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IL RAVVEDIMENTO OPEROSO NEI CONTRATTI DI AFFITTO
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Scheda Pratica di Barbara Vallini
1 ottobre 1999 0:00
 
Ultimo aggiornamento: 19/2/2015 di Rita Sabelli

Il "ravvedimento operoso" - introdotto con Decreto Legislativo n. 472/97, articolo n. 13 (piu' volte modificato)- e' applicabile in relazione a tutti i tributi, comprese dunque le varie imposte di registro (affitto e locazione) dei beni immobili.
Tramite questo procedimento, successivo alla fase di registrazione, e' possibile sanare quegli errori -e quelle omissioni- fatti nella compilazione dei moduli, cosi' come la totale omissione di registrazione degli stessi. Sara' cosi' possibile versare in ritardo l'imposta dovuta, pagando sanzioni ridotte.

Indice scheda
MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO (ovvero mancato pagamento dell'imposta di registro relativa al primo anno)
MANCATO PAGAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO ANNUALE
MODALITA' DI VERSAMENTO
GLI ERRORI FORMALI NELLA REGISTRAZIONE
LINK UTILI

MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO (ovvero mancato pagamento dell'imposta di registro relativa al primo anno)
Il termine di legge e' di 30 giorni dalla stipula, ed e' possibile mettersi in regola entro un ulteriore termine di 90 giorni, pagando -oltre all'imposta- la sanzione ridotta del 12% (un decimo della sanzione minima prevista in caso di mancata iscrizione, pari al 120%), unitamente agli interessi legali calcolati giorno per giorno (dal 1/1/2015 allo 0,50% prima all'1%). Regolarizzandosi oltre i suddetti 90 gg, ma comunque entro un anno dalla scadenza, la sanzione da pagare sara' del 15%, ovvero un ottavo della minima suddetta.

Se si ottempera oltre l'anno la sanzione dovuta e' quella minima intera, ovvero il 120%. La sanzione massima in caso di accertamento e' del 240% dell'imposta dovuta.
Dopo questi versamenti, e comunque entro i termini utili per usufruire del ravvedimento, si dovra' poi chiedere la registrazione del contratto.

Esempio dell'Agenzia delle entrate:
Contratto di locazione stipulato il 30/12/2013, di durata annuale, il cui termine di registrazione è scaduto il 29 gennaio 2014. Corrispettivo di 10.000 euro. La registrazione si effettua il 31 luglio 2014.
In questo caso, essendo trascorsi 183 giorni dalla scadenza del termine previsto (29 gennaio),
si può optare per il ravvedimento lungo.
Il contribuente dovrà versare:
l’imposta di registro (pari al 2% del canone)= 10.000 x 2% = 200 euro
la sanzione = 200 x 120% x 1/8 = 30 euro
gli interessi = 200 x 1 x 183 : 36.500 = 1 euro


Un caso particolare: tardiva registrazione di un contratto con opzione per la "cedolare secca"
Dal 7/4/2011 e' possibile optare, all'atto di registrazione o proroga di un contratto di affitto per un'unita' abitativa affittata da un privato, per la cedolare secca, una tassa che colpisce il reddito di affitto sostitutiva dell'imposta di registro, dei bolli e dell'irpef.

Se la registrazione e' tardiva occorre comunque regolarizzarsi rispetto all'imposta non pagata in precedenza, pagando la sanzione calcolata sull'(ipotetica) imposta di registro ma NON pagando l'imposta di registro. La cedolare secca andrà poi regolarmente pagata in sede di dichiarazione dei redditi, con le stesse regole dei pagamenti delle imposte dirette (acconti 16/6 e 30/11, saldo 16/6 anno successivo).

Esempio dell'Agenzia delle entrate:
contratto di locazione stipulato il 30/12/2010 con canone annuale di 40.000 euro; termine di registrazione scaduto il 29/1/2011 (30 giorni). Registrazione fatta il 31/7/2011 con opzione per la cedolare secca. La sanzione minima intera (120% dell'imposta di registro dovuta) sarebbe di euro 960. Si puo' applicare la sanzione ridotta di un decimo rispetto a quella intera, quindi ci si puo' regolarizzare pagando 96 euro.


Per approfondimenti sulla cedolare secca si veda questa scheda.

Fonte: D.lgs. 23/2011 art.3 e Circolare Agenzia delle entrate n.26E del 1/6/2011.

