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MUTUI (DAL PUNTO DI VISTA FINANZIARIO)
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Scheda Pratica di Katia Moscano
1 gennaio 2002 0:00
 

Per stipulare un mutuo occorre rivolgersi ad un istituto di credito, fornendo piu' o meno la medesima documentazione occorrente per l'atto di acquisto, oltre a documenti e perizie eventualmente richiesti dalla banca.
Il mutuo verra' stipulato con il notaio che addebitera' al cliente le relative spese e l'onorario.
E' possibile chiedere il finanziamento anche ad una societa' finanziaria che non sia propriamente una "banca", anche se non si potra' godere delle agevolazioni fiscali che sono riservate unicamente alle banche; per questo nelle spese, oltre a quelle del notaio, bisognera' aggiungere le imposte relative al contratto di mutuo ed alla iscrizione ipotecaria.

IL TASSO

Prima di stipulare un mutuo occorre fare attenzione ad alcuni elementi tra cui:
* l'entita' della richiesta: tra il 75 e l'80% del valore dell'immobile;
* la durata: mediamente da 5 a 15 anni;
* il tipo di mutuo.
Esistono mutui
- prima casa: generalmente piu' convenienti;
- a tasso fisso: caratterizzati dalla certezza della rata, anche se il tasso di interesse e' piu' alto;
- a tasso variabile: piu' articolati e che rispecchiano l'andamento del mercato.
Alcuni istituti bancari praticano anche il tasso misto: cioe' una combinazione di tasso fisso, per i primi anni, e variabile, per quelli successivi.
Per i mutui a tasso variabile la rata salira' o scendera' a seconda dei movimenti subiti dagli indici trimestrali diffusi dalla Banca d'Italia. Ogni banca adopera indicizzazioni diverse: nessuna e' migliore in assoluto, per questo e' importante sapere a quale parametro, la banca a cui ci si rivolge, fa riferimento.
I tassi sui mutui vengono aggiornati ogni 3 o 6 mesi secondo il valore fissato a una data oppure secondo le medie dell'ultimo periodo.
Piu' lunghi sono i tempi di aggiornamento del mutuo con i nuovi parametri e meno rischi si correranno.
Per fare un confronto fra i vari indici, il metodo migliore e' chiedere in banca, sia al momento della scelta e sia inseguito, a quanto ammonta la rata per ogni milione preso a prestito, in modo da potersi fare una idea dell'andamento dell'indice.
Da tenere presente che qualunque indice si scelga, a vantaggio della banca c'e' una maggiorazione (spread) variabile da caso a caso (in genere dallo 0,5 al 2%).

LE COMMISSIONI
Alcune banche chiedono delle spese fisse di istruttoria della pratica, altre legano questa cifra all'entita' del mutuo stipulato.

PERITO
Un'altra spesa e' quella riferita al perito che deve valutare l'immobile (alcune banche la fanno rientrare nelle spese di istruttoria).
Per questo motivo conoscere il tasso globale e' importante.

ALTRI COSTI

Le spese da sostenere non sono solamente quelle riferite agli interessi e all'ammortamento del capitale, ma riguardano anche questioni piu' tecniche.
Per accedere a un mutuo il notaio deve stipulare un contratto a carico del cliente o almeno in parte.
In aggiunta ci sono le tasse da pagare come imposta sostitutiva a favore dello Stato: 0,25% del totale del prestito se e' concesso da una banca, il 2% calcolato sull'importo dell'ipoteca se il mutuo e' concesso da una finanziaria.

COSA FARE SE L'IMMOBILE CHE SI INTENDE ACQUISTARE E' GIA' OGGETTO DI MUTUO

Ci sono due possibilita':
* subentrare nel mutuo stipulato dal venditore accollandosi le rate residue alle condizioni stabilite; in questo caso non si dovranno pagare le spese istruttorie e di stipula del mutuo e si potra' detrarre dal prezzo di acquisto il capitale ancora da pagare;
* chiedere l'estinzione preventiva del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca a suo tempo iscritta ed acquistare l'immobile in contanti.
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