IMU - Imposta Municipale Propria: guida all'uso

L'IMU (Imposta Municipale Propria) è in vigore dal 2012 e dal 2020 ha assorbito la TASI. È gestita dai Comuni, che deliberano le aliquote entro i limiti fissati dalla legge. I proventi vanno ai Comuni, ad eccezione di quelli derivanti dagli immobili ad uso produttivo del gruppo catastale D (quota riservata allo Stato).

Indice scheda
REGOLAMENTI COMUNALI E LORO EFFICACIA
OGGETTO DELL'IMPOSTA
ESENZIONI
DICHIARAZIONE IMU
QUANTO SI PAGA — 1) CALCOLO DELL'IMPONIBILE
QUANTO SI PAGA — 2) APPLICAZIONE DELL'ALIQUOTA
QUANTO SI PAGA — 3) DETRAZIONI
CHI DEVE PAGARE
COME E QUANDO SI PAGA
ACCERTAMENTI E SANZIONI
RIFERIMENTI NORMATIVI E LINK UTILI

REGOLAMENTI COMUNALI E LORO EFFICACIA

I regolamenti comunali IMU devono essere approvati entro il termine per l'approvazione del bilancio di previsione e comunicati al MEF per la pubblicazione su www.finanze.gov.it. La pubblicazione entro il 28 ottobre è condizione di efficacia: le aliquote si applicano al saldo di dicembre solo se pubblicate entro quella data; in caso contrario si usano le aliquote dell'anno precedente.

Dal 2021 i Comuni devono elaborare le delibere sulle aliquote IMU tramite il Portale del Federalismo Fiscale, utilizzando l'apposito prospetto ministeriale. Le delibere non conformi non sono efficaci.

OGGETTO DELL'IMPOSTA

L'IMU colpisce il possesso di:

• fabbricati iscritti o iscrivibili al catasto, comprese le pertinenze;
• aree fabbricabili, intese come aree utilizzabili a scopo edificatorio in base ai piani urbanistici, indipendentemente dall'approvazione regionale o dagli strumenti attuativi;
• terreni agricoli iscritti al catasto, a qualsiasi uso destinati.

I fabbricati di nuova costruzione sono soggetti dall'ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

ESENZIONI

Esenzioni generali: beni dello Stato e degli enti locali destinati a compiti istituzionali; fabbricati della Chiesa, edifici pubblici, beni con destinazione culturale o di culto; edifici degli Stati esteri; immobili di enti non commerciali per attività assistenziali, sanitarie, didattiche, culturali, sportive.

Terreni agricoli esenti (dal 2016):

• terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, ovunque ubicati;
• terreni nelle isole minori (allegato A, Legge 448/2001);
• terreni in comuni montani o di collina (circolare Ministero Finanze 9/1993);
• terreni a destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Esenzione abitazione principale:
Sono esenti le abitazioni principali (comprese le pertinenze, max una per categoria C/2, C/6, C/7) ad esclusione delle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, che invece pagano con aliquota ridotta.

Per abitazione principale si intende l'immobile in cui il possessore e il proprio nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se i componenti del nucleo familiare dimorano o risiedono in immobili diversi, l'esenzione si applica a un solo immobile scelto dai componenti del nucleo.

Importante — sentenza Corte Costituzionale 209/2022: la Corte ha dichiarato parzialmente incostituzionale la norma che limitava a un solo immobile l'esenzione per le coppie con residenze in Comuni diversi. I Comuni devono tener conto di questa pronuncia; in caso di contestazione è opportuno presentare un'istanza di rimborso o di autotutela al Comune.

Sono assimilate all'abitazione principale (e quindi esenti):

• unità delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci;
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (DM 22/4/2008);
• casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli (per provvedimento del giudice);
• un unico immobile del personale delle forze armate, di polizia e dei vigili del fuoco in servizio permanente, non di lusso e non locato.

Fabbricati merce (dal 2022): i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, non locati, sono esenti IMU dal 2022 (erano tassati con aliquota ridotta fino al 2021).

I Comuni possono assimilare all'abitazione principale: l'immobile posseduto da anziani o disabili trasferiti in modo permanente in istituti di ricovero, a condizione che non sia locato (esenzione applicabile a una sola unità).

DICHIARAZIONE IMU

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui inizia il possesso o intervengono variazioni rilevanti. Non va presentata da chi ha già dichiarato ai fini ICI o IMU senza variazioni nel frattempo.

La dichiarazione va presentata al Comune dove si trova l'immobile, tramite sportello, raccomandata o PEC. Il modello di riferimento è quello approvato con DM 30/10/2012 e successive modifiche.

Modello e istruzioni sul sito del MEF

QUANTO SI PAGA — 1) CALCOLO DELL'IMPONIBILE

Per i fabbricati: rendita catastale al 1° gennaio × coefficiente di rivalutazione (5%) × coefficiente catastale:

• categorie A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7: 160
• categorie B, C/3, C/4, C/5: 140
• categorie A/10 e D/5: 80
• categoria D (escluso D/5): 65
• categoria C/1: 55

Per le aree fabbricabili: valore commerciale al 1° gennaio dell'anno, tenendo conto di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso e prezzi di mercato comparabili.

Per i terreni agricoli: reddito dominicale al 1° gennaio × 25% (rivalutazione) × 135.

Riduzioni della base imponibile del 50% per:

• fabbricati di interesse storico o artistico;
• fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (per il periodo di sussistenza della condizione, accertata o autodichiarata);
• unità immobiliari concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (figli o genitori) che le usano come abitazione principale — a condizione che: il contratto sia registrato; il comodante possieda solo quell'immobile in Italia o al massimo un altro nello stesso Comune adibito ad abitazione principale; il comodante risieda nello stesso Comune dell'immobile dato in comodato. L'immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8, A/9).
   

QUANTO SI PAGA — 2) APPLICAZIONE DELL'ALIQUOTA

Le aliquote di legge e i margini di variazione dei Comuni sono i seguenti:

• Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): aliquota base 0,50% — il Comune può aumentarla di 0,1% o diminuirla fino a zero;
• Fabbricati rurali ad uso strumentale: aliquota base 0,10% — il Comune può diminuirla fino a zero;
• Terreni agricoli: aliquota base 0,76% — il Comune può portarla fino all'1,06% o azzerarla;
• Immobili del gruppo catastale D (produttivi): aliquota base 0,86% (di cui 0,76% riservato allo Stato) — il Comune può portarla fino all'1,06% o ridurla fino allo 0,76%;
• Immobili locati a canone concordato: l'imposta calcolata con l'aliquota base è ridotta al 75%;
• Tutti gli altri immobili: aliquota base 0,86% — il Comune può portarla fino all'1,06% o azzerarla.
   

QUANTO SI PAGA — 3) DETRAZIONI

Per le abitazioni principali di lusso (A/1, A/8, A/9) si applica una detrazione di base di 200 euro, elevabile dal Comune fino alla copertura totale dell'imposta dovuta. La detrazione è rapportata al periodo dell'anno di effettiva abitazione e, in caso di più comproprietari, si divide in proporzione alle quote possedute.

La detrazione si applica anche alle pertinenze (max una per ogni categoria C/2, C/6, C/7). Le eventuali pertinenze eccedenti pagano con l'aliquota base.

CHI DEVE PAGARE

Sono tenuti al pagamento:

• il proprietario di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli;
• il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
• il locatario in caso di leasing immobiliare;
• il concessionario di aree demaniali;
• il genitore assegnatario della casa familiare per provvedimento giudiziale;
• l'amministratore del bene in caso di multiproprietà.

L'imposta è dovuta per anno solare, proporzionalmente ai mesi di possesso (15 giorni = 1 mese). Il giorno di trasferimento è imputato all'acquirente. In caso di più soggetti passivi, l'imposta si divide in proporzione alle quote di possesso.

COME E QUANDO SI PAGA

Il pagamento avviene tramite:

• modello F24 (con i codici tributo dell'Agenzia delle Entrate);
• bollettino postale dedicato;
• piattaforma PagoPA (attivata dalla maggior parte dei Comuni).

Le scadenze sono due:

• 16 giugno — acconto (pari alla metà dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno precedente);
• 16 dicembre — saldo a conguaglio (calcolato con le aliquote deliberate per l'anno in corso, se pubblicate sul sito MEF entro il 28 ottobre).

È possibile pagare l'intero importo in un'unica soluzione entro il 16 giugno.

I codici tributo e le istruzioni per la compilazione del modello F24 sono disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate e sui siti comunali, molti dei quali offrono anche calcolatori online.

ACCERTAMENTI E SANZIONI

Gli avvisi di accertamento IMU emessi dal 1° gennaio 2020 sono esecutivi: consentono di avviare direttamente le azioni di riscossione coattiva (fermo amministrativo, ipoteca, pignoramento) senza la notifica di una cartella esattoriale separata.

È possibile regolarizzare la propria posizione spontaneamente in qualsiasi momento prima della notifica di un avviso di accertamento, tramite ravvedimento operoso.

Per i dettagli si vedano le schede:

• Sanzioni tributarie amministrative per le abitazioni
• Il ravvedimento operoso
• Tributi locali: la riscossione potenziata dal 2020

RIFERIMENTI NORMATIVI E LINK UTILI

• Legge 160/2019 (Bilancio 2020), art.1 commi 738-783 — testo attuale IMU
• D.Lgs. 23/2011 (artt. in vigore) — federalismo fiscale municipale
• Legge 208/2015 (Stabilità 2016) — esenzione terreni agricoli
• Legge 234/2021 (Bilancio 2022) — esenzione fabbricati merce dal 2022
• Sentenza Corte Costituzionale 209/2022 — abitazione principale per coppie con residenze separate
• Legge 160/2019 art.1 commi 784-815 — riscossione coattiva
• Sito MEF — Fiscalità locale
• Portale del Federalismo Fiscale
• Agenzia delle Entrate