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CASA DA COSTRUIRE: TUTELE PER GLI ACQUIRENTI
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Scheda Pratica di Rita Sabelli
18 gennaio 2006 0:00
 
Ultimo aggiornamento:  6/3/2008; revisione in data 3/6/2014 a seguito entrata in vigore Legge 80/2014 che ha in parte modificato il D.lgs.122/2005

La legge 210/2004, resa attuativa dal D.lgs. 122/2005 (clicca qui) disciplina tutti i contratti di acquisto di immobili ancora da costruire sottoscritti da persone fisiche. Nella fattispecie si occupa di tutti i casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Nel contempo permette ai futuri proprietari di tutelarsi da alcuni imprevisti come, ad esempio, la mancata registrazione del contratto, la mancanza del certificato di agibilita', la registrazione immobiliare o l'atto di assegnazione definitivo dei lotti.
Sono inoltre limitate le possibilita’ di ricorso legale contro l’acquirente e sono modificate le norme vigenti laddove il fallimento del venditore intervenga a vendita non ancora eseguita.

La legge introduce anche delle norme per rendere effettivo il diritto dell’acquirente al perfezionamento degli atti, tra queste la registrazione della proprieta’ sui registri immobiliari, che dovra’ avvenire prima od insieme alla firma dell’atto definitivo di compravendita.

L'acquirente non puo' rinunciare alle tutele previste dal D.lgs.122/2005. Ogni eventuale clausola contraria e' nulla e deve intendersi come non apposta.

Una breve descrizione dei punti salienti (indice scheda):
CONTENUTO DEL CONTRATTO
FINANZIAMENTO BANCARIO E IPOTECA
FIDEIUSSIONE E GARANZIA CONTRO VIZI E DANNI
DIRITTO DI PRELAZIONE
FONDO DI SOLIDARIETA'
ENTRATA IN VIGORE

CONTENUTO DEL CONTRATTO

In primo luogo, la legge indica la necessita’ di dare trasparenza ai contenuti di tutti i contratti. Essi dovranno riportare, tra le altre cose:
* le caratteristiche tecniche e qualitative dell’immobile da costruire
* i termini massimi di esecuzione, eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione previste
* il prezzo totale, l'eventuale caparra nonche' le modalita’ ed i tempi di pagamento
* le eventuali ipoteche o gravami economici
* gli estremi del permesso di costruzione
* l’indicazione delle eventuali aziende appaltatrici coinvolte
* gli estremi della fideiussione rilasciata
Devono inoltre esservi allegati:
* la planimetria dell’immobile e delle sue pertinenze di uso esclusivo nonche' il progetto base oggetto del rilascio dei permessi
* il capitolato e l'indicazione delle rifiniture ed accessori convenuti tra le parti

FINANZIAMENTO BANCARIO E IPOTECA
La legge ha modificato, in alcune parti, il testo unico della finanza per quanto riguarda il frazionamento del finanziamento e delle relative ipoteche. Vi sono dei precisi obblighi per la banca, con specifiche disposizioni in caso di mancato rispetto degli stessi (intervento del notaio per incarico del Tribunale).

FIDEIUSSIONE E GARANZIA CONTRO VIZI E DANNI
Maggiori tutele per chi compera si avranno pero’ anche dalle prime fasi della trattativa. All’atto della firma del contratto preliminare, il venditore dovra’ rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo pari al valore complessivo pattuito per il contratto definitivo, escluse le somme erogate da un eventuale soggetto mutuante.
Il venditore dovra’ inoltre offrire garanzie di risarcimento per eventuali vizi o difformita’ riscontrati dopo la firma del contratto definitivo di compravendita o dopo l’atto definitivo di assegnazione (nel rispetto dell'art.1669 del codice civile).Cio' contraendo una polizza assicurativa decennale a beneficio dell'acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. Copia della polizza dev'essere consegnata all'acquirente.

DIRITTO DI PRELAZIONE
Se l'immobile e' stato consegnato all'acquirente che l'ha adibito ad abitazione principale per sè o per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, all'aquirente e' riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto in caso di incanto.
Se l'acquisto avviene ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza dev'essere restituita al fideiussore.

FONDO DI SOLIDARIETA'
Un massimo del cinque per mille delle fideiussioni a carico dei venditori andra’ a un Fondo di solidarieta’. Un apposito ente di gestione del Fondo (CONSAP spa) accogliera’ le domande di quanti, per insolvenza del venditore, dichiarino di aver perduto o essere a rischio di perdere le somme anticipate e il diritto al possesso o all’assegnazione di un bene immobile.
I contributi potranno essere assegnati una sola volta a un singolo soggetto richiedente e solo dietro presenza di determinati requisiti e rispetto di precisi adempimenti. Le modalita' di presentazione della domanda, le documentazioni da allegare nonche' le fasi dell'istruttoria sono state fissate da un decreto interministeriale emanato il 2 febbraio 2006 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 34 del 10.2.2006.

Il termine di accesso al fondo e' scaduto al 30/6/2008 e non risulta poi riaperto.

ENTRATA IN VIGORE
Il testo di legge, all'art.5, precisa che la nuova disciplina "si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto" (ovvero il 21/7/05).

Ha collaborato
Katia Moscano
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