma dell'atto. La valutazione resta comunque indicativa, e la giurisprudenza puo' eventualmente modificare quanto presupposto a livello di dottrina.

Il foro competente

Secondo la legge e' quello del luogo dove il cliente ha la residenza o il domicilio.

La proposta d'acquisto
Anche se non direttamente influenzata dalla normativa sulle clausole vessatorie, crediamo sia il caso di esaminarla.
Alcuni compratori ritengono che
- l'impegno di acquisto non sia vincolante
- l'atto stipulato con l'agenzia sia sottoposto alla disciplina delle clausole vessatorie.
Cio' e' errato.
La proposta irrevocabile d'acquisto e' un vero e proprio contratto, impegnativo e tale da comportare la nascita del diritto alla provvigione da parte del mediatore, anche nel caso di eventuale recesso del promesso compratore.
Quindi, prima di stipulare la proposta, occorrera' aver effettuato tutti i controlli necessari a stabilire l'opportunita' dell'acquisto.
Se non si e' potuto controllare, sara' bene non apporre la firma; a meno che -controparte e agenzia- non accettino l'aggiunta di specifiche clausole sulla sospensione (o risoluzione, secondo il caso), indicando che la proposta sara' subordinata all'accertamento di specifiche caratteristiche dell'immobile, che non e' stato possibile verificare in anticipo (in questo caso sara' bene richiedere al venditore di mettere a disposizione anche i mezzi per questi accertamenti).
Inoltre, cio' che si chiede di stipulare con la proposta di acquisto, e' un contratto tra due privati; percio' non ci sono i presupposti di una disparita' tra le parti, e, quindi, non si possono applicare le norme sulle clausole vessatorie.

Cosa si puo' contestare all'agente
- Il successivo contratto preliminare
La sua stipula potra' essere prevista nell'atto "proposta irrevocabile". Grazie all'intervento del tribunale si potra' dimostrare che e' una clausola che snatura lo stesso atto preliminare che si sta sottoscrivendo. La giurisprudenza, infatti, non riconosce valido un "impegno che impegni ad impegnarsi" ancora successivamente. Di conseguenza si potrebbe contestare non tanto la penale che si paga al venditore cui e' diretto l'atto, ma la provvigione del mediatore: infatti si potrebbe ritenere che l'anomalia dell'atto annulli il diritto dell'agente a percepire quanto pattuito nell'impegno.
Cio' non significa che in un atto di "proposta irrevocabile" sia proibito effettuare il preliminare, ma solo che tale proposta non puo' avere come finalita' il mero impegno alla stipula di un successivo impegno.
- L'uso improprio della caparra
Si puo' verificare quando, nel momento in cui il venditore accetta, l'agente gli versa l'assegno che ha ricevuto come caparra dal compratore, senza che quest'ultimo abbia ricevuto questa accettazione. Se ci dovesse essere un disguido nel ricevimento dell'accettazione -tale da far saltare i tempi contrattuali previsti- l'agente rischierebbe di dover rimborsare con i propri soldi il mancato compratore
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