MANCATO PAGAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO ANNUALE
Il termine di legge e' di 30 giorni dall'inizio della nuova annualità. E' possibile regolarizzare ritardati pagamenti saldando l'imposta dovuta, le sanzioni ridotte e gli interessi legali, con queste opzioni:
- entro 15 giorni dalla scadenza, applicando la sanzione ridotta allo 0,20% calcolato per ogni giorno di ritardo ("ravvedimento brevissimo");
- entro 30 giorni dalla scadenza, applicando la sanzione ridotta pari al 3% (un decimo della sanzione prevista, pari al 30%);
- entro 90 giorni dalla scadenza, applicando la sanzione ridotta pari al 3,33% (un nono del 30%);
- entro un anno dalla scadenza, applicando la sanzione ridotta pari al 3,75% (un ottavo del 30%);
- entro due anni dalla scadenza, applicando la sanzione ridotta pari al 4,29 (un settimo del 30%);
- oltre due anni dalla scadenza, applicando la sanzione ridotta pari al 5% (un sesto del 30%).

In tutti i casi dovranno essere liquidati anche gli interessi legali calcolati giorno per giorno con la formula dell'interesse semplice (imposta non versata x il tasso x il tempo espresso in giorni, il tutto diviso per 36.500). Il tasso di interesse legale in vigore dal 1/1/2015 e' lo 0,50%, per tutto il 2014 è stato all'1%.

Nota: questo ampio ventaglio di facoltà di ravvedimento e' in vigore dal 1/1/2015. Dalla stessa data per tutti i tributi dell'Agenzia delle entrate (come l'imposta di registro) il ravvedimento e' possibile anche se e' già iniziata un ispezione tributaria, a meno che non sia già stato notificato un atto di liquidazione o accertamento anche a seguito di controlli automatici o formali (art.36-bis e 36 ter Dpr 600/73).

Fonte: art.13 D.lgs.471/97 modificato, tra gli altri, dal Dl 98/2011, dalla Finanziaria 2011 e dalla Legge di Stabilità 2015 (legge 190/2014). Vedi anche Circolare Ministero delle Finanze 138/E/2000.

MODALITA' DI VERSAMENTO
Per i pagamenti potra' essere utilizzato il modello F23 (se effettuato in banca) o il modello F32 (se ci si rivolge alla posta). I versamenti dell'imposta devono essere fatti unitamente a quelli delle sanzioni e degli interessi, differenziando gli importi a seconda del codice previsto dall'agenzia delle entrate:
- 115T: imposta di registro per contratti locazione, prima annualita';
- 112T: imposta di registro per contratti locazione, annualita' successive;
- 671T: Sanzioni;
- 731T: Interessi.

Sul modulo andra' anche riportato il codice dell'Ufficio del registro territorialmente competente (consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate), la causale del versamento, che nel caso di ravvedimento e' "SZ", e l'anno a cui si riferisce la violazione.

GLI ERRORI FORMALI NELLA REGISTRAZIONE
La regolarizzazione degli errori formali, ovvero quelli che non abbiano inciso ne' sulla determinazione dell'imposta ne' sul pagamento della stessa (per esempio un errore nella compilazione dei moduli, l'utilizzo del modulo sbagliato, etc), se fatta entro un anno, determina il pagamento della sanzione ridotta ad un ottavo  (il 12,5% , dato che la sanzione intera minima e' del 100%). Vedi la nota di aggiornamento (*).
Essa avviene tramite presentazione di una dichiarazione integrativa (un'istanza di rettifica, nel caso si voglia correggere un errore formale sul modello F23), prima che inizino attivita' di controllo e verifica.

Non sempre e' possibile, in questi casi, auto-liquidare le sanzioni ridotte dovute e gli interessi. Se, per esempio, si decide di regolarizzare un errore di dichiarazione di valore, il ravvedimento si compie in due fasi:
- l'interessato presenta -entro un anno dalla scadenza- una dichiarazione integrativa;
- l'ufficio provvede al calcolo della sanzione dovuta (ridotta) e degli interessi, e notifica all'interessato un avviso con intimazione a pagare entro 60gg. Il mancato rispetto di questo termine di pagamento rende inefficace la regolarizzazione e obbliga l'ufficio ad applicare la sanzione intera.

N.B.
Gli errori "meramente formali" (ovvero quelli che, oltre a non incidere sull'imposta o sul suo pagamento, non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo), non sono più sanzionabili grazie alle modifiche apportate dal d.lgs. 32/2001 all'art. 7, in attuazione delle novita' introdotte dallo statuto del contribuente.
Cio' non vuol dire che non si possano presentare dichiarazioni integrative o rettifiche, ma implica che l'ufficio, in conseguenza ad un ravvedimento o procedendo d'ufficio, non puo' applicare sanzioni.

LINK UTILI
Prima di procedere sarebbe bene, inoltre, conoscere le regole riguardanti la registrazione dei contratti di affitto.
Questi i documenti utili:
- scheda Regolarizzare inadempimenti su imposte e tributi: il ravvedimento operoso
- scheda Registrazione dei contratti di locazione: cosa fare e quando

Puo' servire da utile riferimento, inoltre,  il sito dell'Agenzia delle entrate
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