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IL RAVVEDIMENTO OPEROSO NEI CONTRATTI DI AFFITTO
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Scheda Pratica di Barbara Vallini
1 ottobre 1999 0:00
 
Ultimo aggiornamento: 27/7/2011 di Rita Sabelli

Il "ravvedimento operoso" - introdotto con Decreto Legislativo n. 472/97, articolo n. 13 (piu' volte modificato)- e' applicabile in relazione a tutti i tributi, comprese dunque le varie imposte di registro (affitto e locazione) dei beni immobili.
Tramite questo procedimento, successivo alla fase di registrazione, e' possibile sanare quegli errori -e quelle omissioni- fatti nella compilazione dei moduli, cosi' come la totale omissione di registrazione degli stessi. Sara' cosi' possibile versare in ritardo l'imposta dovuta, pagando sanzioni ridotte.

Mancata registrazione del contratto (ovvero mancato pagamento dell'imposta di registro relativa al primo anno)
Il termine di legge e' di 30 giorni dalla stipula, ed e' possibile mettersi in regola entro un ulteriore termine di 90 giorni, pagando -oltre all'imposta- la sanzione ridotta del 12% (un decimo della sanzione minima prevista in caso di mancata iscrizione, pari al 120%), unitamente agli interessi legali calcolati giorno per giorno (dal 1/1/2014 all'1%, prima al 2,50%). Regolarizzandosi oltre i suddetti 90 gg, ma comunque entro un anno dalla scadenza, la sanzione da pagare sara' del 15%, ovvero un ottavo della minima suddetta.
Attenzione! Queste riduzioni si applicano a violazioni (mancate registrazioni) commesse dal 1/2/2011, per effetto delle modifiche apportate dalla Finanziaria 2011. Per violazioni precedenti si veda la nota di aggiornamento(*).

Se si ottempera oltre l'anno la sanzione dovuta e' quella minima intera, ovvero il 120%. La sanzione massima in caso di accertamento e' del 240% dell'imposta dovuta.
Dopo questi versamenti, e comunque entro i termini utili per usufruire del ravvedimento, si dovra' poi chiedere la registrazione del contratto.

Un caso particolare: tardiva registrazione di un contratto con opzione per la "cedolare secca"
Dal 7/4/2011 e' possibile optare, all'atto di registrazione o proroga di un contratto di affitto per un'unita' abitativa affittata da un privato, per la cedolare secca, una tassa che colpisce il reddito di affitto sostitutiva dell'imposta di registro, dei bolli e dell'irpef.

Se la registrazione e' tardiva occorre comunque regolarizzarsi rispetto all'imposta non pagata in precedenza, pagando la sanzione calcolata sull'(ipotetica) imposta di registro ma NON pagando l'imposta di registro. E' bene sapere che cio' vale solo nei casi in cui la scadenza non rispettata fosse successiva al 1/1/2011. Se i termini di registrazione fossero gia' scaduti a tale data ci si dovrebbe regolarizzare pagando, oltre alle sanzioni e gli interessi, anche l'imposta di registro, a prescindere dall'opzione.

Esempio dell'Agenzia delle entrate: contratto di locazione stipulato il 30/12/2010 con canone annuale di 40.000 euro; termine di registrazione scaduto il 29/1/2011 (30 giorni). Registrazione fatta il 31/7/2011 con opzione per la cedolare secca. La sanzione minima intera (120% dell'imposta di registro dovuta) sarebbe di euro 960. Si puo' applicare la sanzione ridotta di un decimo rispetto a quella intera, quindi ci si puo' regolarizzare pagando 96 euro.
Nello stesso esempio, se i termini di registrazione fossero scaduti al 1/1/2011 (contratto stipulato il 15/11/2011), indipendentemente dal fatto di aver o meno optato per la cedolare secca, si dovrebbe pagare -oltre a sanzioni e interessi- anche l'imposta di registro di 800 euro.


Ricordiamo che non e' necessario applicare le regole del ravvedimento operoso (sanzioni ridotte) qualora i termini di registrazione o proroga scadessero tra il 7/4/2011 e il 6/6/2011 e la registrazione o proroga fosse stata fatta entro il 6/6/2011. Cio' perche' la legge ha disposto, per questo lasso di tempo, una sorta di proroga dei termini (fino al 6/6/2011, appunto).

Per approfondimenti sulla cedolare secca si veda questa scheda.

Fonte: D.lgs. 23/2011 art.3 e Circolare Agenzia delle entrate n.26E del 1/6/2011.

