testata ADUC
Locazioni: contratti non registrati nulli ma sanabili con effetto retroattivo (Cassazione sentenza n.23601 del 9/10/2017)
Scarica e stampa il PDF
Sentenza 
9 ottobre 2017 10:50
 
La Cassazione con questa importante sentenza a sezioni UNITE sancisce questi tre principi di diritto:
(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; 
(B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
(C) E' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione. 

I primi due interessano TUTTI i contratti di locazione, ad uso abitativo e non. In parole povere viene sancita la nullità del contratto di locazione NON registrato, ma viene anche precisato che tale nullità può essere sanata da una registrazione tardiva che comporta l'applicazione retroattiva degli effetti del contratto, anche in termini di inizio della locazione (che scatta dalla conclusione del contratto), a tutela della parte debole del rapporto contrattuale.

Il terzo principio vale per i contratti ad uso diverso da quello abitativo, ma solo perchè per essi manca una norma specifica. Per i contratti di locazione ad uso abitativo infatti la nullità di patti di maggiorazione del canone è già contenuta nell'art.13 comma 1 Legge 431/1998. In questa sentenza che riguarda un contratto ad uso diverso da quello abitativo i giudici precisano quindi che nel caso di un contratto registrato tardivamente che contenga un canone maggiorato rispetto a quello di un altro contratto precedentemente registrato, ovvero di un cosiddetto "accordo integrativo" pensato e redatto (in origine) allo scopo di occultare un canone maggiore (realmente pagato) con palesi intenti di elusione ed evasione fiscale, la nullità è INSANABILE perchè non dovuta alla sola mancata registrazione ma anche, a monte,  "dall'illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare". 
Da notare che per i contratti ad uso abitativo viene quindi ribadito quanto le sezioni unite avevano sancito con precedenti sentenze (es. la 18213/2015 della quale ADUC parla in questo articolo)

 
 
 
PRIMO PIANO
 
ADUC - Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori