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RICHIESTA - Una palazzina, costruita dall'IACP, e' composta da 8 appartamenti. Quattro appartamenti sono stati venduti e quattro sono rimasti di proprieta' IACP. Non e' mai stato nominato un amministratore in modo formale ma a turno uno dei condomini si assumeva l'onere per le poche cose che c'erano dafare. Non esiste tabella millesimale; finora si sono divise le spese in modo informale in parti uguali. Ora sono necessari lavori di manutenzione straordinaria alla facciata e al tetto, in particolare si infiltra umidita' all'ultimo piano e l'intonaco dei balconi cade a pezzi. Bisogna altresi' adeguare l'impianto elettrico alla 46/90 Le IACP, contattate per capire in che modo muoversi affiche' anche loro contribuiscano alla spesa necessaria, evidentemente memori del loro potere decisionale, ci hanno richiesto di presentare un computo metrico, firmato da un professionista, delle opere necessarie, tre preventivi e poi avrebbero deciso sul da farsi. Ho avuto l'impressione che volessero sfuggire all'onere di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria.. Io credo che per prima cosa occorre eleggere un amministratore invitando all'Assemblea anche le IACP. Quasi sicuramente non interverranno.
Sara' possibile lo stesso nominare l'amministratore se tutti e quattro icondomini intervenuti fossero favorevoli?.
Si potrebbe deliberare anche la manutenzione straordinaria con 4 condomini a favore che teoricamente hanno il 50% della proprieta'? (non ci sono tabelle). Le IACP possedendo 4 appartamenti su 8 conta come se fosse un solo condomino con il 50% della proprieta'?
E' necessario produrre le tabelle millesimali o si puo' al momento soprassedere? E in che modo alla fine, si puo' obbligare le IACP a contribuire alle spese se queste fossero deliberate dall'Assemblea?
Saro' grato a chi potra' sciogliere questo, per me, enigma quasi astruso. Grazie di cuore Stefano

Risposta:
Essendo i condomini piu' di 4, e' necessaria la nomina di un amministratore: la decisione puo' venire presa a maggioranza, anche se non tutti i convocati si presentano. In caso l'assemblea non provvedesse e' possibile rivolgersi al Giudice, affinche' faccia direttamente alla nomina.
In assenza di tabelle, ci pare che l'unico criterio applicabile sia a titolo unitario, ossia considerando solo i proprietari (che dovrebbero contare "a testa" per quanto concerne il numero dei proprietari, e per "unita' abitativa" per quanto concerne l'equivalente del valore dell'edificio). Ovviamente, dividendo tutto in parti uguali, il quadro puo' essere falsato (ad esempio, per quanto concerne il valore dell'edificio, non si potranno guardare i millesimi, ma si conteranno le case di proprieta', indipendentemente da quanto siano grandi. Per assurdo, 4 piccole abitazioni varrebbero piu' di una grande piu' delle 4 messe insieme, per l'aspetto concernente il valore). Sicuramente sarebbe opportuno avere delle chiare tabelle che indichino per ogni unita' abitativa gli specifici millesimi. Il problema e' che secondo la tendenza giurisprudenziale affermatasi, le tabelle millesimali dovrebbero essere approvate -e modificate- unanimemente: altrimenti, pur se deliberate a maggioranza saranno opponibili entro 30gg. dai dissenzienti.
Ad ogni modo, finche' le tabelle non ci sono, varra' comunque l'art.1123 c.c., utilizzando come criterio il numero delle unita' in luogo dei millesimi. E le decisioni -anche relative alla ristrutturazione- verranno prese a maggioranza -secondo il 1136 c.c., sempre sostituendo al valore millesimale quello del numero di unita' abitative. Chi non dovesse pagare, dovra' essere invitato a farlo: l'amministratore dovra' richiedere al giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti di costui.