Mancato pagamento dell'imposta di registro annuale
Il termine di legge e' di 30 gg dall'inizio della nuova annualita', ed e' possibile effettuare un ritardato pagamento entro ulteriori 30 giorni, pagando una sanzione ridotta pari al 3% (un decimo della sanzione prevista, pari al 30%), ed entro i dodici mesi pagando una sanzione del  3,75% (un ottavo della sanzione).
Dal 6/7/2011, pagando entro 15gg dalla scadenza, puo' essere applicata la sanzione ulteriormente ridotta allo 0,20% calcolato per ogni giorno di ritardo ("ravvedimento brevissimo").
Se si procede oltre l'anno, dovra' essere pagata la sanzione intera, ovvero il 30% dell'imposta non versata.
In tutti i casi dovranno essere liquidati anche gli interessi legali calcolati giorno per giorno (dal 1/1/2011 all'1,5%, prima all'1%).
Attenzione! 
Queste riduzioni sono quelle introdotte in ultimo dalla Finanziaria 2011. Per quanto riguarda il "ravvedimento brevissimo" si veda l'art.13 del D.lgs.471/97 modificato dal DL 98/2011 e la Circolare Ministero delle Finanze 138/E/2000.

Modalita' di versamento

Per i pagamenti potra' essere utilizzato il modello F23 (se effettuato in banca) o il modello F32 (se ci si rivolge alla posta). I versamenti dell'imposta devono essere fatti unitamente a quelli delle sanzioni e degli interessi, differenziando gli importi a seconda del codice previsto dall'agenzia delle entrate:
- 115T: imposta di registro per contratti locazione, prima annualita';
- 112T: imposta di registro per contratti locazione, annualita' successive;
- 671T: Sanzioni;
- 731T: Interessi.

Sul modulo andra' anche riportato il codice dell'Ufficio del registro territorialmente competente (consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate), la causale del versamento, che nel caso di ravvedimento e' "SZ", e l'anno a cui si riferisce la violazione.

Gli errori formali nella registrazione
La regolarizzazione degli errori formali, ovvero quelli che non abbiano inciso ne' sulla determinazione dell'imposta ne' sul pagamento della stessa (per esempio un errore nella compilazione dei moduli, l'utilizzo del modulo sbagliato, etc), se fatta entro un anno, determina il pagamento della sanzione ridotta ad un ottavo  (il 12,5% , dato che la sanzione intera minima e' del 100%). Vedi la nota di aggiornamento (*).
Essa avviene tramite presentazione di una dichiarazione integrativa (un'istanza di rettifica, nel caso si voglia correggere un errore formale sul modello F23), prima che inizino attivita' di controllo e verifica.

Non sempre e' possibile, in questi casi, auto-liquidare le sanzioni ridotte dovute e gli interessi. Se, per esempio, si decide di regolarizzare un errore di dichiarazione di valore, il ravvedimento si compie in due fasi:
- l'interessato presenta -entro un anno dalla scadenza- una dichiarazione integrativa;
- l'ufficio provvede al calcolo della sanzione dovuta (ridotta) e degli interessi, e notifica all'interessato un avviso con intimazione a pagare entro 60gg. Il mancato rispetto di questo termine di pagamento rende inefficace la regolarizzazione e obbliga l'ufficio ad applicare la sanzione intera.

N.B.
Gli errori "meramente formali" (ovvero quelli che, oltre a non incidere sull'imposta o sul suo pagamento, non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo), non sono piĆ¹ sanzionabili grazie alle modifiche apportate dal d.lgs. 32/2001 all'art. 7, in attuazione delle novita' introdotte dallo statuto del contribuente.
Cio' non vuol dire che non si possano presentare dichiarazioni integrative o rettifiche, ma implica che l'ufficio, in conseguenza ad un ravvedimento o procedendo d'ufficio, non puo' applicare sanzioni.

(*) Nota di aggiornamento: le sanzioni ridotte riportate in questa scheda sono quelle applicabili per violazioni commesse dal 1/2/2011 e variate per effetto della Finanziaria 2011 (legge 220/2010 art.1 comma 20).  In precedenza erano, rispettivamente, un dodicesimo del minimo (2,5% anziche' 30%) per regolarizzazioni entro 30gg, ed un decimo del minimo (3% anziche' 30%) per regolarizzazioni entro un anno.

Note importanti
La cosa piu' importante da sapere e' che non e' possibile procedere al ravvedimento operoso nel caso in cui la violazione sia gia' stata constatata, o siano comunque gia' iniziati accertamenti e verifiche.
Per approfondire la materia clicca qui

Prima di procedere sarebbe bene, inoltre, conoscere le regole riguardanti la registrazione dei contratti di affitto.
Questi i documenti utili:
- Registrazione dei contratti di locazione: cosa fare e quando: clicca qui
- Affitto, operazioni corollarie: clicca qui

Puo' servire da utile riferimento, inoltre,  il sito dell'Agenzia delle entrate: clicca qui
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