Vorremmo prendere in affitto un negozio (attualmente è una panetteria con panificazione) per adibirlo a piccolo ristorante di qualità (25 posti).
Il Regolamento condominiale a proposito recita: “Salvo che ne sia concesso il diritto nel titolo originario d’acquisto del condomino, è vietato destinare i locali dello stabile ad uso alberghi, ristoranti, pensioni, asili, sale da ballo e ritrovi, officine, laboratori o scuole in genere senza il consenso dell’assemblea”.
Il 13 ottobre scorso è stata convocata l’Assemblea Condominiale straordinaria (in seconda convocazione, la prima è andata deserta) a cui hanno partecipato 466,30 millesimi per un totale di 16 condomini su 32 (265,03 favorevoli, 118,10 contrari, 83,17 astenuti). All’assemblea abbiamo partecipato come ospiti illustrando il tipo di ristorante, convincendo e tranquillizzando con il nostro progetto i partecipanti.
L’Amministratore, dimissionario, ha redatto la seguente delibera: “Poiché trattasi di interpretare una norma regolamentare, e cioè se è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea o la maggioranza qualificata per derogare a tale divieto, i condomini presenti ritengono che nessuna decisione definitiva possono assumere in argomento e invitano dunque la proprietà a rivolgersi ad un legale che, quale uomo di legge, sarà in grado di dare la giusta interpretazione e di conseguenza la proprietà farà le proprie scelte. Tuttavia l’Amministratore riferisce che, a suo giudizio, pur non essendo specificato in modo chiaro quale maggioranza occorra per derogare al regolamento di condominio, non è sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti ma bensì i 2/3 dei partecipanti al condominio se non (qualora la modifica abbia natura patrimoniale) l’unanimità”.
Perché l’Amministratore parla di unanimità? Mi pare esagerato, nel nostro caso non si chiede di modificare il regolamento condominiale (non si chiede di togliere il vincolo del parere preventivo dell’assemblea in caso di apertura di determinate attività). Il regolamento parla genericamente di consenso dell’assemblea senza specificare quale tipo di consenso sia necessario (unanimità, 2/3, 1/3 ???), e non rientrando in uno dei casi particolari disciplinati dall’art 1136 cod.civ., trattandosi di seconda convocazione, dovrebbe essere sufficiente 1/3 dei millesimi ed 1/3 dei condomini per la validità della delibera. Non sono d’accordo poi sull’atteggiamento da Ponzio Pilato dell’amministratore che rimanda il proprietario ad un legale lavandosene le mani…. Il legale esprimerebbe un suo parere, non è certo la Cassazione!!!
Dovendo impegnarci in ingenti lavori di ristrutturazione, vorremmo avere un quadro più preciso. La maggioranza era valida? Grazie e saluti cordiali
Rossana, da Cusago (MI)

Risposta:
se il regolamento è di origine contrattuale allora per derogare a quella norma ci sarà bisogno del consenso (scritto) di tutti i condomini (unanimità). Se invece il regolamento è di origine assembleare la norma non può prevedere tali divieti e quindi non avete bisogno di alcuna autorizzazione.
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Ha risposto Alessandro Gallucci: http://sosonline.aduc.it/info/gallucci.php